Долю детям можно выделить больше, чем формальный минимум от суммы маткапитала, — закон устанавливает только нижнюю границу, а не жёсткое требование делить именно пропорционально 320 тысячам. А вот вернуть эти средства детям деньгами на счёт вместо доли в жилье — нельзя: обязательство по маткапиталу закрывается только предоставлением недвижимости, а не денежной компенсацией.
По закону № 256-ФЗ жильё, купленное с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (ст. 10). Есть обязательный минимум доли ребёнка, который считается исходя из доли маткапитала в общей стоимости квартиры, делённой на количество лиц, которым причитается доля, — это нижняя планка. Дать детям больше этого минимума вы вправе: закон не запрещает выделить им доли крупнее расчётных, в том числе поделить квартиру поровну между двумя детьми, если это не ухудшает их положение.
Продажа квартиры до выделения долей и одновременная покупка меньшей по площади — отдельный вопрос, и здесь решает не ваше желание, а согласие органов опеки. Пока дом не сдан и доли не выделены, юридически применяется тот же принцип: если по обязательству от ПФР/СФР дети должны получить доли именно в этом жилье или в другом, приобретённом на эти средства, любая последующая сделка с уменьшением площади потребует подтверждения, что условия детей не ухудшаются.
Что делать:
- Рассчитайте точный минимальный размер доли каждого ребёнка: 320 000 ₽ разделите на 10 427 990 ₽, полученную долю маткапитала в стоимости квартиры разделите между лицами, которым причитается доля по вашему обязательству (обычно — оба родителя и оба ребёнка).
- До подачи документов на продажу обратитесь в органы опеки по месту жительства с описанием сделки: продажа текущей квартиры (после ввода дома в эксплуатацию либо переуступка прав по ДДУ, если дом ещё не сдан) и одновременная покупка жилья для детей — с расчётом, что доли детей в новой квартире не меньше по стоимости, чем причиталось бы им в старой.
- Оформляйте сделку только после письменного согласия опеки — без него регистрация перехода права будет заблокирована Росреестром, если по квартире значится обязательство по маткапиталу.
- Идею вернуть маткапитал детям на банковские счета — исключите: такой вариант законом не предусмотрен ни при каких обстоятельствах.
Дом уже введён в эксплуатацию, или ДДУ ещё не завершён? От этого зависит, оформляете вы сейчас продажу готовой квартиры с уже возникшим правом собственности или переуступку прав по договору долевого участия, — порядок согласования с опекой в этих двух случаях отличается.
