Расторжение сделки купли-продажи

Согласно ч. 2 ст. 558
ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации. Соответственно в нашем случае речь идет о заключенном договоре
купли-продажи. Это важно, поскольку если бы не было регистрации договора, то и
расторгнуть его нельзя, так как де-юре не было и самого договора.

На
практике регистрация договора, как правило, происходит одновременно с
регистрацией перехода права собственности. Поэтому можно предположить, что в
рассматриваемом случае был зарегистрирован не только договор купли-продажи, но
и переход права собственности. Кроме того, в описанной ситуации покупатель и
продавец подписали акт приема-передачи квартиры. Следовательно, обязанность
продавца по передаче имущества была выполнена. Обычно передача товара (а в
особенности недвижимости) происходит уже после оплаты по договору. В этом
случае нужно говорить об исполнении договора купли-продажи. Расторгнуть можно
только действующий договор, в то время как исполненный сторонами договор
прекращает свое действие (ч. 4 ст. 453
ГК РФ).

Если же
договор не был исполнен и является действующим (например, еще не была
произведена оплата), то факт регистрации договора не служит препятствием для
расторжения договора продажи недвижимости. На это обращали внимание и суды
высших инстанций. Как указано в п. 65
Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О
некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация
перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не
становится препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным
ст. 450
ГК РФ. То же самое можно говорить и о регистрации договора.

Однако
надо помнить, что расторжение договора происходит в порядке, определенном ГК
РФ. В частности, стороны вправе расторгнуть договор либо по соглашению, либо в
судебном порядке по требованию одной из сторон, если другая допустила его
существенные нарушения. В силу ч. 2 ст. 450
ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для
другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако
покупателем был подписан акт приема-передачи и претензий к переданной квартире
он не имел.

В данной
ситуации покупателю уместнее использовать положения ст. 557
ГК РФ. На основании данной статьи при передаче продавцом покупателю
недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее
качестве, применяются правила ст. 475
ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара
ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475
ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому
передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от
продавца:

1)
соразмерного уменьшения покупной цены;

2)
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3)
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Отказаться
же от исполнения договора покупатель квартиры может, только если докажет, что
найденные недостатки носят неустранимый характер и не могут быть устранены без
несоразмерных расходов или затрат времени либо обнаруживаются неоднократно,
проявляются вновь после их устранения или имеются другие подобные недостатки.
Вряд ли неузаконенная перепланировка подпадает под этот случай, особенно
принимая во внимание подписанный акт приема-передачи.

Более
точный ответ можно дать после изучения условий договора, акта приема-передачи,
установления факта ознакомления покупателя с техническим паспортом квартиры.
Думается, целесообразнее не расторгать в судебном порядке договор купли-продажи
в рамках ст. 450
ГК РФ (так как вряд ли суд установит существенное нарушение условий договора),
а воспользоваться теми правами, которые ему даны ст. 475
ГК РФ. Однако, вероятно, придется доказывать, что на момент заключения договора
он не знал о выявленных недостатках.

Здравствуйте Наталья 

Нужно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными  с момента их регистрации, а не с момента их подписания сторонами. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. 

Сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), подлежат государственной регистрации. 

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда, но до обращение в суд вы должны направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны, либо неполучения ответа в определенный срок, вы  вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд. (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). 

В исковом заявлении отметьте все причины, и обоснуйте что вы это узнали в течении 2-ух месяцев когда вы жили в данной квартире, а до покупки квартиры, продавец о данных проблемах вас не предупредил.

С уважением Арутюн