Я арендую помещение по договору долгосрочной аренды с 2012г., Дума включила данное помещение в список приватизации в 2014г. и выставила на торги в аукцион с обременением. Является ли это нарушением закона? Ущемляют ли они мои права, как предпринимателя работающего в бытовом обслуживании населения?
Уважаемый Александр!
Поскольку Дума является распорядителем имущества (представителем собственника — муниципального образования), она правомочна распоряжаться имуществом.
По общему правилу переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ).
Так что Ваши права не ущемляются; договор аренды сохранит свою силу.
Но это в первом приближении.
Здравствуйте, Александр.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»
1. Оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.
2. Запрещаются продажа переданного субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, имущества, переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности, за исключением возмездного отчуждения такого имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
3. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, оказавшие имущественную поддержку в соответствии с частью 1 настоящей статьи, вправе обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения и (или) пользования субъектами малого и среднего предпринимательства или организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставленным таким субъектам и организациям государственным или муниципальным имуществом при его использовании не по целевому назначению и (или) с нарушением запретов, установленных частью 2 настоящей статьи.
Таким образом, если помещение вам передано в рамках имущественной поддержки, то Дума не вправе продать помещение. В случае если Дума считает, что вы его используете не по целевому назначению, она может обратиться в суд, и только по решению суда будет прекращено право пользования.
Что касается приватизации с обременением, то это возможно на основании Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ „О приватизации государственного и муниципального имущества“
Статья 31. Обременения приватизируемого государственного или муниципального имущества
1. При отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.
Здравствуйте, Александр!
закон «О приватизации» запрещающий приватизацию с условиями «обременения»
Александр
Согласно ст.31 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» 1. При отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. 2. Ограничениями могут являться: 1) обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения; 2) обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, — обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения; 3) иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.
4. Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Согласно ч. 2 ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Запрещаются продажа переданного субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, имущества, переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности, за исключением возмездного отчуждения такого имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
Согласно ст.9 Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 2.1. Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Данное имущество не может быть отчуждено в порядке приватизации на торгах. Полагаю, что дума немного напутала с порядком отчуждения. И полагаю, что дума не может быть распорядителем государственного имущества, поскольку согласно законодательству распорядителем является ТУ Росимущества или Минимущества (в зависимости от того является ли собственность государственной или муниципальной) Порядок приватизации следующий:
Согласно ст.3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. — Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч.8 ст.4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: 1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Согласно ст.4 указанного ФЗ 1. Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее — уполномоченный орган),в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. 2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям,копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.3. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имуществас указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. 4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно ст.6 указанного ФЗ 1. Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
Чтобы выкупить имущество в порядке приватизации вами не хватает несколько лет аренды. Предлагаю, обжаловать решение о приватизации арендуемого вами объекта.
Желаю удачи!арендую помещение по договору долгосрочной аренды с 2012г.,
Александр
у Вас заключен простой договор аренды, а не договор имущественной поддержки и Вы не включены в программу развития малого бизнеса, т.е. нет в наличии тех требований, которые установлены ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»
текст вот здесь: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_157188/?frame=12© КонсультантПлюс, 1992-2014
для того, чтобы Дума не могла поступить таким образом. Отсюда действия Думы совершенно законны, и в данном случае применимы правила, установленные ст. 617 ГК РФ — переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Чтобы исправить данную ситуацию Вам надо стать членом имущественной программы поддержки малого и среднего предпринимательства. Также можете обжаловать решение Думы в судебном порядке, но шансы выиграть дело очень невелики.
