Пользование земельным участком МКД

К сожалению — это решение может быть обжаловано только в суде

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Добрый вечер!

Решения собрания собственников МКД могут быть признаны недействительными только по решению суда. У заявителя есть 6 месяцев с момента принятия такого решения на его обжалование, однако, при подаче искового заявления придётся доказывать, чем такое решение нарушило Ваши права, а также обладать немаленькой долей общей площади дома.

Кроме того, решение может признано недействительным при нарушении порядка проведения собрания.

Например, у Вас собрание было заочным. Однако заочное собрание ныне может проводиться только после того, как с той же самой повесткой дня не состоялось очное собрание до этого ввиду отсутствия кворума.

Может быть нарушен порядок уведомления собственников о предстоящем собрании (как очном до заочного, так и о самом заочном).

Кроме того, данным решением, как я понимаю, нарушены права собственников (или арендаторов) нежилых помещений первого этажа МКД, поэтому они скорее всего тоже не прочь были бы данное решение обжаловать.

Объяснить суду, что данное решение в будущем нарушит права собственников домов, которые ещё будут построены, у Вас не получится, т.к. суд разбирает обстоятельства, которые существуют в настоящий момент. И если в настоящее время решение не нарушает ничьих прав (или заявители не смогут доказать, что их права нарушены) суд оставит данное решение в силе.

Здравствуйте.

СанПиН 2.1.2.2645-10 распространяется не только на проектируемые и строящиеся дома, но и на уже введенные в эксплуатацию:

1.2. Настоящие санитарные правила устанавливают обязательные
санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых
зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении,
проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий
и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

При этом пункт 3.7 прямо регулирует сложившуюся ситуацию:

3.7. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания,
должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом
участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за
пределами придомовой территории.

Загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со
стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не
допускается. Загрузку следует выполнять: с торцов жилых зданий, не
имеющих окон; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров; со
стороны магистралей.

Подобный вопрос был предметом рассмотрения в Верховном Суде, можете ознакомиться с выдержкой из решения:

Решение Верховного Суда РФ от 20 августа 2012 г. N АКПИ12-1053

Именем Российской Федерации

Верховный Суд Российской Федерации в составе

судьи Верховного Суда Российской Федерации Толчеева Н.К.,

при секретаре Карулине И.А.

с участием прокурора Степановой Л.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью
«Мидель» о признании недействующим абзаца второго пункта 3.7
санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10
«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых
зданиях и помещениях», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. N 64, установил:

...

Общество с ограниченной ответственностью «Мидель» (ООО «Мидель»)
обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании
недействующим абзаца второго пункта 3.7
Санитарных правил, ссылаясь на то, что закрепленные в нем правила
нарушают его права на осуществление торговли продовольственными товарами
в арендуемых помещениях в здании многоквартирного жилого дома, 1961 г.
постройки, где возможность обеспечить соблюдение этих правил
отсутствует. По мнению заявителя, вновь установленные требования могут
быть учтены только при строительстве новых зданий и не должны
распространяться на эксплуатацию помещений, расположенных в районах
ранее сложившейся застройки, придание оспариваемой норме обратной силы
противоречит положениям статьи 54 Конституции Российской Федерации, статьи 4
Гражданского кодекса Российской Федерации. Введенные запреты ставят
организации торговли, действующие на ранее застроенной территории, в
неравное положение с организациями торговли, занимающими помещения в
строящихся и отдельно стоящих зданиях и помещениях, ограничивая тем
самым конкуренцию. Считает также, что Главный государственный санитарный
врач Российской Федерации не имеет полномочий по регулированию
погрузочно-разгрузочной деятельности и введению запретов на ее
осуществление, если это не связано с нарушением нормативов шумового,
электромагнитного, вибрационного и иного воздействия на человека и
окружающую среду.

....

… Верховный Суд Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

...

