ЗУ под коммерческую застройку

Строительство объектов коммерческой недвижимости сопровождается различными юридическими рисками. Зачастую инвесторы сталкиваются с рядом трудностей, в том числе связанных с вопросами приобретения земельных участков для строительства.

Грамотная стратегия по приобретению прав наземельный участок и правильный выбор способа приобретения позволят минимизировать возможные юридические риски.

Уже на стадии приобретения прав на земельный участокинвестору необходимо принять важное решение о выборе первичного или вторичного рынка недвижимости. В первом случае приобретается государственная или муниципальная собственность, во втором – частная.

Под публичными понимаются земли (земельные участки), не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (частной собственности).

В случае приобретения земельного участка для строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, инвестор прежде всего должен определиться с тем, какой орган власти вправе распоряжаться данным земельным участком.

Очевидно, что если участок находится в федеральной собственности, в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности, необходимо обратиться в соответствующий орган. Однако на сегодняшний день государственная собственность на большую часть земель в России не разграничена, в связи с чем возникает логичный вопрос: а кто же тогда вправе ими распоряжаться?

По действующему законодательству распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, вправе органы местного самоуправления (они выступают как уполномоченные лица, но не как собственники), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Исключением из этого правила являются участки, расположенные в административных центрах (столицах) субъектов РФ. Распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления, если иное не предусмотрено законодательством соответствующих субъектов РФ, которое может отнести распоряжение такой землей к полномочиям органов власти субъектов РФ.

При приобретении земельного участка для строительства представляется целесообразным придерживаться следующих практических рекомендаций:

Инвестору в рамках процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, следует прежде всего руководствоваться порядком, предусмотренным федеральным законодательством, а не идти на поводу у местных органов власти, которые иногда делают не так, как положено по существующему законодательству, а так, «как привыкли». Нарушение федерального законодательства может привести к отмене решения о предоставлении земельного участка и иным негативным последствиям, связанным с признанием сделки по приобретению прав на землю недействительной.

Следует проверить юридическую чистоту прав на землю.

Нужно провести исследования самого земельного участка:

Необходимо определить категорию и вид разрешенного использования земельного участка и осуществить перевод земель из одной категории в другую или изменить вид разрешенного использования в случае такой необходимости. На практике коммерческая недвижимость может быть размещена на земельном участке, находящемся в составе категории земель населенных пунктов или промышленности и иного специального назначения при условии, что для такого участка будет установлено соответствующее разрешенное использование;

Необходимо определить возможные обременения земельного участка, например, правами третьих лиц, разного рода охранными и санитарно-защитными зонами, придорожными полосами и полосами отвода дорог и др.

В случае необходимости заключить инвестиционное соглашение с государственными или муниципальными органами власти, предварительно проанализировав свои обязанности, предусмотренные в проекте соглашения.

Необходимо оценить затраты на подключение к объектам инфраструктуры, прежде чем принимать решение о приобретении земельного участка для целей строительства.

Если инвестор принимает решение о приобретении прав на земельный участок для строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, он должен определиться с тем, какой способ приобретения земли будет приемлемым по законодательству.

Существуют два способа приобретения для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: с предварительным согласованием мест размещения объекта и без такового. Опишем случаи применения каждого из указанных способов.

Пригодность земельного участка для строительства конкретного объекта определяется не только отнесением данного участка к категории земель, соответствующей целям такого строительства. Инвестору необходимо определить возможность размещения предполагаемого объекта на земельном участке по градостроительным, экологическим, санитарным и иным нормам, учесть мнение населения о размещении здания на конкретной территории для обеспечения сочетания частных и общественных интересов.

Уполномоченные органы власти в рамках территориального планирования, градостроительного зонирования и разработки проектов планировки территорий сами определяют возможность размещения объектов на конкретных территориях по градостроительным и иным нормам. В таких случаях при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и зонированием территорий предоставление земельного участка должно происходить по общему правилу без предварительного согласования места размещения объекта, то есть на торгах.

Однако в настоящее время такое зонирование территорий произведено не во всех регионах России, поэтому в большинстве случаев возможность размещения предполагаемого объекта на земельном участке определяется в индивидуальном порядке, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, при котором торги не проводятся. Именно в рамках процедуры предварительного согласования места размещения объекта предоставление земельного участка осуществляется по заявлению заинтересованного лица, на основании которого уполномоченным органом власти осуществляется выбор земельного участка для конкретных целей заявителя и на основании всех необходимых градостроительных, экологических, санитарных и иных норм. Именно эта процедура позволяет заинтересованному лицу еще до приобретения права на земельный участок убедиться в том, что построить объект на выбранном участке возможно, а органу власти, предоставляющему земельный участок, позволяет, в свою очередь, убедиться в том, что у заявителя действительно есть твердое намерение осуществить строительство на этом участке.

В настоящее время законодательство в области предоставления публичных земель для строительства продолжает формироваться. Непрерывно развивается и правоприменительная практика. Однако несмотря на законодательные попытки создать прозрачные механизмы предоставления публичных земель, нормативно-правовые акты все еще изобилуют возможностями для использования их в интересах чиновников на всех уровнях власти. Грамотное юридическое сопровождение процесса выбора и оформления прав на земельные участки является одним из важнейших компонентов реализации проекта по строительству объекта коммерческой недвижимости.