Сделка о купле-продажи

Не рекомендуется в договоре указывать заниженную цену, потому, что если договор будет расторгнут, то Вам вернут заниженную цену, а не реальную.

Необходимо проверить некоторые обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной. Из них, а также, возможно, и из других источников покупатель должен почерпнуть для себя следующие сведения:
1. Убедиться в том, что все справки и документы получены законным образом.
2. Удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником.
3. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру.
4. Получить в организации, которая управляет домом, расширенную выписку из домовой книги о собственниках жилья, т.е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.
5. Узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.
6. Убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом.
7. Убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства.
8. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.
9. Установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.
10. Убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.
11. Убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры.
12. Убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление…

Здравствуйте Алишер!

Если Вы обнаружите, что Вас обманули и захотите расторгнуть договор купли-продажи, то получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре.

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

Алишер

Необходимо, чтобы Вам предоставили справку с УК об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, отсутствие обременений на данной квартире и чтобы на момент продажи в ней никто не был зарегистрирован. Также необходимо убедиться, что никто не отказывался от приватизации данной квартиры, так как человек отказавшийся в свое время от приватизации имеет право пожизненного проживания в ней.

Здравствуйте, Алишер!

При этом, предлагают написать расписку о том, что сумма выплачена полностью, т.е. реальная сумма, а не заниженная. Подскажите, пож-та, как правильно поступить в такой ситуации и насколько чревата такая сделка?

Алишер

В принципе такой вариант подходит. Главное расписку давайте, когда сумма будет по факту уплачена. 

Еще момент, при занижении суммы сделки, налоговый вычет с этой сделки вы получите только в расчете от суммы договора.

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

Алишер

Чтобы узнать кому действительно принадлежит недвижимое имущество, нужно обратиться в росреестр с заявлением (работники росреестра сами оформляют заявление) о выдаче выписки из ЕГРП на объект недвижимости. Нужно будет оплатить госпошлину 200 рублей и через 5 дней сможете забрать выписку, где будет указан собственник имущества.

Желаю удачи!

Здравствуйте! Передача и получение денежных средств подтверждается распиской, поэтому указанный Вами вариант возможен, но конечно не желателен, т.к. в случае оспаривания сделки придется доказывать реальную стоимость квартиры, подтвержденной распиской прежде всего покупателю.

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

Алишер

Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения, передачи квартир в собственность граждан, свидетельство о праве на наследство), т.е. на каком основании продавец получил, приобрел квартиру.

Далее выписку из домовой книги на предмет зарегистрированных в квартире. Выписку из лицевого счета на предмет отсутствия задолженности. 

Желательно получить выписку из ЕГРП о том действительно ли продавцу принадлежит квартира и кому принадлежала ранее, имеются ли обременения. Ее можно заказать в Росреестре по месту нахождения недвижимости, госпошлина 200 рублей, срок изготовления до 3-х дней.

А в остальном можно побеседовать с соседями о том кто ранее проживал в квартире, о ее минусах и плюсах.

Основное — это правоустанавливающие документы.

Здравствуйте.

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

Алишер

Желательно запросить выписку из ЕГРП в отношении данного объекта недвижимости, чтобы убедиться, что нет ареста и иных обеспечительных мер. Также обычно рекомендуют ознакомиться с выпиской из домовой книги — посмотреть, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире и на каком основании, проверить квитанции по оплате коммунальных услуг (долги не переходят новому собственнику, но коммунальщики очень любят игнорировать данное правило и высылать квитанции именно ему), документ-основание к получению свидетельства о праве собственности настоящего собственника. Если это свидетельство о наследстве, следует уточнить, насколько это возможно, какие еще были наследники, отказывались ли они от наследства или просто не явились его принимать. Также следует обратить внимание на приватизацию — не было ли на момент приватизации в квартире «прописанных» детей, не включенных в приватизацию — это создает риск появления выросших детей с исками об оспаривании результатов приватизации и последующих сделок, а также нет ли граждан, отказавшихся от участия в приватизации — они имеют право пожизненного проживания в квартире.

