Как оценить риски при покупке дома с земельным участком в ипотеку?
Добрый день. Нужна независимая юридическая оценка рисков покупки дома с земельным участком в ипотеку.
, Леонид, г. Омск
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
1150 ₽
Уточнение от клиента
Добрый день. Нужна независимая юридическая оценка рисков покупки дома с земельным участком в ипотеку.
Объекты:
— земельный участок, кадастровый № 50:28:0110223:2400;
— жилой дом, кадастровый № 50:28:0110223:3498.
Ситуация следующая.
Земельный участок нынешний собственник получил от родного брата по договору дарения от 12.09.2024. В договоре дарения имеется п. 2.4, согласно которому подаренный участок «не подлежит продаже, дарению третьим лицам».
Домклик при юридической проверке посчитал это существенным риском и указал на возможность оспаривания договора дарения со ссылками на ст. 170 и 572 ГК РФ, поскольку, по их мнению, ограничение права одаряемого распоряжаться участком может свидетельствовать о встречном обязательстве. Из-за этого объект ими не рекомендован.
При этом Даритель и Одаряемый подтверждают, что:
— дарение действительно было полностью безвозмездным;
— никаких денег, имущества, услуг, имущественных прав или иных встречных предоставлений Дарителю не было;
— Даритель действительно передал участок брату в собственность;
— Даритель знает о предстоящей продаже участка и дома, не возражает против неё и никаких имущественных претензий не имеет.
Нотариус сообщил, что исключить п. 2.4 из уже исполненного договора дарения дополнительным соглашением сейчас нельзя. Вместо этого нотариус предлагает оформить отдельное нотариальное заявление Дарителя и Одаряемого о том, что они знают о предстоящей продаже и не возражают.
Также есть отдельный вопрос по семейному положению первоначального Дарителя: участок был приобретён им по договору купли-продажи 22.11.2023, после чего подарен брату 12.09.2024. Необходимо установить, состоял ли он в браке на момент приобретения и дарения.
Нынешний собственник состоит в браке, его супруга готова предоставить нотариальное согласие на продажу и дома, и земельного участка.
Прошу оценить именно риск для будущего покупателя и ответить на следующие вопросы:
Может ли наличие п. 2.4 само по себе привести к признанию всего договора дарения недействительным или притворным, если никакого встречного предоставления фактически не существовало?
Может ли такой пункт рассматриваться как отдельное недействительное условие без недействительности всего договора дарения с учётом ст. 180 ГК РФ?
Насколько юридически полезно нотариальное совместное заявление Дарителя и Одаряемого, в котором они подтвердят первоначальную безвозмездность дарения, отсутствие любых встречных обязательств, отсутствие претензий Дарителя и его согласие с продажей третьему лицу?
Какие формулировки обязательно должны быть включены в такое нотариальное заявление, чтобы максимально защитить будущего покупателя?
Если первоначальный Даритель состоял в браке при покупке участка в 2023 году, какие документы необходимо получить сейчас от его супруги или бывшей супруги, чтобы максимально исключить риск последующего оспаривания дарения?
Каков реальный риск оспаривания дарения в случае будущего банкротства первоначального Дарителя, учитывая, что дарение совершено между родными братьями 12.09.2024?
Может ли будущий покупатель, приобретающий объекты за полную рыночную стоимость, через банк, после юридической проверки и получения всех нотариальных документов, рассчитывать на защиту как добросовестный возмездный приобретатель, если дарение впоследствии будет оспариваться?
Какие конкретные положения Вы рекомендуете включить в договор купли-продажи, чтобы защитить покупателя при последующем прекращении права собственности или истребовании дома/участка?
Имеет ли смысл нотариально удостоверять сам договор купли-продажи, если обязательной нотариальной формы для сделки нет?
Какие ещё документы или действия Вы считаете необходимыми до сделки, чтобы максимально снизить вероятность потери права собственности?
В конечном итоге хотелось бы получить ответ не только о том, «есть риск или нет», а понять:
можно ли после оформления всех дополнительных документов считать сделку юридически приемлемой для покупателя, либо история дарения остаётся настолько существенным риском, что от покупки лучше отказаться.
Если возможно, хотелось бы получить письменное заключение со ссылками на нормы закона и судебную практику.
Объекты:
— земельный участок, кадастровый № 50:28:0110223:2400;
— жилой дом, кадастровый № 50:28:0110223:3498.
