Здравствуйте, Татьяна
О моем опыте (значительный пул по КНР + работа в СПб)
Я имею практический опыт работы с гражданами КНР на системной (абонентской) основе. Отдельно подчеркну, что более 10 лет я вел активную практику в Санкт-Петербурге, где исторически сложилась одна из самых крупных и влиятельных диаспор китайских бизнесменов в России.
Этот опыт дал мне уникальную экспертизу в следующих направлениях:
Корпоративное и инвестиционное сопровождение — открытие и ведение ресторанного бизнеса (согласование договоров аренды, концессии, трудовые споры с персоналом, взаимодействие с контролирующими органами). Знание менталитета и деловой этики китайских партнеров позволяет снимать конфликты на стадии обсуждения, не доводя до суда.
Судебная защита — представление интересов китайских инвесторов в арбитражных судах и судах общей юрисдикции (включая споры по недвижимости и неисполнение обязательств контрагентами).
Сделки с недвижимостью — регулярное сопровождение приобретения жилой и коммерческой недвижимости гражданами КНР (сейчас активно работаю и в Московской области, в том числе в Домодедово, Одинцово, Красногорске, так как многие питерские бизнесмены из КНР переносят инвестиции в столичный регион). Отработаны механизмы расчетов как через аккредитивы, так и через нотариальные депозиты с учетом требований валютного контроля.
В вашем случае необходим:
Аудит валютного статуса Покупателя.
Ключевой вопрос: является ли гражданин КНР резидентом РФ для целей 173-ФЗ (наличие ВНЖ, срок пребывания > 183 дней в календарном году). От этого зависит:
Можно ли проводить расчеты в рублях без открытия счета в уполномоченном банке;
Нужно ли оформлять паспорт сделки (при сумме > 600 000 руб.);
Как правильно заполнить справки о валютных операциях (если потребуется).
Я запрошу у Вас документы покупателя (паспорт, миграционные штампы, ВНЖ/РВП) и дам письменное заключение с однозначным выводом — риск штрафа ФНС исключен при условии следования моей инструкции.
Экспертиза расчетов через нотариальный депозит.
В отличие от аккредитива, депозит нотариуса — это не банковская операция, однако ФНС может квалифицировать перечисление денег от нерезидента на депозит нотариуса как валютную операцию. Я:
Проверю, допускается ли в Вашем случае депозит (с учетом Указов Президента о специальных счетах и запретах для недружественных стран — КНР в их числе нет, но это требует отдельного подтверждения);
Проконтролирую, чтобы в ДКП было четко прописано: депозит раскрывается только при одновременной подаче заявлений на регистрацию перехода права, а средства перечисляются продавцу строго после получения выписки из ЕГРН. Это защитит Вас от отзыва покупателем своих документов до регистрации.
Проверка и согласование ДКП.
Внесу в договор (или проверю проект Вашего риелтора) следующие пункты:
Валютная оговорка (цена фиксируется в рублях, но с привязкой к ключевой ставке или валюте — если покупатель будет тянуть с оплатой);
Условия, при которых нотариус обязан перечислить деньги продавцу (сроки, наступление события — госрегистрация);
Ответственность за задержку раскрытия депозита по вине нотариуса или покупателя.
Дистанционное взаимодействие с риелтором и нотариусом.
Готов подключиться к переговорному процессу в Домодедово или Одинцово (выезд возможен, но это оплачивается отдельно). Накопленная за 10 лет работы в СПб практика общения с китайскими партнерами позволяет мне выстраивать конструктивный диалог даже через переводчика или риелтора покупателя, быстро находя компромиссы по спорным пунктам договора. Я:
Согласую тексты всех документов с нотариусом до подписания;
Объясню риелтору покупателя требования 173-ФЗ на понятном языке, чтобы снять их возражения;
В день сделки (при необходимости) буду на связи для финальной сверки формулировок перед раскрытием депозита.
Если есть необходимость, можно провести due diligance объекта.
Стоимость услуг возможно оцифровать после получения кадастрового номера объекта.