Банки, при проверке сделок, требуют справки из психо-неврологических диспансеров о том, что продавца на учете там не состоят.

Также обязательно нужно проверить доверенность — кем и когда выдана, позвонить тому нотариусу, узнать, действительно ли выдавалась доверенность и не отменена ли она. А вообще, по доверенности лучше ничего не покупать.

Подскажите, пож-та, как правильно поступить в такой ситуации

Алишер

Правильно — указывать в договоре реальные условия, на которых совершается сделка. Т.е. реальную сумму.

насколько чревата такая сделка?

Алишер

Сделка чревата тем, что в случае возникновения непредвиденных осложнений (после сдачи документов на регистрацию выясняется, что буквально вчера пришло определение суда об аресте, обнаруживаются поддельные документы, недействительные доверенности и иные обстоятельства) и судебного спора Вы получите ту сумму, которая указана в договоре. Конечно, Вы можете предъявить в суд расписку и потребовать данные деньги с продавца как неосновательное обогащение, но это создаст дополнительные трудности в доказывании и успех данного дела во многом будет зависеть от грамотности составленной расписки.

Здравствуйте Алишер.

Если Вас квартира полностью устраивает со всеми её изъянами и недоделками (они везде есть) — за ту сумму, которую Вы реально заплатите, то можно и через расписку рукописную.

Но тогда и просите скидку, ведь они не платят налог с прибыли!

Акт приема-передачи подписывать Вам придется, что Вас все устраивает в квартире, и со всеми недоделками Вы согласны.

Если Вы что-то проигнорируете (типа потом посмотрю что да как...), то претензии оставьте при себе, т.к. делаете продавцам подарок и не в маленькой сумме!!!

Проверьте долг по коммуналке, домофон, кабельное--чтобы долгов у продавца не было ни по чем!!!!

А также --проверьте-чтобы из квартиры были все выписаны через паспортный стол--берется ими справка от туда (свежая, не более 5 дней).

Алишер, здравствуйте!

Сделка купли-продажи объекта недвижимого имущества с занижением цены, конечно, несет в себе определенный риск (как впрочем и любая другая сделка). Но при грамотном сопровождении такой сделки риск снижается до минимума.

Во-первых, понятны мотивы, по которым продавец предлагает занизить цену по договору купли-продажи. По всей видимости, квартира находится в собственности продавца мене 3 лет. В этом случае, согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ, продавец не освобождается от обязанности уплатить НДФЛ с продажи квартиры. И с тем, чтобы не платить налог, предлагает снизить цену до того размера, с которого он налог платить не обязан.

Во-вторых, схема, предлагаемая продавцом, не гарантирует Вам возможность возврата всей суммы, уплаченной Вами реально за покупаемую квартиру, в случае, если договор по каким-то причинам будет расторгнут или признан недействительным.

Необходимо заключить два договора с разными предметами: договор купли-продажи квартиры с заниженной ценой и договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире с ценой, на которую занижена цена объекта.

При этом по каждому договору продавец пишет покупателю две расписки, каждая на свою сумму. В этом случае при расторжении договора или признании его недействительным, Вы имеете возможность получить обе суммы, по обеим распискам.

Здравствуйте, Алишер.

касательно ситуации с заниженной стоимостью считаю что она может для Вас нести больше негативных последствий, чем выгоды но решать в первую очередь Вам.

расписка, да ещё правильно составленная позволит защититься от затрат в случае расторжения договора и это не мало тем более если цена выгодная и устраивает Вас.

но не забудьте, что заниженная цена сыграет негативную шутку если вы надумаете продать квартиру ранее чем через 3 года. и всё же налоговый вычет будет от договорной суммы.

на что стоит обратить внимание:

на справку о прописанных в квартире (отсутствие несовершеннолетних или справка из органа опеки)

свидетельство о регистрации

на соответствие кадастрового паспорта (кадастрового плана) реальному расположению квартиры.

проекту договору и процессу регистрации

удачи в Вашем выборе.