Ситуация следующая.
Земельный участок нынешний собственник получил от родного брата по договору дарения от 12.09.2024. В договоре дарения имеется п. 2.4, согласно которому подаренный участок «не подлежит продаже, дарению третьим лицам».
Домклик при юридической проверке посчитал это существенным риском и указал на возможность оспаривания договора дарения со ссылками на ст. 170 и 572 ГК РФ, поскольку, по их мнению, ограничение права одаряемого распоряжаться участком может свидетельствовать о встречном обязательстве. Из-за этого объект ими не рекомендован.
При этом Даритель и Одаряемый подтверждают, что:
— дарение действительно было полностью безвозмездным;
— никаких денег, имущества, услуг, имущественных прав или иных встречных предоставлений Дарителю не было;
— Даритель действительно передал участок брату в собственность;
— Даритель знает о предстоящей продаже участка и дома, не возражает против неё и никаких имущественных претензий не имеет.
Нотариус сообщил, что исключить п. 2.4 из уже исполненного договора дарения дополнительным соглашением сейчас нельзя. Вместо этого нотариус предлагает оформить отдельное нотариальное заявление Дарителя и Одаряемого о том, что они знают о предстоящей продаже и не возражают.
Также есть отдельный вопрос по семейному положению первоначального Дарителя: участок был приобретён им по договору купли-продажи 22.11.2023, после чего подарен брату 12.09.2024. Необходимо установить, состоял ли он в браке на момент приобретения и дарения.
Нынешний собственник состоит в браке, его супруга готова предоставить нотариальное согласие на продажу и дома, и земельного участка.
Прошу оценить именно риск для будущего покупателя и ответить на следующие вопросы:
Может ли наличие п. 2.4 само по себе привести к признанию всего договора дарения недействительным или притворным, если никакого встречного предоставления фактически не существовало?
Может ли такой пункт рассматриваться как отдельное недействительное условие без недействительности всего договора дарения с учётом ст. 180 ГК РФ?
Насколько юридически полезно нотариальное совместное заявление Дарителя и Одаряемого, в котором они подтвердят первоначальную безвозмездность дарения, отсутствие любых встречных обязательств, отсутствие претензий Дарителя и его согласие с продажей третьему лицу?
Какие формулировки обязательно должны быть включены в такое нотариальное заявление, чтобы максимально защитить будущего покупателя?
Если первоначальный Даритель состоял в браке при покупке участка в 2023 году, какие документы необходимо получить сейчас от его супруги или бывшей супруги, чтобы максимально исключить риск последующего оспаривания дарения?
Каков реальный риск оспаривания дарения в случае будущего банкротства первоначального Дарителя, учитывая, что дарение совершено между родными братьями 12.09.2024?
Может ли будущий покупатель, приобретающий объекты за полную рыночную стоимость, через банк, после юридической проверки и получения всех нотариальных документов, рассчитывать на защиту как добросовестный возмездный приобретатель, если дарение впоследствии будет оспариваться?
Какие конкретные положения Вы рекомендуете включить в договор купли-продажи, чтобы защитить покупателя при последующем прекращении права собственности или истребовании дома/участка?
Имеет ли смысл нотариально удостоверять сам договор купли-продажи, если обязательной нотариальной формы для сделки нет?
Какие ещё документы или действия Вы считаете необходимыми до сделки, чтобы максимально снизить вероятность потери права собственности?
В конечном итоге хотелось бы получить ответ не только о том, «есть риск или нет», а понять:
можно ли после оформления всех дополнительных документов считать сделку юридически приемлемой для покупателя, либо история дарения остаётся настолько существенным риском, что от покупки лучше отказаться.
Если возможно, хотелось бы получить письменное заключение со ссылками на нормы закона и судебную практику.
Здравствуйте.
Вы можете обратиться за такой экспертизой в чат.
В данном разделе юристы отвечают на конкретные вопросы. Они у Вас есть? Задайте их.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте.
Полагаю что Домклик излишне перестраховывается.
Наличие пункта 2.4 в договоре дарения не создает для будущего покупателя критических рисков при условии выполнения определенных действий.
Может ли наличие п. 2.4 само по себе привести к признанию всего договора дарения недействительным или притворным, если никакого встречного предоставления фактически не существовало?
