На что обратить внимание при покупке квартиры с частой сменой собственников и договором ренты?

Здравствуйте!

Вообще, проверка квартиры перед покупкой, это комплексная история, необходимо проверять как объект, так и самого собственника/собственников.

Если коротко по вашим вопросам.

Смена собственников квартиры в короткий промежуток времени.

Если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени, то это «красный флаг». 
Мошенники часто проводят 3–4 фиктивные сделки подряд купли-продажи или дарения, чтобы финальный покупатель выглядел перед судом как «добросовестный приобретатель» (ст. 302 ГК РФ). Однако суды изымают квартиры даже у добросовестных покупателей, если первая сделка в цепочке была ничтожной (совершена по поддельной доверенности, недееспособным лицом или в ущерб несовершеннолетним). 
Риск банкротства.

Если кто-то из собственников в цепочке (начиная с 2019 года) обанкротился или находится в процессе банкротства, финансовый управляющий может оспорить сделку по цепочке на основании Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Суд проверит, не продавалась ли квартира по заниженной цене (ст. 61.2 Закона о банкротстве) и может вернуть квартиру в конкурсную массу. 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/

 проконсультировать на что обратить внимание при оформлении сделки.

Все остальные моменты по вашей ситуации можно детально разобрать в чате. При необходимости напишите мне в чат. 

Уважаемая Катя, здравствуйте! 

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда связана с повышенным риском: никто не застрахован от возбуждения уголовного дела о мошенничестве в отношении продавца.

Квартира может быть признана вещественным доказательством, а на нее может быть наложен арест по правилам ст. 81 и 115 УПК РФ.

По ст. 8.1 и 131 ГК РФ права на недвижимость и их ограничения подлежат государственной регистрации, однако запись ЕГРН сама по себе не исключает последующего судебного спора.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0357f6ec88e3d6d7616956dbeb6b6a07e2b393dd/

Далее продолжу ниже

на что обратить внимание при оформлении сделки

 1. Тщательная проверка юридической чистоты квартиры
Это самый важный этап. Ваша цель — убедиться, что продавец имеет законное право продавать квартиру и на нее никто не претендует.

2. Проверьте право собственности: Запросите актуальную выписку из ЕГРН. В ней вы увидите текущего собственника, наличие обременений (ипотека, арест) и историю переходов права.
3. Изучите историю квартиры: Проследите цепочку сделок. Если квартира часто перепродавалась за короткий срок или была получена по сомнительной сделке, это может быть «красным флагом»
4. Проверьте зарегистрированных лиц: Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги (или справку по форме №9). В ней указаны все, кто зарегистрирован (прописан) в квартире. Идеальный вариант — в квартире никто не прописан.
5. Проверьте наличие долгов: Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
6. Семейное положение продавца: Если продавец состоит в браке, для продажи квартиры, купленной в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга
7. Особые случаи: Убедитесь, что в сделке не участвуют несовершеннолетние собственники или лица, находящиеся под опекой. В таких случаях требуется разрешение органов опеки и попечительства

Здравствуйте!

По приложенной истории переходов права я не вижу признаков, которые однозначно свидетельствуют о высокой юридической опасности, однако есть моменты, требующие обязательной проверки.

Из истории следует:

2004 г. – квартира получена по наследству.
2004–2009 гг. – право перешло по договору пожизненного содержания с иждивением.
С 2009 по 2019 г. – один собственник владел квартирой более 10 лет. Это скорее положительный фактор.
Далее:
03.10.2019 – 27.01.2020 (около 4 месяцев);
27.01.2020 – 09.12.2021 (почти 2 года);
09.12.2021 – 12.08.2025 (около 3,5 лет);
с 12.08.2025 – нынешний собственник.
То есть речь идет не о “десятке перепродаж”, а о четырех сделках за шесть лет. Это требует проверки, но само по себе не является основанием отказываться от покупки.

Наибольшее внимание я бы уделил двум вопросам.

1. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Необходимо получить:

договор ренты;
документ, подтверждающий прекращение обязательств (как правило, смерть получателя ренты);
убедиться, что никаких судебных споров по этой сделке не было.
Поскольку после прекращения ренты квартира еще более 10 лет находилась у одного собственника, риск именно по этой сделке существенно ниже.

2. Сделки после 2019 года.

Нужно проверить:

основания каждой продажи;
не были ли продавцы банкротами;
не использовался ли материнский капитал;
не было ли среди собственников несовершеннолетних;
не оспариваются ли сделки в судах;
отсутствие долгов и исполнительных производств у текущего продавца.
Кроме того, перед покупкой рекомендую запросить:

расширенную выписку ЕГРН;
документы-основания по всем переходам права;
архивную справку о зарегистрированных лицах;
справки ПНД и НД от текущего продавца (если есть возрастные или иные сомнения);
нотариальное согласие супруга либо документы, подтверждающие отсутствие необходимости в таком согласии;
справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Здравствуйте!

на что обратить внимание при оформлении сделки.

Нужно, что бы собственник квартиры предоставил вам выписку из Росреестра, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 62. «Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/e064cc95b1bdffa4d12abb92fdfc56dea94198df/

По выписке, можно увидеть, кто является правообладателем квартиры, нужно убедиться, что квартиру продает собственник, имеются ли обременения на квартиру. 

Так как сведения о правообладателе предоставляются только правообладателю объекта недвижимости, его представителю, с учетом нормы ч. 6 ст. 36.3 и ч. 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости и сведения, содержащиеся в ЕГРН, — представляют собой персональные данные лица, в пользу которого в ЕГРН зарегистрированы право.

Что бы увидеть достоверную дату и номер государственной регистрации права и его ограничений, нужно заказать выписку в Росреестре. Сведения о правообладателе предоставляются только правообладателю объекта недвижимости, его представителю, с учетом нормы ч. 6 ст. 36.3 и ч. 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Вопрос регулируется Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 сентября 2020 г. N П/0329 «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, а также об установлении иных видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».

Данные сведения указаны в Приложении N 1 к приказу Росреестра от 4 сентября 2020 года N П/0329, «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости», в разделе 2, «Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости»,  «Правообладатель (правообладатели)», «Вид, номер, дата и время государственной регистрации права:», пункт 2: «Вид, номер, дата и время государственной регистрации права».