Здравствуйте. Риск для Вас как покупателя здесь реальный и связан он не с бабушкой-продавцом напрямую, а с её дочерью-банкротом. Дочь завершила банкротство 5 марта, а наследство и дарение доли оформила 6 апреля - то есть уже после процедуры. Ключевой вопрос: не пыталась ли дочь во время банкротства скрыть от кредиторов наследственное имущество, чтобы потом передать его матери в дар.
По ст. 61.2 Закона о банкротстве и позиции Пленума ВС РФ № 48 в конкурсную массу включается всё имущество должника, в том числе выявленное после завершения дела. Если наследство фактически открылось в период банкротства дочери, а она умышленно затянула его принятие и потом сразу подарила долю матери - это классическая схема вывода актива. Дарение доли близкому родственнику - первый признак, на который смотрит финансовый управляющий и кредиторы.
Что это значит для Вас: дело о банкротстве дочери могут возобновить (пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам, ст. 213.29 Закона о банкротстве), дарение оспорить, а долю вернуть в массу. Тогда квартира, которую Вы купите у бабушки, окажется под ударом - её могут истребовать даже после полной оплаты. Добросовестность покупателя тут спасает не всегда.
Отдельно про задаток: если Вы откажетесь от сделки из-за этих рисков - есть нюанс, кто и на каких условиях его возвращает, это зависит от того, что именно подписано в офисе агентства (задаток, аванс или обеспечительный платёж - юридически это разные вещи).
Готов детально разобрать Вашу ситуацию и подготовить персональный план действий:
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.
Добрый день. Ситуация, которую вы описываете, содержит существенные правовые риски, связанные с возможным оспариванием сделок по отчуждению имущества в рамках дела о банкротстве.
Правовые риски связаны с сокрытие имущества в процедуре банкротства:
Согласно положениям Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», должник обязан раскрыть всю информацию о своем имуществе, включая наследство, открывшееся в период процедуры банкротства. Если наследство (доля в квартире) было получено дочерью в период процедуры реализации имущества, но она не сообщила об этом финансовому управляющему и не включила его в конкурсную массу, это является сокрытием имущества.
В соответствии со ст. 213.29 Закона о банкротстве, если выявляются факты сокрытия гражданином имущества, конкурсные кредиторы или уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре определения о завершении процедуры реализации имущества. Отмена этого определения влечет возобновление производства по делу о банкротстве, что может привести к включению этой доли в конкурсную массу и ее последующей реализации для расчетов с кредиторами.
Оспаривание сделки дарения:
Сделка дарения 2/3 доли от дочери к матери, совершенная сразу после получения наследства, может быть оспорена финансовым управляющим или кредиторами как подозрительная сделка (ст. 61.2 Закона о банкротстве), направленная на вывод актива из конкурсной массы. Если суд признает сделку недействительной, имущество подлежит возврату в конкурсную массу должника (дочери).
Таким образом, если сделка дарения будет признана недействительной, а определение о завершении банкротства отменено, право собственности продавца (бабушки) может быть оспорено. В случае признания сделки недействительной, имущество возвращается в конкурсную массу, а покупатель рискует потерять право собственности на квартиру.
Вам необходимо ознакомиться с материалами дела о банкротстве дочери (через картотеку арбитражных дел по номеру дела). Проверьте, было ли включено наследство в отчет финансового управляющего.
Приобретение имущества, которое было подарено должником вскоре после завершения банкротства, может свидетельствовать о недобросовестности сделки. Суды при рассмотрении таких споров оценивают осведомленность сторон о финансовом состоянии должника.
Учитывая сложность ситуации и наличие признаков сокрытия имущества, крайне рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на банкротстве физических лиц, для проведения правового анализа документов и оценки рисков до совершения сделки купли-продажи. Если будут сомнения или риски, лучше от сделки отказаться, написать претензию о возврате задатка и при необходимости вернуть задаток через судебное решение.
С уважением адвокат Чичигин Р.Н.
Если остались вопросы пишите мне в чат.