ИП УСН или патент?

Добрый вечер.

Как будет облагаться дом сданный в аренду налогом на имущество? (есть какаято информация что недвижимость участвующая в деятельности ИП не облагается налогом)

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ). 

Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны).  При УСН надо сдавать декларацию.

Ставка также 6% как и при УСН.

Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Таким образом лучше выбрать патент.

Выдается патент на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

Уведомить налоговую о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения.

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект), составляет 1 миллион рублей.

Нужно ли будет приобретать два патента (по количеству домов)?

Подскажите сколько стоит патент на сдачу недвижимости в МО?

Стоимость патента в МО на год 189540*6%=11 372,40 рублей

Нужно ли при патентной схеме подавать баланс?

Нужно ли предъявлять в налоговую каждый договор с нанимателем?

Нет, ни баланса, ни договоров предъявлять не нужно, только по запросу.

Обязательно нужно будет вести книгу учета расходов и доходов.

Здравствуйте, Андрей. 

Какую схему налогообложения выбрать УНСО 6% или патентную?

Андрей

В вопросе выбора системы налогообложения стоит учитывать сумму вашего годового дохода. Если доход небольшой, например, до 500 тыс. руб. в год, то выгоднее применять УСН доходы 6%. И помните, что хотя ПСН избавляет вас от необходимости уплачивать НДС, налог на имущество, НДФЛ, но он не избавляет вас от необходимости уплачивать взносы в ПФР. При этом право на уменьшение налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте у вас отсутствует.

Подскажите сколько стоит патент на сдачу недвижимости в МО?

Андрей

Стоимость патента определяется по формуле: Патент = 6% × ПД/12 × М, где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.

В соответствии с законом г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения» при сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект составляет 1 000 000 рублей. таким образом, стоимость патента на год составляет 6% х 1000000/12 х12 = 60 000 рублей.

Нужно ли будет приобретать два патента (по количеству домов)?

Андрей

Ппри сдаче в аренду (или наем) нескольких объектов предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

• Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
• Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

При этом количество объектов передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) (Письмо Минфина от 12 апреля 2013 г. № 03-11-09/12205).

Таким образом, существует риск того, что при сдаче в аренду нескольких комнат в одном доме разным арендаторам (нанимателям) контролирующий орган признает каждую комнату отдельным объектом и, соответственно, потребует приобретения нескольких патентов. Однако в явном виде позиция контролирующих органов по данному конкретному вопросу отсутствует.

Возможно указать в одном патенте несколько объектов, стоимость патента в таком случае будет умножена на соответствующее количество объектов. Но предпринимателю это никакой выгоды не принесет — при одной и той же стоимости патент будет один, а не несколько.

Андрей, здравствуйте.

У меня есть два частных дома которые я сдаю по комнатам.

Андрей

Андрей, согласно письму Минфина, Вам придется брать патент на каждую комнату

ПИСЬМО

от 12 апреля 2013 г. N 03-11-09/12205

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
письмо о порядке применения патентной системы налогообложения и исходя
из содержащейся в письме информации сообщает следующее.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное
жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой
дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Договор найма
жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду
(внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых
индивидуальным предпринимателем — арендодателем (наймодателем) с
конкретными арендаторами (нанимателями).

Размер потенциально возможного к получению индивидуальным
предпринимателем годового дохода по указанным видам предпринимательской
деятельности может быть дифференцирован в зависимости от количества
объектов или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем)

Нужно ли при патентной схеме подавать баланс?

Андрей

Налогоплательщики в целях п. 7 ст. 346.45 НК РФ ведут учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального
предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения (ст. 346.53 НК РФ).

Представление налоговой декларации Налоговым кодексом не предусмотрено (ст. 346.52 НК РФ)

Здравствуйте, Андрей!

Какую схему налогообложения выбрать УНСО 6% или патентную?

Согласно ч.3 ст.346.11 НК РФ Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности). Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 настоящего Кодекса.

То есть, при УСН вы не платите НДФЛ, НДС и налог на имущество физ лиц.

Согласно ч.2 ст.346.43 НК РФ 2. Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Согласно ч.7 ст. 346.43 НК РФ 7. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения. При этом минимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода не может быть меньше 100 тыс. рублей, а его максимальный размер не может превышать 1 млн. рублей, если иное не установлено пунктом 8 настоящей статьи.

