И что они могут сделать, если я не сниму до 10 сентября да и дальше обшивку с труб?

Добрый день. Требование УК обеспечить доступ к стоякам в принципе законно, поскольку стояки ХВС, ГВС, отопления и канализации относятся к общему имуществу МКД, за состояние и ремонт которого отвечает управляющая организация. Это подтверждается п. 5–6 Правил содержания общего имущества № 491.

Но из этого не следует автоматически, что Вы обязаны полностью снять всю отделку от пола до потолка именно в том объёме, который потребовала УК. Закон устанавливает обязанность обеспечить доступ для осмотра, ремонта и ликвидации аварий, однако конкретный необходимый объём демонтажа должен быть технически обоснован. По Правилам № 354 УК вправе требовать допуска в квартиру для осмотра инженерных систем и необходимых ремонтных работ, а при аварии — в любое время.

Поэтому я бы не игнорировал претензию, но и не разбирал кафель вслепую. Письменно запросите у УК, какие конкретно работы или обследование планируются, какие участки стояков требуют доступа и на основании какого нормативного требования необходим именно полный демонтаж облицовки от потолка до пола. Если достаточно сделать технические люки в местах соединений, ревизий и запорной арматуры, вопрос можно решать менее разрушительным способом, но это желательно согласовать письменно с УК.

Если просто отказаться обеспечивать доступ, УК может составить акт о недопуске, а затем обратиться в суд с требованием обязать предоставить доступ к общедомовым коммуникациям. Такая судебная практика существует. Кроме того, при аварии и невозможности добраться до стояка могут возникнуть неблагоприятные последствия уже для собственника.

Поэтому сейчас оптимально направить письменный ответ на претензию УК, где подтвердить готовность предоставить доступ к общедомовым коммуникациям, но потребовать технически обосновать объём необходимого демонтажа и предложить вариант устройства достаточных ревизионных проёмов вместо полного разрушения отделки. Могу посмотреть саму претензию УК и подготовить такой ответ, чтобы Вы не признали обязанность демонтировать весь короб целиком без достаточных оснований.

Здравствуйте, Дмитрий.

Правомерность требований УК

Общие стояки (ХВС, ГВС, отопление, канализация) относятся к общему имуществу многоквартирного дома (п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491). Управляющая компания обязана осматривать это имущество и при необходимости проводить ремонт. Собственник, в свою очередь, обязан обеспечить доступ к инженерным коммуникациям для их осмотра и обслуживания (п. 10, 11 Правил № 491, п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

То есть требовать доступ к стоякам УК имеет право. Однако полный демонтаж обшивки от потолка до пола не всегда обязателен, если доступ можно обеспечить иначе — например, через съёмные панели, люки в местах ревизий и соединений.

Что можно ответить УК

Вы вправе не снимать обшивку полностью, если:

у вас есть смотровые люки в местах расположения запорной арматуры, счётчиков, ревизий канализации;
эти люки обеспечивают достаточный доступ для осмотра и замены труб.

Требование оголить трубы «от потолка до пола» может быть признано судом чрезмерным, если нет аварийной необходимости. Но если УК докажет, что для плановой замены стояков или осмотра сварных швов нужен полный доступ, суд может обязать вас демонтировать.

Что грозит, если не исполнять предписание

Если вы проигнорируете, УК может:

подать в суд иск об обязании обеспечить доступ к инженерным коммуникациям и демонтировать конструкции, препятствующие этому;
суд, скорее всего, обяжет вас демонтировать обшивку в объёме, необходимом для доступа, и может назначить судебную неустойку за неисполнение;
также УК может взыскать расходы на принудительный демонтаж, если будет вынуждена произвести его сама.

Административная ответственность по ст. 7.21 КоАП (самовольная перепланировка) здесь маловероятна, если обшивка не является перепланировкой и не нарушает права других лиц.

Что делать сейчас

1. Не игнорируйте предписание, но и не спешите ломать кафель.
2. Направьте в УК письменный ответ (заказным письмом с уведомлением) с предложением:
обеспечить доступ в местах соединений, запорной арматуры, ревизий через имеющиеся или дополнительно установленные люки; попросить обосновать, для каких именно работ требуется полный демонтаж;
уточнить, какие конкретно узлы и на каком основании нужно оголить.
3. Если УК настаивает на полном демонтаже, потребуйте от неё акт обследования с указанием причин и ссылками на нормативные документы.
4. Если вы считаете требование чрезмерным, можете дождаться суда, где будете доказывать, что доступ через люки достаточен.

Если нужна помощь в составлении ответа в УК, я готов помочь. Обращайтесь.

Здравствуйте. Полностью игнорировать требование УК не рекомендую, поскольку стояки ХВС, ГВС, отопления и канализации относятся к общему имуществу дома, а собственник обязан предоставлять УК доступ для осмотра и необходимых ремонтных работ. Пп. «е» п. 34 Правил № 354 прямо предусматривает обязанность допускать представителей исполнителя для осмотра и ремонта, а при аварии — в любое время. 

Однако из этого не следует автоматическая обязанность по первому требованию полностью сбить кафель и оголить все трубы от пола до потолка. УК должна обосновать, для какой конкретно проверки или работы необходим именно такой объём доступа. Верховный Суд подтверждает право УК требовать доступ к инженерному оборудованию, но объём доступа должен быть связан с целями осмотра, содержания или ремонта. 

Поэтому я бы письменно ответил УК: доступ в квартиру Вы предоставляете и от осмотра общего имущества не уклоняетесь, однако просите указать конкретные участки стояков, которые требуется открыть, вид работ, техническое обоснование необходимости демонтажа отделки на всей высоте и нормативное основание такого требования. Если достаточный доступ можно обеспечить съёмными панелями или техническими люками, это разумно предложить как вариант.

Если до 10 сентября ничего не сделать, УК сама оштрафовать Вас или просто прийти и демонтировать кафель, как правило, не вправе. Но она может составить акт об отказе в доступе и обратиться в суд с требованием обязать обеспечить доступ. Такая практика есть, в том числе в Санкт-Петербурге: суды обязывают собственников предоставить доступ к стоякам для ремонта и взыскивают судебные расходы, а иногда устанавливают судебную неустойку за неисполнение решения. 

Кроме того, если из-за отсутствия доступа возникнет или увеличится аварийный ущерб, УК вправе требовать возмещения убытков, причинённых именно непредоставлением доступа. 

Поэтому оптимальная позиция — не отказываться от доступа вообще, но и не разрушать отделку без технического обоснования. Получите от УК письменный акт и перечень конкретных участков, которые необходимо открыть.

Если пришлёте фотографию вручённой Вам претензии УК, могу на платной консультации проверить её требования и подготовить письменный ответ так, чтобы не демонтировать лишнее. Обратиться можно через кнопку «Общаться в чате».

Если ответ был Вам полезен, можете отблагодарить юриста любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.