Здравствуйте, подскажите можно ли заключить сделку договора дарения с двумя условиями: 1. Право пожизненного проживания в квартире дарителя. 2. В случае смерти одаряемого, чтобы право собственности вернулось к дарителю. Пришел к нотариусу на прием (отец хочет мне подарить квартиру), но секретарь сказала, что первое условие незаконно и предложила договор ренты, правомерно ли это?
Здравствуйте!
Да, оба эти условия абсолютно законны. Вы можете включить их в договор дарения.
Секретарь нотариуса, к сожалению, излишне перестраховывается. Предложенный ею договор ренты кардинально меняет суть сделки: по нему Вы будете обязаны пожизненно содержать отца (выплачивать определенные суммы или покупать продукты). Если Ваша цель — просто оформить дарение квартиры без возложения на Вас финансовых обременений, рента Вам категорически не подходит.
Вот как Ваша ситуация выглядит с точки зрения закона и почему секретарь не права:
1. Право пожизненного проживания отца
Секретарь боится, что право проживания сочтут Вашей «оплатой» за полученную квартиру. По закону (ст. 572 ГК РФ) дарение должно быть безвозмездным, и любые встречные обязательства делают его недействительным.
Однако Росреестр выпустил специальное разъяснение (Письмо от 27.07.2023 № 14-6723-ТГ/23), где четко указал, что все зависит от формулировок:
Как нельзя писать: «Одаряемый обязуется предоставить Дарителю право проживания». Это сочтут встречным обязательством, и сделку не зарегистрируют.
Как нужно писать: «Даритель сохраняет за собой право пожизненного проживания». При такой формулировке Вы отцу ничего не «предоставляете» взамен — Вы просто принимаете в дар квартиру, которая уже обременена его правом.
Важный нюанс: Если Ваш отец сейчас официально зарегистрирован (прописан) в этой квартире и проживает там фактически, то обосновать нотариусу и регистратору сохранение его права будет еще проще.
2. Возврат квартиры в случае ухода из жизни одаряемого
Это абсолютно законное требование, которое напрямую разрешено пунктом 4 статьи 578 Гражданского кодекса РФ. Оно включается в договор как отменительное условие.
Обращаю Ваше внимание, что Вам не обязательно соглашаться на условия и шаблоны, которые навязывает аппарат нотариуса. Вы имеете право прийти со своим выверенным проектом договора.
