Добрый день! хочу построить за свой счет 2-ой этаж на магазине, 1-ый этаж мне не принадлежит, собственник получил разрешение на строительство. Какие документы нужно оформить с собственником до начала строительства чтобы он точно передал 2 этаж мне в собственность. какие варианты по передачи прав собственности.
Спасибо!
Здравствуйте, Андрей!
До начала строительства нужно будет заключить с собственником предварительный договор купли-продажи.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ:
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Ст. 445 ГК РФ:
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
По моему мнению, можно заключить договор строительного подряда согласно которому собственник строит 2 этаж и передает его Вам в собственность, а Вы оплачиваете работы собственника по постройке 2 — го этажа.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 21.07.2014)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 22.08.2014)
Статья 740. Договор строительного подряда
1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящемся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
Здравствуйте!
В вашем случае каким-либо одним договором все вопросы не решаются.
На мой взгляд, более подходящим является договор простого товарищества (совместной деятельности). Для заключения такого договора стороны (товарищи) должны быть коммерческой организацией (например ООО) или ИП.
В договоре указывается вклады каждого (одноэтажное здание магазина, разрешение на строительства у одного товарища и денежные средства, строительные материалы, организация и личное участие в строительстве — у второго товарища). В договоре так же указывается что право собственности на второй этаж магазина регистрируется на второго товарища (на Вас).
Здравствуйте, Андрей. В данной ситуации Вы можете поступить следующим образом. До начала строительства Вы должны будете стать собственником 1/2 доли магазина. Например, это можно сделать путем заключения между Вами и собственником магазина договора купли-продажи. Таким образом магазин будет находится у Вас и прежнего титульного собственника в долевой собственности.
После возводите второй этаж и приводите все документы в порядок, т.е. делаете перерегистрацию право собственности. По факту Вы и второй собственник становитесь обладателями по 1/2 доли двухэтажного магазина. После в соответствии со ст. 252 ГК РФ делаете выдел своей доли из общего имущества.
Р.S.
Предложенная мной схема выхода из предложенной Вами ситуации так или иначе будет строиться лишь на доверительных отношениях между Вами и нынешним собственником магазина. В случае возникновения спорной ситуации Вы можете остаться только лишь долевым собственником.
Если вы не оформите все надлежащим образом и на всякий случай не будете сохранять все подтверждения вашего строителсьтва (чтобы потом взыскать хотя бы всю стоимость), то может оказаться, что сосбвтенником останется то лицо, которое владеет и первым этажом. Вы пока не построили не можете приобрести ничего, превадительный договор возможен, нго есть опредленные трудности. если другая сторона передумает. Может обехщзопасить себя каким-то депозитом с его стороны, но это вряд ли — были бы у него такие деньги. вероятно сам бы и построил. Так что не владея долей, не имея письменного документа о том, что вы приобретаете, можете остаться ни с чем
Андрей, здравствуйте. А я бы посоветовала Вас составить договор инвестирования строительства. Деятельность по инвестированию регулируется Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ч.1 ст.3 закона).
В данном договоре Вы — инвестор, собственник здания — заказчик, подрядчик — тот, кто непосредственно будет осуществлять строительство (это может быть и сам заказчик). В договоре Вы можете установить распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, и условие о поступлении объекта недвижимости в долевую собственность (пропорционально площади) с момента ввода объекта в эксплуатацию. Образцы таких договоров найдете в интернете.
Павел, Вы в своем уме? Закон о долевом участии в строительстве Вы читали? Застройщиком по договору долевого участия может быть только юридическое лицо. И Вы знакомы с ч.3 ст.1 данного закона? Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Вы в курсе, что отчуждение здания или доли в праве собственности на здание возможно только при отчуждении соответствующий доли земли (в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу). Что же Вы земельным участком не интересуетесь? Павел, Вы понаставили минусов другим юристам, хотя сами, как видно, не сильно разбираетесь в предмете. Мерзость какая.
Где в вопросе идет речь о долевой собственности????
Все остальное указанное в «минусе» дословно взято из закона.
В вопросе нет слова про право собственности на земельный участок. Именно поэтому я не говорю о долевой собственности на земельный участок. Далее в соответствии с ЗК РФ право на зем. участок (собственность либо аренда) в случае перехода права собственности на здание,
строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования
земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на
здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования
земельным участком. Так что здесь вопросов не должно возникать. В любом случае обычную сделку купли-продажи, в данном конкретном случае, не пропустить регистрационная палата.
Вы сами ответили на свой вопрос. Указанный Вами закон регулирует отношения, кроме отношений, которые "...не распространяется на отношения… и не основанные на договоре участия в
долевом строительстве...". Кроме того, чтобы подпадать под данный закон автор вопроса должен быть юридическим лицом.
Считаю, что Вы отвечая на данный вопрос:
1. Невнимательно его прочитали
2. Дали ответ, с ссылкой на законодательство, наиболее близко подходящий к ответу.
Если Вы не согласны с моими доводами, то в таком случае можете обратиться в техническую службу поддержки, которая снимет с Вас мой «минус».