Здравствуйте, Элина!
Сразу перенести обязанность по выделению долей с квартиры на будущий дом нельзя. Поскольку материнский капитал использован именно при покупке квартиры, сначала необходимо оформить доли детям и супругам в этой квартире. После погашения ипотеки это обычно требуется сделать в течение шести месяцев.
После выделения детских долей квартиру можно продать только с предварительного разрешения органа опеки. Опека должна убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится. Обычно требуется одновременно предоставить детям доли в другом оформленном жилом помещении либо, реже, разместить причитающиеся им деньги на специальных счетах.
В вашем случае есть существенная проблема: пока приобретается только земельный участок, а дом не введён в эксплуатацию и не зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом, выделить детям доли именно в доме невозможно. Юридически объекта недвижимости ещё нет. Поэтому орган опеки может не разрешить продажу квартиры ради покупки одного участка или незарегистрированного строения.
По налогу возможны два варианта.
1. Продать квартиру после истечения трёх лет владения — в октябре 2026 года.
Если на дату продажи квартира является единственным жильём семьи, минимальный срок владения составляет три года. Выделение долей детям незадолго до продажи не обнулит срок: для детских долей, возникших из-за использования маткапитала, срок считается с даты приобретения квартиры родителями.
Это наиболее безопасный вариант для освобождения от НДФЛ. Важно считать три года не с момента вселения или начала пользования, а с даты, от которой по НК РФ исчисляется срок владения: обычно с даты государственной регистрации первоначального права, а при ДДУ — с даты полной оплаты.
2. Продать раньше как семья с двумя и более детьми.
Такое освобождение возможно независимо от срока владения, если одновременно соблюдены условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ: новое жилое помещение приобретено в том же году либо не позднее 30 апреля следующего года; его площадь или кадастровая стоимость больше; у членов семьи нет более 50% другого жилья, площадь которого больше приобретаемого; соблюдены требования к возрасту детей.
Но покупка только участка с неоформленным домом, вероятнее всего, не выполнит условие о приобретении нового жилого помещения. Для льготы право собственности на дом должно быть зарегистрировано именно как на жилой дом в установленный срок. Поэтому рассчитывать на эту льготу до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права рискованно.
Практически оптимальная схема:
1. Снять ипотечное обременение, если оно ещё числится в ЕГРН.
2. Выделить доли детям и супругам в квартире.
3. Дождаться октября 2026 года, предварительно точно проверив дату начала срока владения.
4. Оформить приобретаемый дом как жилой дом и зарегистрировать его в ЕГРН.
5. Получить разрешение органа опеки на продажу квартиры с одновременным выделением детям долей в доме и земельном участке.
6. Провести сделки одновременно либо в порядке, прямо согласованном с опекой.
Покупать сейчас объект, который по документам является только земельным участком, до получения позиции местной опеки крайне рискованно: можно приобрести участок, но не получить разрешение на продажу квартиры с детскими долями. Для точного расчёта срока и схемы сделки необходимо проверить выписку ЕГРН на квартиру, договор её приобретения, дату полной оплаты, количество и возраст детей, документы на участок и статус находящегося на нём дома.
Если консультация помогла Вам разобраться в ситуации, буду признателен за Вашу благодарность. Поддержать мою работу можно любой суммой через кнопку „Отблагодарить юриста“ в моём профиле.
Если остались дополнительные вопросы, нужна консультация или документы — претензия, иск, возражение и другие — переходите по ссылке Общаться в чате. Обсудим задачу и стоимость.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, юрист Николай Бакшанов.
