Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Включается ли балкон в общую площадь жилого помещения по ДДУ?
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, могу ли я вернуть с застройщика часть денег, оплаченных мной по ДДУ?
Из ДДУ: "Ориентировочная площадь жилого помещения (квартиры) 33,6 кв.м. указана в соответствии с планировкой типового этажа и после проведения паспортизации объекта может иметь отклонения, в случае отклонений более, чем на 2 %, влечет за собой перерасчет стоимости квартиры". После обмеров БТИ оказалось, что общая площадь жилой площади - 32,2 кв.м., но есть еще графа общая площадь с учетом балкона - 33,7 кв.м. При этом в ДДУ про балкон нет ни слова.
В Приложении к ДДУ: "Расположение квартиры на поэтажном плане - общая пл. - 33,6 и плюс балкон - 4,8 кв.м.". Стоит отметить, что в расчетах БТИ по балкону есть коэффициент 0,3. Вместе с тем, мне не понятно, входит ли в оплаченные мной 33,6 кв.м. площади балкон? Застройщик говорит, что входит, хотя при заключении ДДУ устно утверждали, что площадь балкона не считается, да и по законодательству балконы не являются частью жилого помещения и в свидетельстве о праве собственности они не учитываются.
ст. 15 ЖК РФ:
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Из Определения суда:
Обратившись в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств за общую площадь квартиры, Л.Н.Н. ссылалась на то обстоятельство, что ответчиком нарушены требования при подсчете площади остекленной лоджии в квартире, а именно площадь лоджии посчитана ответчиком с коэффициентом 1,0 вместо коэффициента 0,5; истица также указывает, что площадь балкона больше, чем предусматривалось договором, в связи с чем, по мнению истца, она осуществила переплату по договору в размере <...> рублей.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1.3.1 договора N <...> о долевом участии в строительстве жилья в состав проектной общей площади квартиры входит: общая площадь квартиры без учета лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых — <...> кв. м; общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых — <...> кв. м.
Пунктом 3.2 договора окончательные расчеты между сторонами производятся после получения данных районного Проектно-инвентаризационного бюро по общей площади квартиры, исчисленной в соответствии с пунктом 1.3.1 договора.
Согласно обмеру спорной квартиры, произведенному филиалом ГУП ГУИОН ПИБ <...>, общая площадь квартиры составляет <...> кв. м, в том числе площадь остекленной лоджии — <...> кв. м.
Стороны при заключении договора пришли к соглашению, что плата по договору долевого участия будет исчисляться, исходя из площади всех помещений квартиры без применения коэффициентов, что не противоречит действующему законодательству.
Применение коэффициентов для подсчета площади квартиры предусмотрено для целей инвентаризации и учета жилищного фонда.
еще одна выдержка из судебного акта.
Согласно п. 1.3 дольщик осуществляет инвестирование строительства дома и, при условии исполнения обязательств по договору, по окончании строительства в сроки, установленные договором, принимает для оформления в собственность трехкомнатную квартиру на <...>-м этаже, предварительный номер N <...>, общей проектной площадью <...> кв. м (N <...>), исчисленной в соответствии с п. 1.3.1.
В соответствии с п. 1.3.1 в состав общей проектной площади квартиры по договору входит: — общая площадь квартиры без учета лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых; — общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых; — половина общей площади всех неостекленных лоджий, балконов, террас.
Согласно п. 1.4 размер инвестиционного взноса дольщика (стоимость долевого участия и, соответственно, стоимость Договора) составляет <...> рублей из расчета <...> рублей за один кв. м общей площади.
В связи с окончанием строительства и проведением ПИБ обмеров помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, сторонами <дата> было заключено дополнительное соглашение к Договору, согласно которому финансируемая дольщиком квартира с предварительным номером N <...>, проектной площадью 110,10 кв. м имеет фактический номер N <...>, площадь квартиры по результатам обмера ПИБ составляет 96,90 кв. м, площадь остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых составляет 11,20 кв. м, общая площадь квартиры составляет 108,10 кв. м; разница между проектной общей площадью квартиры по договору и общей площадью квартиры, рассчитанной в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 2 кв. м, окончательный объем долевого участия дольщика, рассчитанный в соответствии с п. 1.3.1 Договора — 108,10 кв. м; разница в площадях, указанная в п. 2 дополнительного соглашения не превышает 2% от проектной общей площади квартиры.
Исполнение истцом предусмотренной Договором обязанности по внесению инвестиционного взноса в размере <...> рублей ответчик не оспаривает.
Отказывая в удовлетворении требований Л.Л. районный суд исходил из вышеустановленного и руководствовался положениями статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора; статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), которая допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором; статьей 309 ГК РФ об исполнении обязательств; статьей 56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции оценил собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ и пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом или Договором оснований для удовлетворения требований истца.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 3.2 Договора стороны пришли к соглашению, о том, что в случае изменения площади квартиры более чем на 2% от проектной по результатам обмера квартиры ПИБ, производят возврат («Трест» — в случае уменьшения площади квартиры) или доплату (Дольщик — в случае увеличения площади) денежных средств из расчета стоимости 1 кв. м, указанной в п. 1.4 Договора.
По условиям Договора, используемые при расчетах данные об общей площади квартиры, исчисляются в соответствии с п. 1.3.1 Договора.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что общая площадь квартиры, рассчитанная в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 108,10 кв. м; разница между проектной общей площадью квартиры по договору и общей площадью квартиры, рассчитанной в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 2 кв. м, т.е. не превышает 2% от проектной общей площади квартиры, доказательств обратного истцом не представлено.
При таких обстоятельствах, когда разница в площадях, указанная в п. 2 дополнительного соглашения не превышает 2% от проектной общей площади квартиры, а окончательная стоимость долевого участия составляет <...> рублей, суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика разницы между проектной площадью квартиры по договору о долевом участии в строительстве жилья и фактической ее площадью, которая превышает на 2 кв. м проектную.
Доводы истицы о том, что при исчислении общей площади неправильно исчислена площадь балкона, а именно, не применен понижающий коэффициент равный 0,3, предусмотренный Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий (Обязательное приложение N 2 к СНиП 2.08.01-89 Жилые здания), не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами, при исчислении общей площади квартиры площадь балкона не уменьшается на понижающий коэффициент. Тем более, что правила исчисления площади балконов с учетом понижающего коэффициента не применяются для расчетов между сторонами по заключенным гражданско-правовым договорам.