Как снять обременения с дома, купленного на маткапитал, при наличии долгов у собственников?

Поскольку детям уже исполнилось 18 лет — они уже достигли несовершеннолетия, то для продажи их долей не требуется получать предварительное разрешение от органа опеки и попечительства в силу ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. 

Как снять данные обременения? Долги оплатить не могут, у них нет денег. 

Также хочу узнать можно ли подарить или продать доли остальных 2 собственников, у которых нет долгов.

Поскольку Вы пишите, что наложено обременение по ипотеке на жилое помещение, которое находится в долевой собственности, то без согласия банка — залогодержателя это не представляется возможным ( отчуждение жилого помещения, которое находится в ипотеке), согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. 

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если доли уже определены в это  жилом помещении, приобретенном с помощью средств материнского капитала,  поскольку Вы пишите, что долевым собственниками являются

Мать 43 года, отец46 лет и 2 сыновей 21 год и 18 лет. 

то требования ч. 4 ст. 10 Федерального закона" О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ Вами уже исполнено, Вы можете отчуждать жилое помещение. 

В связи с изложенным, необходимо получить разрешение от банка на продажу жилого помещения ( долей в нем), поскольку обременение наложено на все жилое помещение ( ипотека). 

Либо необходимо погасить ипотеку — снять обременение по ипотеке, и в этом случае, Вы можете без согласия банка- залогодержателя продать или подарить жилое помещение и земельный участок. Также как и долю  этом жилом помещении и в земельном участке. 

Ипотека уже погашена полностью или еще не погашена?

Продажа долей в жилом помещении,  в земельном участке, которые находятся в долевой собственности, должна быть произведена с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве приобретения доли другим долевым собственником/другими долевыми собственниками. Это значит, что необходимо сначала предложить долю другому долевому собственнику, перед продажей ее третьему лицу. 

Согласно Федеральному закону от 12.06.2024 №140-ФЗ заёмщик-физлицо имеет право самостоятельно продать заложенную по ипотеке квартиру, не погашая кредит досрочно. 

Также хочу узнать можно ли подарить или продать доли остальных 2 собственников, у которых нет долгов

да, можно, если арест и запрет регистрации целиком на весь дом, тогда надо обратиться к судебному приставу, который выносил постановление и с долей собственников, не имеющих долгов арест будет снят. Для начала закажите выписку на Госуслугах бесплатную, чтобы посмотреть кто вынес постановление и целиком ли на весь дом или только на доли. 

Есть вариант, когда покупатель оплачивает долги продавца, но этот вариант очень рискованный. Необходимо погасить именно ту задолженность по исполнительному производству, на основании которой наложен запрет.  Надо уточнить сумму задолженности, можно заключить предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с соглашением о задатке, указав, что основной договор будет заключен после погашения продавцом задолженности и снятия ареста, при условии, что сумма задолженности не превышает стоимость продаваемой недвижимости. При этом продавцы могут на любом этапе повести себя недобросовестно. 

В любом случае пока собственники не устранят причину ареста и запрета на рег действия, ни продать, ни подарить свои доли они не смогут. 

Также хочу узнать можно ли подарить или продать доли остальных 2 собственников, у которых нет долгов.

Да, правовое основание — п. 2 ст. 246 ГК РФ. Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться ею: дарить, продавать, завещать. При этом:

Для дарения не требуется предлагать долю другим сособственникам — правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ) действует только при возмездном отчуждении (продаже, мене).

https://base.garant.ru/58074038/

При продаже нужно соблюсти ст. 250 ГК РФ: письменно предложить другим участникам долевой собственности выкупить долю на тех же условиях. Если в течение месяца они не воспользуются правом, можно продавать третьему лицу.

Важное: при регистрации сделки в Росреестре регистратор увидит общую картину — на объекте есть ипотека и, возможно, аресты на части долей. Это не запрещает сделку напрямую, но может вызвать дополнительные вопросы. Например, если на долю одного из собственников наложен арест, это не мешает распоряжаться долями других, но покупатель должен понимать риски: после перехода права на «чистые» доли на весь объект в целом могут сохраниться ограничения по другим частям. 

Ещё  риск: если суд установит, что договор дарения заключён с целью прикрыть возмездную сделку (например, фактическую продажу в обход правил о преимущественном праве), такой договор могут признать притворным и ничтожным на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ.

base.garant.ru/58074038/

Если семья не может выплатить долг, сам по себе факт дарения или продажи не аннулирует залог. Банк не отдаст имущество без закрытия обязательств. Единственный выход в такой ситуации — договориться с банком о реструктуризации, рефинансировании или поиске другого источника средств для погашения. Иногда возможно и обращение взыскания с последующей продажей объекта на торгах, но это крайняя мера