Здравствуйте, Светлана!
В первую очередь, Вам нужно ознакомиться с кредитным договором (ипотеки). Скорее всего в нем будет указание на запрет отчуждения квартиры без согласия (разрешения) Банка.
Если такой пункт есть, то Вам необходимо будет письменно обратиться к Банку с просьбой разрешить продажу. При этом, важно уведомить вероятного покупателя, что данная квартира обременена ипотекой (залогом).
Правовая справка по гражданскому кодексу:
Статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
Статья 354. Передача прав и обязанностей по договору залога
1. Залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением правил, установленных главой 24 настоящего Кодекса.
2. Передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.
Статья 355. Перевод долга по обязательству, обеспеченному залогом
С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем.
Кроме этого, потребуется разрешение органа опеки и попечительства, так как данной сделкой затрагиваются права и обязанности несовершеннолетних.
Таким образом продать эту квартиру будет достаточно сложно.
Следует иметь в виду, что обычно, договор ипотеки содержит условие, что в случае нарушения договора, Банк вправе расторгнуть договор и потребовать всю сумму долга сразу.
Гораздо проще будет, если Вы выплатите всю оставшуюся задолженность и снимите обременение в виде ипотеки (если это возможно), тогда проблем с Банком не возникнет.
С уважением, С.Сергеев
Резюмируя сказанное все таки лучше погасить ипотеку, поскольку найти покупателя который согласится купить квартиру, зная что ее заберет банк, если вы перестанете платить кредит очень не легко.
Теперь об этом маневре, его можно сделать за счет средств покупателя или за счет своих, кровных. За счет средств покупателя то он наверняка захочет каких — то гарантий и дисконт — то есть скидку. Смысл его действий по покупке таким образом, потерпеть но получить квартиру по привлекательной цене.
далее следует разобраться с органами опеки. О нотариальном обязательстве предоставить второму ребенку жилье… Там не указан срок когда это вы должны сделать… точнее там указано вы должны дать ему долю после снятия обременения. Вопрос: Кто это проверяет? Ответ: Никто. Если ваш ребенок останется без крыши над головой, опека спохватится и подаст иск в суд об предоставлении ему доли за ваш счет. Надеюсь Ваши дети ни когда не привлекут внимания органов опеки, в связи с их благополучием.
То есть вопрос сложный но решаемый.
Удачи.
Если у вас есть мама, папа, или свекр со свекровью, то прописав детей временно туда удастся избежать проблем с опекой.