Вопрос, как нам переоформить сейчас при жизни собственность на сына?

Здравствуйте, Кристина!

Переход права собственности на квартиру при жизни матери с сохранением за ней права проживания оформляется путем заключения одного из следующих гражданско-правовых договоров:

1. Договор дарения с условием сохранения права проживания (ст. 572, ст. 558 ГК РФ)

Существо сделки: Мать (даритель) безвозмездно передает квартиру в собственность сыну (одаряемому). В текст договора в обязательном порядке включается условие о сохранении за матерью права пожизненного пользования и проживания в жилом помещении (ст. 558 ГК РФ).
Момент перехода права: Сын становится полноправным собственником объекта недвижимости с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Налоги при дарении: В силу п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доходы, полученные в порядке дарения между близкими родственниками (матерью и сыном), полностью освобождаются от обложения НДФЛ.
2. Налоговые последствия и порядок исчисления срока для последующей продажи (ст. 217.1 НК РФ)

Минимальный срок владения: На основании пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, полученным в дар от близкого родственника, составляет 3 года.
Исчисление срока: Трехлетний срок владения начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности сына в ЕГРН, а не с момента смерти дарителя.
Продажа без налога: Если с даты внесения записи о праве собственности сына в ЕГРН до момента продажи квартиры пройдет 3 года и более, полученный от продажи доход освобождается от обложения НДФЛ в полном объеме (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), обязанность по подаче декларации 3-НДФЛ отсутствует.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ)

Существо сделки: Мать передает квартиру в собственность сына, а сын обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением (обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе).
Особенности: Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). На недвижимость накладывается обременение (залог) в пользу матери до момента ее смерти.
Для правового анализа имеющихся документов, расчета сумм требований и составления процессуальных документов (претензий, исковых заявлений, жалоб) вы можете обратиться ко мне в чат на сайте Правовед.ру.

Если остались вопросы, нужна консультация или документы — переходите в чат. 

Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность

С уважением, Иван Севастьянов. 

Добрый вечер. В вашей ситуации квартиру можно переоформить на сына при жизни матери по договору дарения. После регистрации перехода права сын станет собственником, а мать сможет продолжать жить и быть зарегистрированной в квартире. Для её защиты условие о сохранении права проживания лучше прямо предусмотреть при оформлении сделки.

Сейчас договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению по п. 3 ст. 574 ГК РФ. Статья 574 ГК РФ При дарении от матери сыну НДФЛ у сына не возникает, поскольку родители и дети относятся к близким родственникам по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Статья 217 НК РФ

Для вашей цели есть важный плюс. При получении недвижимости в дар от близкого родственника минимальный срок владения для освобождения последующей продажи от НДФЛ составляет три года. Он будет исчисляться уже с момента возникновения права собственности сына, а не со смерти матери. Это следует из п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Статья 217.1 НК РФ

Поэтому при ваших планах дарение может решить и наследственный, и налоговый вопрос. Но договор лучше оформлять с условием, защищающим право матери проживать в квартире. Если потребуется, можете написать мне в личный чат, разберём порядок оформления и формулировки договора под вашу ситуацию.

Здравствуйте. Есть несколько вариантов.  Например дарение. 

 с 13 января 2025 года порядок оформления дарственной изменился. Теперь все договоры дарения — доли или всей квартиры, близкому родственнику или постороннему — нужно оформлять у нотариуса. Новые правила защищают собственников имущества, особенно пожилых людей, от мошенничества и обмана.

Нотариус проверит, действительно ли человек хочет подарить свою квартиру, не заблуждается ли по поводу природы сделки? Дарителю разъяснят нюансы дарения, он сможет задать нотариусу все интересующие его вопросы. К примеру, сможет ли он отменить сделку, если впоследствии передумает. Нотариус проверит все документы и оценит чистоту сделки.

В итоге нотариус составит договор и после его подписания сторонами отправит дарственную на регистрацию в Росреестр. Ходить в МФЦ самим больше не нужно. Через нотариуса договор дарения оформляется в Росреестре за один день.
Расходы по оформлению дарственной
При всех плюсах оформления дарственной у нотариуса, к сожалению, есть один большой минус. Это стоимость нотариальных услуг. Нотариусу за оформление дарственной придётся заплатить:
Федеральный тариф 
Он одинаковый по всей стране и рассчитывается от стоимости той недвижимости, что дарится. Придётся заплатить 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тыс. рублей.
Региональный тариф
Он отличается в разных регионах и составляет в среднем от 6 тыс. до 10 тыс. рублей.

Теперь, чтобы оформить дарственную, нотариусу придётся заплатить в среднем от 20 тыс. до 40 тыс. рублей. Но это ещё не все расходы.

Договор недостаточно только заверить у нотариуса, его нужно ещё зарегистрировать в Росреестре. Дарственную на регистрацию отправляет нотариус, но за это нужно уплатить госпошлину. С 1 января 2025 года госпошлина за регистрацию в Росреестре стоит 4 тыс. рублей (раньше было 2 тыс. рублей).
Что можно оформить вместо дарственной
Как видим, теперь оформить дарственную стало дорого. В связи с этим возникает вопрос, что можно оформить вместо дарения. Есть несколько вариантов:

Рента (пожизненное содержание с иждивением)
Оформить ренту стоит немного дешевле дарственной, в среднем 25–30 тыс. рублей. Но рента, в отличие от дарения, позволит пенсионеру защитить свои права. Он не только сможет на законных основаниях до конца жизни жить в своей квартире, но и получать за это деньги или помощь и уход.

Есть практика, когда люди вместо дарственной оформляют фиктивный договор купли-продажи. Он составляется в простой письменной форме и регистрируется в МФЦ. Фактически квартира дарится, но денег за неё продавец (то есть даритель) не получает.

Не стоит выбирать такой вариант, это незаконно. Если что-то пойдёт не так и договор будет расторгнут, с дарителя квартиры могут потребовать вернуть якобы уплаченные за неё деньги. В таком случае придётся доказывать в суде, что в действительности было дарение и никаких денег продавец не получал. Неизвестно, удастся ли это доказать и встанет ли суд на сторону того, кто заключал фиктивный договор. 
Налоги при дарении
Когда человеку дарят квартиру, по закону считается, что он получил доход. А с любого дохода нужно платить налоги. В 2026 году, как и раньше, не нужно платить налог, если квартира подарена близкими родственниками. К близким родственникам закон относит родителей и детей, бабушек и дедушек, братьев и сестёр. Если дарственная оформлена между другими родственниками, например дядей и племянником, прабабушкой и правнуком, одаряемому придётся заплатить налог.

Исчисляют налог от кадастровой стоимости квартиры. С этого года при получении в подарок дорогой недвижимости налогов придётся заплатить больше. Теперь действует пятиступенчатая шкала НДФЛ. Если квартира стоит не дороже 2,4 млн рублей, заплатить нужно 13% от её стоимости. С кадастровой стоимости от 2,4 млн до 5 млн рублей придётся заплатить уже 15%, от 5 млн до 20 млн рублей — 18%, от 20 млн до 50 млн рублей — 20%, а больше 50 млн рублей — 22%.

При расчёте налога на дарение не действует налоговый вычет в размере 1 млн рублей, как при продаже. Налог рассчитывают со всей кадастровой стоимости подаренной квартиры. Остались вопросы? Задайте, и всё узнаете.