На мой взгляд, не может, если встречного предоставления действительно не было.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку (например, куплю-продажу). Юристы Домклик ссылаются на абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, где указано, что при наличии встречной передачи вещи, права или обязательства договор не признается дарением, а сделка считается притворной.
Ограничение права распоряжения (запрет на продажу) — это отрицательное обязательство (воздержание от действия), но оно в данном случае не является встречным предоставлением в пользу Дарителя.
Даритель не получает взамен никаких материальных благ, денег или имущественных прав.
Поэтому, квалифицировать сделку как притворную (возмездную) только на основании этого пункта суды не будут.
Для признания сделки притворной необходимо доказатьименно возмездный характер прикрываемой сделки.
Может ли такой пункт рассматриваться как отдельное недействительное условие без недействительности всего договора дарения с учётом ст. 180 ГК РФ?
Полагаю да.
В соответствии с п. 3 ст. 22 ГК РФ, полная или частичная отмена гражданином своей правоспособности или дееспособности, а также сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны.
Право распоряжения имуществом — это неотъемлемая часть права собственности.
Собственник не может быть ограничен в праве продать свое имущество соглашением с третьим лицом (если это не законное обременение, например, залог).
Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Очевидно, что брат подарил брату участок с целью безвозмездной передачи имущества в собственность, и признание запрета на продажу недействительным не разрушает саму суть дарения.
Росреестр уже зарегистрировал переход права собственности на одаряемого без обременений, что подтверждает статус полноценного собственника.
По рассмотрению остальных вопросов вы можете написать мне в чат.
Леонид
Правильно ли я понимаю, что при подтверждении фактической безвозмездности дарения, нотариальном совместном заявлении Дарителя и Одаряемого об отсутствии какого-либо встречного предоставления и согласии Дарителя с последующей продажей наличие п. 2.4 само по себе не является достаточным основанием для признания всего договора дарения недействительным или притворным?
И второй вопрос: если Даритель в момент приобретения участка 22.11.2023 состоял в браке, какие документы необходимо получить сейчас от его супруги/бывшей супруги, чтобы максимально исключить риск оспаривания дарения и последующей покупки третьим лицом?
И второй вопрос: если Даритель в момент приобретения участка 22.11.2023 состоял в браке, какие документы необходимо получить сейчас от его супруги/бывшей супруги, чтобы максимально исключить риск оспаривания дарения и последующей покупки третьим лицом?
Здравствуйте!
У вас довольно объемный вопрос с подвопросами, а цена при опции «ответ 3 юристов», — не большая.
Пункт 2.4 сам по себе не влечёт недействительность дарения при отсутствии встречного предоставления и это условие ничтожно как ограничение права собственности (ст.209, 572 ГК), и по ст.180 ГК договор сохраняется, а риск притворности низкий.
Нотариальное совместное заявление полезно, но не устраняет порок полностью.
В нём нужно указать безвозмездность, отсутствие встречных обязательств и претензий, согласие дарителя на продажу, отказ от оспаривания.
Если даритель был в браке при покупке, нужно нотариальное согласие супруги/бывшей супруги на дарение либо заявление об отсутствии притязаний.
Банкротство дарителя в течение 3 лет после дарения создаёт риск по ст.61.2 «Оспаривание подозрительных сделок должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В ДКП включите заверения продавца, обязанность возместить убытки при истребовании, оплату через эскроу/аккредитив.
При сборе документов сделка приемлема, но остаётся умеренный риск, если банк не согласует объект, от покупки лучше отказаться.
Здравствуйте .
Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение — это безвозмездная сделка.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e92736ea135e1b4b4f24d328a683d6954e73a27c/
Включение в договор условия о запрете отчуждения юридически ничтожно, так как оно противоречит существу права собственности (ст. 209 ГК РФ).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/
п. 2.4 является отдельным недействительным условием.
В силу ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения этой части.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a16acea4a1e076c44b681c7d2937319102c3ce81/
Поскольку дарение — это волеизъявление, направленное на передачу права, исключение ничтожного условия о запрете продажи не разрушает суть договора.
Нотариальное заявление сторон (Дарителя и Одаряемого) не является «бронежилетом», но имеет важное доказательственное значение.