Уважаемые юристы, так много информации, что я не могу сориентироваться. Я не юрист, а стекольщик! Работаю в мастерской по нарезке стекла 25 лет. До 2012г. я работал по трудовому договору с муниципальным предприятием бытового обслуживания. В 2012г. я выиграл на аукционе право аренды. Для преимущественного права выкупа данного помещения, у меня не хватает срока аренды. Данная мастерская является единственной на три района г. Волгограда. Некоторым людям из Думы помещение понравилось. Они предложили мне "прямым текстом" - "Мы выкупим это помещение и дадим тебе в аренду". Выставили на аукцион, я выиграл данный аукцион, но цена была искусственно завышена подставными лицами в десять раз. Я потерял задаток, но они грозятся выставить еще раз на аукцион. В фз№178 ст.18 п.1 есть запрет на продажу с аукциона имущества с условиями "обременением". Я борюсь с ними уже второй год, могу ли я надеяться на победу?
Здравствуйте!
Так как дума является собственником помещения она может делать с ним всё что угодно в рамках закона. Продавать это помещение собственник может, но только у указав в аукционной документации данное обременение. Я сам так базу продал находящуюся в муниципальной собственности, хотя срок аренды данной базы истекал только через 2 года после заключения договора купли-продажи.
Ответ однозначный: Дума действует законно.
Уточняю- я являюсь субъектом малого бизнеса-много лет! В трудовом соглашении с муниципальным предприятием они мне дали только помещение, все остальные затраты на материал, инструменты, коммунальные платежи, охрана и т.д.- нес я. Такое трудовое соглашение похоже на завуалированную аренду. Чем я хуже двухлетних арендаторов? Можно ли доказать мое преимущественное право выкупа? Я пережил все перестройки, "лихие 90-е", все кризисы, исправно плачу арендную плату и налоги за 6-ых работников, политика государства направлена на поддержку малому бизнесу. Могу ли я добиться исключения из списка приватизации и дальнейшего включения данного помещения в список поддержки малому бизнесу? Или на них нет никакой управы???
Уточняю- я являюсь субъектом малого бизнеса-много лет! В трудовом соглашении с муниципальным предприятием они мне дали только помещение, все остальные затраты на материал, инструменты, коммунальные платежи, охрана и т.д.- нес я. Такое трудовое соглашение похоже на завуалированную аренду. Чем я хуже двухлетних арендаторов? Можно ли доказать мое преимущественное право выкупа? Я пережил все перестройки, «лихие 90-е», все кризисы, исправно плачу арендную плату и налоги за 6-ых работников, политика государства направлена на поддержку малому бизнесу. Могу ли я добиться исключения из списка приватизации и дальнейшего включения данного помещения в список поддержки малому бизнесу? Или на них нет никакой управы???
Александр
В связи с тем, что как я понял у Вас нет договора Аренды, прошедшего обязательную публичную процедуру торгов в форме аукциона, и вы не отторговывали данное помещение на сайте torgi.gov.ru Соответственно к моему большому сожалению, Вы не можете воспользоваться преимущественным правом выкупа данного помещения.
С уважением А.Э.С.
Закон фз №209 ст.18 п.2 гласит-"Запрещается продажа помещения переданного в пользование малому бизнесу" и еще, есть закон "О приватизации" запрещающий приватизацию с условиями "обременения".
Уважаемый Александр!
По пунктам:
1. Да, Вы правы, ссылаясь на п.2 ст. 18 ФЗ №209. Однако тут же встаёт вопрос: являетесь ли Вы субъектом малого предпринимательства в соответствии со ст. 4; передано ли имущество Вам в аренду в рамках поддержки субъектов малого предпринимательства в порядке ч.2 ст. 16 указанного закона, а не по отдельному договору аренды.
Ч.2 ст. 16 гласит:
«Условия и порядок оказания поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливаются федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства и муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства».
Если оба условия соблюдены, то запрет действует.
2. Закон о приватизации не запрещает приватизацию муниципального имущества с обременениями.
В Вашем случае важно другое: не содержит ли договор аренды условий об одностороннем прекращении договора в связи со сменой собственника или же условий об изменении размера платы?
Если нет, то Ваша аренда сохраняется в том виде, в каком и была.
Остальные нарушения — если они есть — касаются контролирующих и надзорных ведомств, а не Вас.