Здравствуйте.
Игнорировать утверждённое судом мировое соглашение арендодатель не имеет права - если оно закреплено определением суда, это уже не просто договорённость, а исполнительный документ, и Вам не нужно ждать доброй воли, можно сразу получать исполнительный лист и идти к приставам, минуя переговоры (ч. 2 ст. 142 АПК РФ либо ст. 153.11 ГПК РФ, зависит от того, в каком суде утверждали).
С удержанием товара ситуация ещё жёстче для арендодателя. Право на удержание по ст. 359 ГК РФ распространяется только на вещь, принадлежащую должнику. Товар, переданный Вам поставщиками под реализацию, Вам не принадлежит - собственность на него по договору поставки/комиссии сохраняется у поставщиков либо переходит после продажи. Значит удерживать этот товар в счёт долга по аренде арендодатель в принципе не вправе, независимо от суммы задолженности и условий договора аренды. Ограничение доступа плюс удержание чужого имущества уже выходит за рамки гражданско-правового спора и тянет на самоуправство.
Дальше важно понять: содержит ли само мировое соглашение обязанность вернуть доступ и товар, или оно только про оплату долга. От этого зависит, идти сразу к приставам или сначала подавать отдельный иск.
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.
Добрый день. Правовая квалификация действий арендодателя зависит от следующих факторов:
1. Статус мирового соглашения. Утверждено ли оно судом (определением) либо это внесудебная договорённость? От этого зависит выбор процессуального инструмента. Формулировка «игнорирует мировое соглашение» допускает оба толкования.
2. Содержит ли договор аренды условие о праве удержания имущества и об ограничении доступа при просрочке.
3. Раскрывалась ли арендодателю принадлежность товара третьим лицам (поставщикам) при заключении договора либо позднее.
4. Субъектный состав (арендатор — юридическое лицо/ИП либо физическое лицо) — влияет на подведомственность.
Судебная практика исходит из того, что ограничение доступа и удержание имущества арендатора не являются противоправными, если прямо предусмотрены договором и связаны с неисполнением обязательства по оплате (ст. 359, 360 ГК РФ). Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2025 по делу № А56-4865/2024 — удержание на основании договорного условия при наличии задолженности признано законным. Имущество находилось у арендодателя по воле арендатора, а не в результате захвата.
Решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2025 по делу № А76-30316/2023 — ограничение доступа и удержание при просрочке признаны правомерными как основанные на договоре и ст. 359, 360 ГК РФ.
Вместе с тем практика ограничивает это право принципом добросовестности:
Решение Арбитражного суда Омской области от 14.09.2023 по делу № А46-11306/2023 — суд признал приоритет ст. 406 ГК РФ (просрочка кредитора) — арендодатель не вправе одновременно удерживать имущество, препятствуя возврату помещения, и требовать арендную плату за период, когда доступ был ограничен.
Практика также применяет требование соразмерности удерживаемого имущества сумме задолженности (по аналогии с п. 2 ст. 348 ГК РФ).
Ключевой аспект — удержание товара, принадлежащего третьим лицам. Практика последовательно признаёт, что удержание имущества, не принадлежащего должнику (арендатору), по общему правилу недопустимо.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025 по делу № А82-11410/2024 — суд прямо указал, что ст. 359 ГК РФ не допускает удержания имущества, не принадлежащего должнику; сомнения в принадлежности имущества арендатору не дают права удерживать чужую вещь; право собственника на истребование из чужого владения (ст. 301 ГК РФ) исключает удержание третьим лицом имущества, не принадлежащего должнику.
Однако практика содержит существенную оговорку, работающую против арендатора. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2025 по делу № А56-4865/2024 и решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.09.2024 по делу № А79-3757/2023 — имущество, принадлежащее третьим лицам, не может быть истребовано арендатором, если он не раскрыл его принадлежность при заключении договора и создал у арендодателя впечатление о принадлежности имущества себе. Бремя доказывания права собственности и стоимости лежит на заявителе.
Таким образом, право требовать возврата товара, переданного под реализацию, принадлежит в первую очередь собственнику (поставщику) — через иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) либо об устранении препятствий в доступе (по модели дела № А45-11182/2023, где на лицо, удерживающее имущество, возложена обязанность обеспечить доступ для его изъятия).
Позиция арендатора усиливается, если принадлежность товара поставщикам подтверждена документально (договоры реализации/комиссии, накладные) и, желательно, если эта принадлежность раскрывалась арендодателю.
Если мировое соглашение утверждено определением суда, оно подлежит немедленному исполнению, а при уклонении от добровольного исполнения — принудительному по исполнительному листу (ч. 2 ст. 142 АПК РФ; п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 № 50). Практика единообразна:
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2024 по делу № А60-61933/2022 — любое нарушение условий мирового соглашения, независимо от причины, является основанием для выдачи исполнительного листа; предварительные переговоры с должником не являются процессуальным условием.
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 по делу № А84-8174/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2024 по делу № А60-37113/2023 — при неисполнении соглашения исполнительный лист выдаётся на сумму обязательства; частичное исполнение учитывается в исполнительном производстве.
Соответственно, одним из вариантов является обращение в суд, утвердивший мировое соглашение, с заявлением о выдаче исполнительного листа. Обстоятельство «не выходит на связь» правового значения для выдачи листа не имеет — досудебное урегулирование не требуется.
Отдельно отмечу, если мировое соглашение содержало график/рассрочку, исполнительный лист должен воспроизводить эти условия (дело № А47-11114/2024). Кроме того, ряд мировых соглашений предусматривает возобновление начисления процентов/неустойки при их неисполнении — если такое условие имеется, оно приобретает значение.
Меры в отношении удержания товара
Иск (заявление) поставщика-собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) либо об обязании предоставить доступ для вывоза товара — наиболее прямой путь применительно к чужому товару, поскольку право требования здесь принадлежит собственнику.
Иск арендатора об обязании предоставить доступ / об истребовании имущества — по модели дел № А82-11410/2024, № А45-11182/2023. Перспективы зависят от доказанности принадлежности и от того, раскрывалась ли она арендодателю.
Заявление об обеспечительных мерах в рамках соответствующего иска (запрет распоряжаться товаром) — как способ предотвратить его реализацию арендодателем.
Фиксация факта удержания (опись, переписка, отказ в доступе) имеет доказательственное значение: практика возлагает бремя доказывания стоимости и принадлежности имущества на заявителя.
Заявление в правоохранительные органы
Практика показывает (дело № А46-11306/2023), что органы внутренних дел, как правило, квалифицируют отношения как гражданско-правовые и отказывают в возбуждении уголовного дела. Соответственно, данный инструмент имеет ограниченную эффективность, а основным остаётся арбитражно-процессуальный (либо гражданско-процессуальный) путь.
Необходимо учитывать, что при наличии подтверждённой задолженности по аренде удержание имущества самого арендатора может быть признано правомерным. Это означает, что позиция по возврату имущества наиболее устойчива именно применительно к чужому товару поставщиков, а не к собственному имуществу арендатора. Одновременно, если доступ ограничен, обоснованным является довод о просрочке кредитора (ст. 406 ГК РФ) и о недопустимости начисления арендной платы за период ограничения доступа (дело № А46-11306/2023).
Проанализируйте договор аренды с учетом гражданского законодательства. Оцените правомерность действий арендодателя по удержанию товара. Если такие действия незаконны, то примите меры по защите своих прав (например, обращение в суд, в полицию, самозащита прав и т.д.).