Если участок был куплен Дарителем в браке то он является совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/
Супруга дарителя может оспорить дарение, так как на него требовалось нотариальное согласие (ст. 35 СК РФ). Если согласия не было, сделка оспорима.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/
Риск банкротства дарителя -это наиболее серьезный риск. Сделки между близкими родственниками находятся в зоне повышенного внимания арбитражных управляющих (ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/
Дарение совершено менее чем за 3 года до возможного банкротства. Если у дарителя на момент дарения были долги, сделку могут признать недействительной как совершенную с целью причинения вреда кредиторам.
Покупатель является «добросовестным приобретателем», если он не знал и не мог знать о финансовых проблемах дарителя. Однако, если сделку признают недействительной, имущество может быть истребовано в конкурсную массу.
Вам в таком случае следует получить нотариальное согласие супруги дарителя или подтверждение отсутствия брака на момент покупки/дарения.
Провести глубокую проверку дарителя на предмет признаков банкротства.
Если даритель «чист» по долгам, а супруга дает согласие то риск становится умеренным. Если же у дарителя есть признаки финансовой несостоятельности то от покупки следует отказаться, т.к. риск потери имущества при банкротстве дарителя перевешивает любые юридические гарантии.
Похожие вопросы
Добрый день. Я и мой брат являемся собственниками по 1/3 доли в жилом доме и земельном участке, расположенных в г. Ке...
Добрый день. Я и мой брат являемся собственниками по 1/3 доли в жилом доме и земельном участке, расположенных в г. Кемерово, но не проживаем в данном доме и более не появлялись в нём после 2021 года. Недавно нам стало известно, что в доме проживает неизвестный для нас человек, который взял его в аренду без
согласования с другими собственниками дома в полном объёме у другой владелицы 1/3 доли, нашей матери, умершей в начале лета 2026 года. Договор заключен 25.10.2025 сроком на 5 лет. Данный арендатор не желает добровольно съезжать, так как считает, что он имеет право жить ещё 5 лет, также свой отказ он аргументирует тем, что осуществил ремонт в доме за свой счёт, и по пункту 4.2 договора аренды он требует возврата всех средств за ремонт перед выселением.
Мой брат и я, собственники других 2/3 долей дома и земельного участка (по 1/3 у каждого), вообще узнали о наличии этого договора только после смерти собственницы другой 1/3 доли и никакой ремонт, естественно, мы не согласовывали. Мы в целом были против сдачи этого дома кому-то в аренду.
Помимо этого, арендатор не оплачивает в полном объёме коммунальные платежи за потребляемые им услуги, которые он должен вносить в соответствии с пунктом 2.1 договора, из-за чего по адресу уже образовались долги за услуги водоснабжение и вывоз ТКО в сумме достигающие более 100 тысяч рублей. По
неизвестной для меня причине компания компания, осуществляющая водоснабжение жилого дома холодной водой, не отключает услуги водоснабжения и долг по ним продолжает расти. Помимо перечисленного, согласно пункту 3.1 договора арендатор должен был ежемесячно вносить сумму 1000 рублей за уже имеющийся долг по водоснабжению, однако согласно истории платежей он этого не делал.
Сам я постоянно проживаю в другом регионе, но в ближайшее время оформлю доверенность на распоряжение своей доли на имя сестры, проживающей в Кемерово.
Важный момент, копия договора аренды жилого дома, которая у нас на руках, на ней стоит подпись только нашей матери, подписи арендатора нет, но не факт, что у него нет договора с его подписью.
У меня к вам 2 основных вопроса:
1) как нам принудительно выселить этого арендатора, который, на наш взгляд, занимает жилую площадь незаконно?
2) можем ли я и брат, как собственники 2/3 жилого дома и земельного участка, отказаться от предоставления коммунальных услуг по данному адресу в одностороннем порядке и произвести технологическое отключение услуг водоснабжения и электроэнергии? Мы не хотим платить потом за чужие долги
Насчёт наследства, дело пока не открыли, готовим документы, так как всего будет 6 наследников.
В целом арендатор максимально проявленный хам, напоминающий зарвавшегося от безнаказанности гопника, такое сложилось моё личное впечатление о нём. Сразу с момента начала диалога он общался с нами с высока, взаимодействовал на "ты" с первых минут диалога, прямо говорил мне по телефону, что я никто и ничего ему не сделаю. Поэтому вести с ним конструктивный диалог не представляется возможным, нужны решительные меры, поэтому прошу не предлагать медиацию.
