Апартаменты - согласование перепланировки

Уважаемый Андрей! Здравствуйте! Из фотографии следует, что фактически квартиру -студию раздели пополам, сделав так называемую двухуровневую квартиру.

Однако, соответствующего документирования, то есть новый кадастровый (технический) паспорт не получен.

Сразу примите к сведению, что сделка с таким объектом (регистрация прав по ней) не пройдет (если, конечно, честно сказать регистрирующему органу о содеянном), так как если на объекте недвижимости произведена какие либо изменения (переустройство), то составляется новый кадастровый (технический) план.

В любом случае, в установленном порядке узаконить перепланировку надо, однако, это вопросы именно Покупателя.

За незаконную перепланировку могут наступить не только административные (штраф), но и гражданско-правовые последствия (например, неверны строительные расчеты, что может привести к обрушению то или иного элемента).

Касательно платы за ЖКУ, ответить сложно, так как все будет зависеть от кадастрового учета изменений.

Возможно, данный проект перепланировки не
соответствует требованиям СанПин 2.1.2.2645-10
«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых
зданиях и помещениях». 

Данный СанПин требует:

3.8. В квартирах не допускается:

— расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми
комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых
допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно
над кухней;

— крепление приборов и трубопроводов санитарных узлов непосредственно
к ограждающим конструкциям жилой комнаты, межквартирным стенам и
перегородкам, а также к их продолжениям вне пределов жилых комнат.

3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное
унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа
из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго
помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или
холла.

Такое несоответствие будет препятствием при согласовании перепланировки.

Здравствуйте, Андрей!

Какое наказание может меня ожидать за несанкционированную перепланировку?

Какие последствия могут быть, если я приобрету такое жилье без согласования перепланировки?

За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопрос — стоит ли соглашаться на такие условия? 

Решать Вам. Лучше конечно все вопросы с перепланировкой решить до покупки вами квартиры.

 Смогу ли я его сдать, перепродать в дальнейшем? 

Если органы БТИ не будут осведомлены о перепланировке, то можете.

И еще вопрос, чем должна быть регламентирована плата за коммунальные услуги в этом помещении, чтоб «собственная управляющая компания» не завышала цены и не выставляла баснословные счета? 

Все зависит от кадастрового и технического паспортов. Нужно видеть начисляются платежи за 2 квартиры или за 1. Тарифы на ком услуги не должны превышать установленных РТК тарифов.

Желаю удачи!

На сколько я понимаю, для того, чтобы сделать в помещении антресоли, провести горячую и холодную воду, канализацию, необходимо разработать и согласовать в соответствии с действующим в Москве административным регламентом проект?

Андрей

Статья 26. ЖК РФ

 Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления … на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке 

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;....

Проект оформляется согласно административному регламенту

Какие последствия могут быть, если я приобрету такое жилье без согласования перепланировки?

Андрей

Последствия определяются согласно ст. 29  ЖК РФ:

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние...

Таким образом, даже если не проведены соответствующие необходимые процедуры по согласованию проекта, вы сможете оформить перепланировку впоследствии по решению суда, доказав, что ваша перепланировка не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозы для их здоровья и безопасности.

чем должна быть регламентирована плата за коммунальные услуги в этом помещении, чтоб «собственная управляющая компания» не завышала цены и не выставляла баснословные счета?

Андрей

см.- правила предоставления коммунальных услуг

Андрей, а какие документы на эту квартиру есть? Она идет как квартира или нежилое помещение.

Что не требует разрешения

• ремонт (косметический) помещений, в
  том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных
  столярных элементов без изменения рисунка и цвета
• устройство (разборка) встроенной
  мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений,
  площадь которых подлежит техническому учету)
• замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству
• перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни
• установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов
• Устройство самораздвижных или
  «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без
  изменения внешних габаритов помещений
• Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий
• Перестановка нагре вательных
  (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и
  перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих
  сетей)
• Замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

Что можно сделать без проекта и разрешения и оформить потом в уведомительном порядке

• Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь
• Заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
• Остекление лоджий и балконов по типовым проектам
• Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
• Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
• Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные)
• Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)

Какие последствия могут быть, если я приобрету такое жилье без согласования перепланировки?

Андрей

Жилищная инспекция выдаст Вам предписание на приведение помещения к проектному состоянию. Привлечь Вас к административной ответственности вряд ли смогут, поскольку нет доказательств, что именно Вы произвели перепланировку. Если в договоре купли-продажи будет зафиксировано, что в помещении и так произведена перепланировка, которая не зафиксирована в планах БТИ, Вы полностью снимете с себя всю ответственность, или отразите это хотя бы в акте приёмки-передачи после покупки.

В случае, если решитесь приобрести такое помещение, всё, что Вам нужно сделать — изготовить в любой проектной организации техническое заключение на предмет соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (во всяком случае, они скажут, что нужно изменить). С таким заключением орган, осуществляющий согласование перепланировку согласует и узаконит её «автоматом».

Если помещение в настоящее время нежилое, (проживание в помещениях, непригодных для жилья запрещено), при наличии вышеуказанного заключения Вы обратитесь в администрацию района, и Вам сделают его перевод в жилое.

Вышеуказанные действия можно произвести через суд, в случае, если «обычным» путём Вы получили отказ, путём признания соответствующего отказа незаконным. Учтите, что единственные критерии, как указано в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ для положительного решения — это отсутствие нарушения прав остальных жильцов дома, и отсутствие угрозы их жизни и здоровью, что при наличии заключения Вы докажите в два счёта.

Здравствуйте !

Согласно ст.25,
ст.26, ЖК РФ

перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения
проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом
местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на
основании принятого им решения.

То есть, для перепланировки требуется согласование
с ОМС..

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может
включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов,
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных
кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта
1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных
постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).

То есть, перепланировка жилых помещений может
включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов и
т.п.

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия самовольного
переустройства или перепланировки жилого помещения вплоть до принятия решения о
приведении жилого помещения в прежнее состояние либо о продаже в установленном
порядке жилого помещения с публичных торгов (в отношении собственника), а в
отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно
переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по
договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее
состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом,
осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть
сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не
нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни
или здоровью

Согласно Постановления
Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (ред. от 25.06.2013)
«Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых
помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (вместе с
«Требованиями к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и
нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах»,
«Административным регламентом по предоставлению государственной услуги
»Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых
помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной
комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в
многоквартирных домах и жилых домах" в городе Москве",
«Требованиями к составу проекта переустройства и (или) перепланировки
помещения в многоквартирном доме и жилом доме», «Требованиями к
ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и
осуществлению авторского надзора») {КонсультантПлюс}

2. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и
нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, производство которых
затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную
прочность многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта
переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом
доме:

14Постановление ФАС Северо-Западного округа от
03.03.2014 по делу N А56-39379/2013 Требование: О сохранении жилого помещения в
переустроенном и перепланированном состоянии. Обстоятельства: В нежилом здании
находится жилая квартира, перепланированная университетом самовольно.
Администрация района отказала в согласовании перепланировки квартиры. Решение:
Требование удовлетворено, поскольку сохранение спорного помещения в
перепланированном состоянии не нарушает прав и законных интересов граждан и не
создает угрозу их жизни и здоровью.

,

Таким образом, сейчас следует подавать иск в суд.

Таким образом, при подаче обоснованного иска с
вышеуказанным требованием имеет все
шансы на решение вопроса в свою пользу.

).

Смогу оказать услугу по составлению Договора,