Абзац второй пункта 3.7
Санитарных правил, вопреки утверждению заявителя, не регулирует
погрузочно-разгрузочную деятельность, а определяет правила выполнения
работ (загрузка материалов, продукции для помещений общественного
назначения), оказывающих шумовое и иное воздействие (загрязнение
атмосферного воздуха и др.) на человека и окружающую среду и тем самым
непосредственно влияющих на условия проживания в жилых зданиях, в
которых расположены эти помещения.

Такие требования к эксплуатации помещений
общественного назначения, расположенных в жилых зданиях, направлены на
обеспечение безопасных для человека условий быта и отдыха, утверждены и
введены в действие в рамках компетенции Роспотребнадзора, основанной на
положениях статей 1 (абзац десятый), 24, 38
Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения». Обязанность индивидуальных предпринимателей и юридических
лиц соблюдать эти требования, а при их нарушении — приостановить или
прекратить свою деятельность или работу соответствующих подразделений,
выполнение отдельных видов работ и оказание услуг установлена данным
Федеральным законом (абзац второй статьи 11, пункт 2 статьи 24, пункт 3 статьи 39), что согласуется с положениями части 2 статьи 74
Конституции Российской Федерации, допускающей введение ограничений
перемещения товаров и услуг только федеральным законом, если это
необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей,
охраны природы и культурных ценностей.

...

Ссылка на то, что вновь установленные
требования не могут применяться при эксплуатации помещений общественного
назначения в жилых зданиях, возведенных до их введения, не основана на
законе и не согласуется с положениями части 2 статьи 19
Конституции Российской Федерации, гарантирующей равенство прав и свобод
человека и гражданина независимо от места жительства. Несоблюдение этих
требований при эксплуатации помещений, находящихся в зонах ранее
сложившейся застройки, лишило бы жильцов, проживающих в жилых домах, где
расположены эти помещения, равного с другими гражданами права на охрану
здоровья и благоприятную окружающую среду.

ООО «Мидель» осуществляет на свой риск
деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от
пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания
услуг, и в силу федерального закона обязано соблюдать действующие на это
время санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в
жилых зданиях и помещениях. Оспариваемая норма соответствует
конституционным нормам и требованиям закона, прав и законных интересов
заявителя на осуществление указанной деятельности не нарушает.

Руководствуясь статьями 194-199, 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации решил:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Мидель» о признании недействующим абзаца второго пункта 3.7
санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10
«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых
зданиях и помещениях», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. N 64, отказать

Как следует из приведенного решения (оно было оставлено в силе), данный СанПин распространяется на уже введенные в эксплуатацию дома, и организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны его соблюдать.

Собственники нежилых помещений обладают такими же правами на придомовую территорию, как и собственники жилых помещений.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

…
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

п.3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 — речь идет о сотрудниках, а не о собственниках или арендаторах.

Также существуют ситуации, когда физически невозможно оборудовать входы, изолированные от жилой части здания.

Успехов.

Уважаемый Сергей Николаевич! Здравствуйте!

В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите следующее:

по моему мнению, принять то или иное решение, изменяющее и/или отменяющее и/или дополняющее ранее, собственники помещений в МКД вправе и никто им этого помешать не может.

Это прямо вытекает из прав собственника, регламентированных как ГК РФ, так и ЖК РФ.

Теперь по забору и воротам: в вопросе нет точного технического описания забора, как и графики, как он установлен.

Однако, данные положения имеют очень и очень существенное значение.

Так, высота забора может не соответствовать местным Правилам землепользования и застройки или Градостроительному регламенту. В этом случае либо прокуратура либо органы местного самоуправления вправе поставить вопрос о сносе забора и наложении на собственников штрафа.

Также имеет значение как установлен забор.

Так, для МКД высотой более 28 м (более 9 этажей) должен быть обеспечен свободный сквозной проезд (см. например, п.23 ППБ 01-03, п.1 ч.1 ст.67 Федерального закона №123-ФЗ «Технический регламент к требованиям пожарной безопасности»).

Только при раскрытии всей информации можно будет дать точную консультацию по поводу правильности и законности возведения забора, что и может стать причиной досудебного разрешения возникшего вопроса.