Здравствуйте!
Здесь три отдельных юридических слоя, и их важно не смешивать. Первый, конструкция сделки: покупатель ребёнок до 14 лет, платит третье лицо (прабабушка). Второй, форма расчётов между физлицами напрямую, без ячейки и эскроу. Третий, банковский комплаенс и риск блокировки перевода по 115-ФЗ. Каждый слой решается, но у каждого свои подводные камни.
По конструкции сделки. Ребёнок до 14 лет вправе быть собственником, за него договор подписывает законный представитель (мать) по п. 1 ст. 28 ГК РФ. Оплата третьим лицом (прабабушкой) прямо допускается п. 1 ст. 313 ГК РФ, продавец обязан принять исполнение. В ДКП обязательно указать: покупатель ребёнок в лице матери, оплата производится третьим лицом (ФИО прабабушки, паспортные данные) за покупателя на основании ст. 313 ГК РФ. Это ключевая формулировка, без неё платёж повисает в воздухе и налоговая может квалифицировать его как дарение денег матери с последующей покупкой ею жилья на ребёнка, что создаёт совершенно другие последствия. Нотариальное удостоверение ДКП обязательно, поскольку стороной является несовершеннолетний (ч. 2 ст. 54 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015). Без нотариуса Росреестр регистрацию не проведёт, это не Ваш выбор, это императив закона.
По расчётам. Прямой перевод со счёта прабабушки на счета двух продавцов юридически допустим. Расписка от каждого продавца отдельно с указанием суммы, реквизитов ДКП, назначения платежа. В платёжном поручении назначение платежа: «Оплата по ДКП квартиры от [дата] за [ФИО ребёнка] в порядке ст. 313 ГК РФ. НДС не облагается». Это снимает 80 процентов вопросов банка и налоговой.
По риску блокировки. Крупный перевод от пенсионера (прабабушка) на счета физлиц-продавцов, особенно если сумма от 1 млн рублей, попадает под обязательный контроль по п. 1.1 ст. 6 ФЗ №115-ФЗ от 07.08.2001. Банк вправе приостановить операцию на срок до 5 рабочих дней и запросить документы-основания (ст. 7 ФЗ №115-ФЗ, письма Банка России №ИН-014-12/17 от 27.02.2019 и последующие). Практика 2023 2024 годов: банки массово блокируют переводы от пожилых клиентов из-за схем с телефонным мошенничеством, доля таких блокировок выросла в разы. Прабабушке заранее нужно посетить отделение банка с ДКП (лучше уже подписанным нотариально), написать заявление с указанием цели перевода и приложить копию ДКП. Тогда банк проводит операцию как проверенную. Без предварительного визита риск заморозки высокий, особенно в Сбере, ВТБ, Тинькофф.
Что упускает Ваша схема и что даёт Вам риск:
Продавец получил деньги и до регистрации перехода права передумал. Без аккредитива или эскроу Вы остаётесь без квартиры и с проблемой возврата денег через суд. Практика по возврату таких платежей в среднем 8-14 месяцев, ст. 1102 ГК РФ, неосновательное обогащение.
Если продавцов двое, оплата должна идти строго в тех долях, в которых указано право собственности в ЕГРН, иначе один из продавцов может оспорить получение денег. Каждому свою расписку, свой перевод, свою сумму.
Прабабушка старше определённого возраста, при её смерти в течение 3 лет наследники могут попытаться оспорить сделку как дарение, притворное или совершённое в предсмертном состоянии по ст. 177, 178 ГК РФ. Здесь спасает медицинская справка от психиатра и нарколога на дату сделки, стандартная практика для сделок с пожилыми людьми, суды к таким справкам относятся крайне серьёзно (Определение ВС РФ №5-КГ21-146-К2 от 14.12.2021).
Согласие органа опеки на покупку не требуется, поскольку сделка не уменьшает имущество ребёнка, а увеличивает. Но при последующей продаже квартиры до 18-летия ребёнка разрешение опеки будет обязательным по п. 2 ст. 37 ГК РФ, планируйте это заранее.
Налоговый вопрос. Дарение денег от прабабушки правнуку не облагается НДФЛ, поскольку они близкие родственники по ст. 14 СК РФ (прямая восходящая линия), это подтверждает п. 18.1 ст. 217 НК РФ и письмо Минфина №03-04-05/62030 от 10.08.2020. Но чтобы налоговая не задала вопросов, оформление платы «за ребёнка» по ст. 313 ГК РФ предпочтительнее, чем «дарение денег матери с покупкой на ребёнка».
Итого тактически правильно: нотариальный ДКП с формулировкой оплаты по ст. 313 ГК РФ, предварительный визит прабабушки в банк с пакетом документов, платёж после нотариального удостоверения и подачи документов в Росреестр (или использование депонирования у нотариуса по ст. 88.1 Основ законодательства о нотариате, это дешевле аккредитива и защищает от риска «деньги отдал, квартиру не получил»), раздельные расписки от каждого продавца, медсправки от прабабушки.
Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый +.
