Здрпвствуйте,такая ситуация был приватизирован дом и в нем выделены доли несовершеннолетним детям ,дом не жилой стоит около восьми лет сейчас хочу его продать возможно ли это?
Доброго времени суток!
Продажа недвижимого имущества, сособственниками которого являются несовершеннолетние граждане, имеет строгий правовой регламент и возможна исключительно при условии предварительного согласования сделки с органами опеки и попечительства. Данный вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ. Юридическая сложность в вашей ситуации усугубляется тем, что объект имеет статус нежилого помещения, однако базовые принципы защиты имущественных прав детей остаются неизменными.
Согласно статье 21 Федерального закона № 48-ФЗ, опекун или попечитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а родитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Органы опеки выдают такое разрешение только в том случае, если сделка отвечает интересам ребенка и не приводит к ухудшению его имущественного положения или уменьшению стоимости принадлежащих ему активов.
В стандартной практике, когда продается жилое помещение с долями детей (например, купленное с привлечением материнского капитала), органы опеки требуют встречной покупки иного жилого помещения с одновременным выделением детям соразмерных долей в праве собственности. В случае с нежилым домом ситуация может развиваться по двум сценариям, в зависимости от внутренней политики конкретного территориального органа опеки и попечительства по месту регистрации детей.
Первый и наиболее распространенный вариант — это получение разрешения на продажу нежилого дома с условием зачисления денежных средств, вырученных от продажи долей несовершеннолетних, на их специализированные именные заблокированные банковские счета. Данный механизм опирается на положения статьи 19 Федерального закона № 48-ФЗ. Деньги, поступившие на такие счета, будут находиться там вплоть до достижения детьми совершеннолетия. Родители не смогут снять или потратить эти средства без отдельного мотивированного письменного распоряжения органов опеки, которое выдается только на неотложные нужды ребенка (например, на оплату дорогостоящего лечения или образования). Для опеки этот вариант является самым безопасным, так как имущественные права ребенка трансформируются из долей в недвижимости в конкретную денежную сумму, защищенную законом.
Второй вариант — это классическое предоставление альтернативного имущества взамен продаваемого. Если у родителей есть финансовая возможность одновременно купить иную недвижимость (жилую или нежилую) или выделить детям соразмерные по площади и стоимости доли в уже имеющемся у родителей имуществе, опека может одобрить такую сделку. При этом кадастровая или рыночная стоимость новых долей ни в коем случае не должна быть ниже стоимости долей в продаваемом нежилом доме. Вам потребуется предоставить отчет независимого оценщика, подтверждающий, что права детей не ущемляются.
Судебная практика по спорам с органами опеки исходит из презумпции максимальной защиты интересов несовершеннолетних. Верховный Суд РФ в своих обзорах неоднократно указывал, что любые сделки с имуществом детей, которые носят характер чистой продажи без реального замещения активов (деньгами на счете или другой недвижимостью), признаются недействительными. Сама по себе длительность простоя здания (тот факт, что дом стоит нежилым около восьми лет) не является для государственных органов основанием для автоматического одобрения продажи. Опеку интересует только финансовая и имущественная эквивалентность сделки.
Для реализации процедуры вам необходимо сначала найти реального покупателя на объект и составить проект договора купли-продажи. С этим проектом, документами на нежилой дом (выписка из ЕГРН, технический паспорт), паспортами родителей, свидетельствами о рождении детей и справками об их регистрации по месту жительства необходимо обратиться на личный прием в органы опеки и попечительства. Государственный орган обязан рассмотреть ваше заявление и вынести официальное решение (приказ) о разрешении или об отказе в совершении сделки в течение 15 дней с момента подачи документов. Помните, что любая сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, в силу статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Если вам потребуется помощь в подготовке официального заявления в органы опеки для согласования этой сделки или необходим проект договора купли-продажи нежилого дома с учетом интересов несовершеннолетних, напишите, мы оперативно составим все документы.
Дарья, если мой ответ помог вам разобраться в алгоритме работы с органами опеки и прояснил юридические нюансы вашей ситуации, пожалуйста, поставьте плюс под этим сообщением. Для меня как для практикующего специалиста ваша оценка очень важна.
