Здравствуйте!
Вы не можете обычной доверенностью передать другому человеку полномочия всех собственников, если общее собрание прямо не разрешило Вам передоверие.
Пункт 4 ст. 182 ГК РФ здесь не мешает. Он касается сделок, которые человек обязан совершать лично. В Вашей ситуации применяются правила о доверенности и передоверии.
Пункт 4 ст. 185 ГК РФ устанавливает:
Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
То есть полномочия, которые Вы получили по решению общего собрания, подчиняются тем же правилам, что и полномочия по доверенности.
Пункт 1 ст. 187 ГК РФ предусматривает:
Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
Если в протоколе собрания право передоверия не указано, передать полномочия можно только при особых обстоятельствах, когда это действительно необходимо для защиты интересов собственников. Само по себе желание отказаться от этой работы или то, что Вы больше не являетесь председателем собрания, таким обстоятельством не считается. Доверенность в порядке передоверия должна быть нотариальной. Это указано в п. 3 ст. 187 ГК РФ.
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.
Но главная проблема в другом. Судя по тексту Вашего вопроса, собрание поручило Вам только участвовать в приемке работ по установке шлагбаума и подписывать акты. Это не даёт Вам права заключать новые договоры обслуживания, представлять всех собственников перед управляющей организацией или обращаться от их имени в суд.
Поэтому доверенность с формулировкой о заключении договоров, общении с управляющей организацией и участии в судах будет действовать только в отношении Ваших личных интересов. Передать по ней права остальных собственников нельзя, поскольку собрание таких полномочий Вам не предоставляло.
Лучше всего провести новое общее собрание и выбрать нового представителя. В решении нужно прямо указать его право заключать, изменять и расторгать договоры обслуживания шлагбаума, взаимодействовать с управляющей организацией и подрядчиками, подписывать документы, а при необходимости — обращаться в суд. Также следует указать срок полномочий и отдельно решить, разрешено ли передоверие.
Часть 1 ст. 44 ЖК РФ предусматривает:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Пункт 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к полномочиям собрания принятие решений о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на земельном участке дома. Пункт 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ позволяет собранию определить лиц, которые от имени собственников вправе заключать договоры, связанные с использованием общего имущества.
Для участия в суде полномочия должны быть оформлены отдельно и достаточно подробно. На основании ч. 1 ст. 53 ГПК РФ:
Полномочия представителя на ведение дела должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом.
При этом право подписывать и подавать иск, отказываться от требований, заключать мировое соглашение, обжаловать решение и передавать полномочия другому лицу должно быть прямо указано. Это следует из ст. 54 ГПК РФ.
Таким образом, сейчас Вы можете выдать доверенность только на представление Ваших личных интересов как собственника. Передать другому человеку полномочия действовать от имени всех собственников с более широким кругом прав Вы не можете. Для этого необходимо новое решение общего собрания с точным перечнем полномочий нового представителя.
Я считаю, что проведение ОСС, это верный способ «передать» полномочия законно. В протоколе ОСС можно сразу прописать, что полномочия передаются конкретному лицу.
Судебное представительство: Обратите внимание, что согласно п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, председатель совета МКД может выступать в суде без доверенности, если он наделен таким полномочием решением ОСС. Если вы хотите, чтобы новый человек представлял интересы в суде, лучше всего избрать его председателем совета дома или наделить его полномочиями представителя в суде отдельным пунктом протокола ОСС с указанием перечня споров и процессуальных действий (см. обзор поправок в ЖК РФ).
Если вы не хотите проводить полноценное собрание, вы можете лишь «помогать» новому лицу, но юридически значимые действия (подписание договоров, акты) по-прежнему будут требовать вашей подписи, пока ОСС не переизберет уполномоченное лицо.
С уважением адвокат Чичигин Р.Н.