Согласно ч.10 ст.346.43 НК РФ 10. Применение патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате: 1) налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения); 2) налога на имущество физических лиц (в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения). 11. Индивидуальные предприниматели, применяющие патентную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом: 1) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется патентная система налогообложения; 2) при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией; 3) при осуществлении операций, облагаемых в соответствии со статьей 174.1 настоящего Кодекса.

Подскажите сколько стоит патент на сдачу недвижимости в МО?

Рассчитать стоимость патента можно в данном калькуляторе http://213.24.61.229/patent/patent14.php

Нужно ли будет приобретать два патента (по количеству домов)?

Как будет облагаться дом сданный в аренду налогом на имущество? (есть какаято информация что недвижимость участвующая в деятельности ИП не облагается налогом)

Не будет облагаться в силу ч.10 ст.346.43 НК РФ.

Нужно ли при патентной схеме подавать баланс?

Согласно ст.346.52 НК РФ Налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы налогообложения, в налоговые органы не представляется.

Нужно ли предъявлять в налоговую каждый договор с нанимателем?

Нет.

Желаю удачи!

Здравствуйте, Андрей. В дополнение вышесказанному коллегами добавлю следующее по порядку поставленных Вами вопросов.

ВОПРОС №1:

 УСНО (упрощенная система налогообложения) и патент — это две разновидности специальных видов режима налогообложения, которые можно применять при осуществлении такого вида деятельности как сдача в аренду жилых помещений (ст. 346.12 и подп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (НК РФ)).

Отличие УСНО и патента в следующем:

по УСНО налог исчисляется от фактически полученного дохода (ст. 346.14 НК РФ), который при выборе налоговой ставки  6% можно уменьшить на расходы, указанные в п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ.

по патенту налог рассчитывается исходя из потенциально возможного к получению годового дохода ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации (ст. 346.47 НК РФ).

 по УСНО необходимо платить авансовые платежи ежеквартально не позднее 25 числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. (подп. 3 ст. 346.21 НК РФ) и потом по итогам года не позднее для ИП 30 апреля года, следующего за истекшим необходимо оплатить итоговую сумму налога с учетом уплаченных авансов. 

по патенту ИП по месту постановки на учет в налоговом органе оплачивает: 

1) если патент получен на срок до шести месяцев, — в размере полной суммы налога в срок не позднее двадцати пяти календарных дней после начала действия патента;

 2) если патент получен на срок от шести месяцев до календарного года: в размере одной трети суммы налога в срок не позднее двадцати пяти календарных дней после начала действия патента; в размере двух третей суммы налога в срок не позднее тридцати календарных дней до дня окончания налогового периода (пп. 2 ст. 346.51 НК РФ). И главное не пропустить эти сроки, т.к. в противном случае ИП теряет право на применение патента (подп. 3 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

по УСНО налоговую декларацию необходимо сдавать раз в год не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим (подп. 2  п.  ст.346.23 НК РФ).

по патенту налоговая  декларация  не представляется (ст. 346.52 НК РФ).

по УСНО ИП, изъявившие желание перейти на УСНО со следующего календарного года, уведомляют об этом налоговый орган по месту жительства ИП не позднее 31 декабря календарного года, предшествующего календарному году, начиная с которого они переходят на УСНО. В уведомлении указывается выбранный объект налогообложения.  Вновь зарегистрированный ИП вправе уведомить о переходе на УСНО не позднее 30 календарных дней с даты постановки на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе, выданном в соответствии с пунктом 2 статьи 84 настоящего Кодекса. В этом случае ИП признаются налогоплательщиками, применяющими УСНО, с даты постановки их на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе.

по патенту ИП подает лично или через представителя, направляет в виде почтового отправления с описью вложения или передает в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи заявление на получение патента в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за 10 дней до начала применения ИП патентной системы налогообложения. В случае, если физическое лицо планирует со дня его государственной регистрации в качестве ИП осуществлять предпринимательскую деятельность на основе патента в субъекте Российской Федерации, на территории которого такое лицо состоит на учете в налоговом органе по месту жительства, заявление на получение патента подается одновременно с документами, представляемыми при государственной регистрации физического лица в качестве ИП. В этом случае действие патента, выданного индивидуальному предпринимателю, начинается со дня его государственной регистрации.

С учетом вышеизложенного, Вам выбирать какая система налогообложения для Вас будет выгоднее и удобнее.