Причина по которой мы хотим выселить его – неуплата им коммунальных услуг и то, что нашей сестре с ребенком в Кемерово нужно жилье, сейчас лна вынуждена снимать квартиры и тратить на это немалые финансы.
Прикладываю договор найма с закрашенныме персональными данными
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Можно ли построить дом на земельном участке, находящемся в долевой собственности?
Добрый день! Отец подарил мне и моему брату земельный участок в Подмосковье, общая площадь 5 соток ( Вид права
Общая долевая собственность, Доля владения
1/2) , брат сказал, что земельным участком заниматься не будет, а я бы хотела построить дом на участке, подскажите могу ли я начать строительство дома на участке, чтобы я имела на этот дом право владения, и чтобы у нас потом не было конфликтных ситуаций в будущем, так как брат строить ничего не собирается, вариант с выкупом части земли у брата не подходит.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
1150 ₽
Земельное правоЗдравствуйте. Я, владелец земельного участка в коттеджном поселке в г.Павловск, Санкт-Петербург. Земельный участок по выписке из ЕГРН относится к землям населенных пунктов, ВРИ: ведение садоводства. Планировал на нем построить жилой дом для постоянного проживания. Высотность здания и отступы соответствуют правилам, геология, позволяет. Администрация Пушкинского р-на СПб выдало уведомление о несоответствии планируемого строительства по причине расположения моего участка в территориальной зоне ТС-1 зона сельскохозяйственного использования, в которой отсутствует ВРИ основной и вспомогательный, дающий право построить любой дом (в ГПЗУ отмечено, что не разрешаются виды 2.2, 2.5, 2.6, 4.7). Участок находится в подзонах приаэродромной территории аэродрома Пушкин. Администрация сообщила, что в декабре 2025 года, были внесены изменения и был убран ВРИ, позволяющий строить дом на участке. Есть соседский дом, построенный в 2025 году, поставленный на кадастровый учет и с зарегистрированными в нем гражданами. Что можете посоветовать в моей ситуации? Спасибо.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Как оформить земельный участок без кадастрового номера при покупке дома?
Здравствуйте подскажите пожалуйста, хочу приобрести дом с земельным участком в запорожской области с документами на дом все нормально, а вот на земельный участок нет кадастрового номера , бывшие хозяева приобрели дом год назад им прошлый хозяин передал на участок документ с кадастровым номером Украины, земля под участком неприватизирован, как поступать?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Что делать, если нотариус отказал в регистрации сделки с домом, расположенным на двух участках?
Здравствуйте! Я собственник 1/3 доли дома и целого земельного участка на основании решения суда по инициативе сособственника. Нотариус отказал в регистрации сделки в связи с тем, что дом находится на двух участках с разными кадастровыми номерами. Что делать?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
А зачем в этом договор оказался такой пункт? Вообще по сути он ничтожен, поскольку кроме суда никто не может ограничить собственника в его правах (ст. 209 ГК РФ) относительно принадлежащего ему имущества. После дарения (если это действительно именно дарение) у нового собственника возникают все эти права, а старый теряет их полностью. Поэтому такое ограничение малопонятно в принципе.
На мой взгляд оно является ничтожным. Другое дело, что надо понимать откуда это ограничение вообще взялось. Что поясняют участники того договора.
Мы не устанавливаем находился ли кто либо в браке или нет. Вы можете это выяснить поскольку напрямую контактируете и с нынешним собственником и с его братом, как я понял. При этом Вам достаточно согласия супруги текущего собственника.
Все остальные вопросы могут быть разобраны в рамках персональной консультации, которая стоит совсем других денег.
1. Вы конечно можете подстраховаться таким документом, хотя в целом я полагаю, что подписание договора именно как договора дарения это достаточное основание для того, чтобы не требовать еще раз это подтверждать. Но в целом, если стороны не против — хуже не будет. И да, это не является основанием для признания всего договора недействительным. Даже если он будет признан притворным сам по себе переход права собственности ведь все равно будет. То есть вместо договора дарения будет какой-то другой, который прикрывает этот договор. Единственное, что стоит проверить, не является ли гражданин даритель банкротом, нет ли дела в арбитражном суде.
2. Это оспаривание для супруги не будет успешным. В конце концов даже по сроку оспаривания оспоримой сделки. Доказать что она не знала о дарении будет затруднительно.