1) В соответствии с п. 1 ст. 3 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик должен опубликовать проектную декларацию. В п. 2.3. не указана интернет-страница с проектной декларацией, на сайте ее не нашел.
2) Пункт 3.3. Такое условие часто встречается. Следует предложить прописать в договоре, как минимум, процент отклонения площади от той, что указана в п. 1.4. договора. И указать, что такое отклонение является существенным нарушением. Тогда можно будет расторгнуть договор в соответствие со ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
3) Надо проверить в Росреестре земельный участок (нужен в договоре кадастровый номер), запросив выписку о правах на земельные участки, обременения земельного участка, чтобы узнать кто еще имеет, кроме заказчика (арендные права), права на этот участок.
Застройщики часто берут кредиты в банках для строительства и, согласно пунктам 6, 7 ст. 13 указанного выше закона, объект переходит в залог к банку. В этом случае, застройщик, согласно п. 6 ст. 13 того же закона, до заключения договора долевого участия обязан обеспечить свои обязательства по передаче квартиры своим поручительством. Либо если поручительство он предлагает, но все же получил кредит от банка, должен получить от Вас согласие на то, что Ваши требования будут удовлетворяться из оставшихся после удовлетворения требования банка денег (п. 6 ст. 13, п. 2 ст. 15 закона).
4) В соответствии с пп. 2 п. 4 ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», срок передачи квартиры участнику — существенное условие, без которого или без правильного определения которого договор будет считаться незаключенным.
Пунктом 3.2. срок передачи поставлен в зависимость от срока окончания строительства, ввода в эксплуатацию, а этот срок пунктом 4.1. определен «ориентировочно».
Вместе с тем, согласно ст. 190 ГК РФ
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой
либо
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, срок не может быть поставлен под условие истечения другого срока, который определен «ориентировочно». Кроме того, окончание строительства — не событие, которое «должно неизбежно наступить», потому как строительство может остановиться по разным причинам, включая банкротство застройщика. (Пример события, которое неизбежно наступает — какой-нибудь официальный праздник.)
Поэтому есть риск признания договора незаключенным, необходимости взыскания с застройщика неосновательного обогащения.
Следует настоять, используя приведенные аргументы на установление более точной даты.
5) В пунктах 4.4., 6.1.4. договора указано на возможность продления срока передачи квартиры путем заключения дополнительного соглашения. Такое дополнительное соглашение можно не подписывать, чтобы начислялась неустойка за просрочку передачи объекта. Хотя в п. 6.1.4.1. и указано о возможности застройщика обратиться в суд за изменением срока или расторжением договора, суд откажет ему, потому как оснований для изменения срока ДДУ законом (включая ГК РФ) не предусмотрено. Этот пункт — просто для «устрашения».
6) В п. 5.2.4. не указан срок возврата застройщиком денежных средств, уплаченных за Вас третьим лицом, что влечет риск неконтролируемого увеличения срока возврата.
7) В пункте 5.3.1. заложен риск увеличения цены договора, если она вся не будет оплачена в течение 7 дней с момента его регистрации. Стоимость в этом случае составит сумму, указанную в п. 5.3.2. договора.
8) в п. 5.3.3. следует указать верхний потолок изменения цены «но не более 3 %» (как пример).
9) в п. 5.5. следует указать срок возврата застройщиком денежных средств при его отказе от договора.
10) в 6.1.8. Застройщик несет ответственность как за действия так и бездействие. Надо бы дописать, но можно и так оставить, потому как ответственность по закону наступает за действия и бездействия (ст. 393 ГК РФ). Ссылка неисполнение подрядными (застройщик прямо отвечает за подрядчика), эксплуатирующие организации (это никого не волнует, квартира должна быть передана соответствующей договору в установленный срок) недействительна — тут также будет напрямую применяться закон. Просто имейте в виду, что условие сформулировано так, чтоб сбивать с толку, в случае если будет просрочка подключения к сетям.
11) в п. 6.3.6. указано на необходимость подписания акта приемки — передачи даже при наличии недостатков, а иначе — это злоупотребление правом.
Не будет действовать такое условие.
В соответствие с п. 5 ст. 8 упомянутого выше закона,
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Можно потребовать привести в соответствие с законом, а можно и так оставить (недействительное).
12) Пунктом 6.3.8. застройщик навязывает Вам выбранную им специализированную организацию, обслуживающую дом. Застройщик не вправе навязывать Вам дополнительные услуги — это противоречит п. 3 ст. 16 закона «о защите прав потребителей». Выбор организации осуществляется исключительно на общем собрании собственников жилья.
13) в 6.3.12. указано, что за кадастровый паспорт расходы на Вас. Причем в эти расходы могут быть включены услуги того, кто будет делать паспорта, а их будут делать до передачи квартиры по акту. Поэтому тут надо внести указание, что это расходы на оплату госпошлины за паспорт.
14) в п. 7.1. указано, что участник несет бремя содержания имущества с момента подписания акта, а не с момента регистрации права собственности (как это следует из пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ, - но это нормально.
Судебная практика исходит из того, что бремя содержания возникает с момента подписания акта передачи помещения от застройщика участнику, потому как в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права носит заявительный характер и момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Но в Вашем договоре обязанность по содержанию возникает гораздо раньше подписания акта. Это положение ущемляет Вас в сравнении с действующим законодательством и судебной практикой (как пример: Постановление
Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 марта 2007 г. N Ф03-А04/07-2/290).
15) В п. 10.1 указано. что гарантийный срок исчисляется с момента выдачи разрешения на эксплуатацию. В соответствии с п. 5 ст. 7 указанного закона, гарантийный срок на квартиру исчисляется с момента ее передачи.
Впрочем, в случае спора на этот счет, суд применит закон.
16) Пункт 11.5 содержит перечень обстоятельств непреодолимой силы. Некоторые к ним не относятся: пожары (Постановление ФАС Московского округа от 13 апреля 2011 г. по делу № А40-54203/10-55-453), изменение законодательства (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 мая 1999 г. № Ф03-А24/99-1/513). Не говоря уже о приостановлении разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию — причинами таких действий являются нарушения застройщика, то есть это исключительно его проблемы.
17). В п. 17.1 указывается на то, что Вы ознакомлены с проектной документацией, декларацией — я ее, как говорил выше, не нашел на сайте. Кроме того. нахождение ее на сайте влечет риск внесения в нее изменений в одностороннем порядке. Требуйте заверенную застройщиком копию проектной декларации на дату заключения договора.
Я бы добавил вот что: общаясь с застройщиком, обязательно потребуйте, чтобы он показал Вам договор аренды земельного участка. Посмотрите, предусмотрено ли там право арендатора строительство капитального многоквартирного дома? Если нет, получается, что он будет строить самовольно.
Вообще, такой договор я лично не стал бы подписывать, пока не изменили бы его содержание в той части, о чем пишете Вы сами. Понятно, что Вам нужно жилье. Но сейчас очень много застройщиков, тем более по Москве. Так что, будьте осторожны!