Покупка договора цессии на договор ипотеки

Question

Нам предложили купить арестованную НЕДВИЖИМОСТЬ. ДОЛЖНИК (юр лицо - ООО) получил от БАНКА кредитную линию, в замен заключил договор ипотеки на интересующую нас НЕДВИЖИМОСТЬ. Ни одного платежа он не заплатил , в результате городской суд выдал выдал исполнительный лист на принудительное взыскание задолженности. Торги уже прошли, и не состоялись по причине отсутствия покупателей, есть уже "Акт возврата арестованного имущества" от 26 декабря. ПРОДАВЕЦ купил право цессии у БАНКА 24 декабря, по договору "уступки право требования" ему переходит права в том числе и на договор ипотеки (договор ипотеки разрешает уступку третьему лицу). Мы хотим купить данное имущество, изначально ПРОДАВЕЦ предлагал нам заключить предварительный договор в котором предлагал нам сразу заплатить более половины суммы. Я задал вопрос на этом сайте и юристы не рекомендовали так делать - https://pravoved.ru/question/668680/ , потому что данный договор могут признать не действительным, т.к. сейчас ПРОДАВЕЦ не является собственником данного имущества (а всего лишь имеет договор цессии на ипотеку). Поэтому родилась другая идея - покупки непосредственно договора цессии у продавца. Какие еще документы необходимо потребовать, какие моменты необходимо проверить и какие подводные камни могут быть в таком виде покупке ? Или покупка цессии еще более рискованная, чем заключение предварительного договора купли продажи ?

Евгений Горюнов · Answer

Не советую я Вам идти по пути покупки права требования к должнику. если я правильно Вас понял, то объект недвижимости являлся обеспечением по кредитному договору, соответственно в Росреестре имеются сведения о данном ограничении. После вынесения судом решения был выдан исполнительный лист на обращение взыскание на данную недвижимость, она была выставлена на торги, которые не состоялись. Продавец должен зарегистрировать в Росреестре переход прав по договору ипотеки и вправе требовать соблюдения процедур предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве» Статья 92. Последствия объявления торгов несостоявшимися 1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. 2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 — 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона. 3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона. 4. В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме. Вы можете приобрести имущество на торгах (повторных), а не покупать право требования — в противном случае Вам придется повторно проводить торги и только в том случае если они не состоятся вы сможете признать за вами право собственности на данное имущество.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Станислав! Здравствуйте! Конечно без документов говорить или писать несколько сложно. А обеспечение возврата кредита в виде залога имущества было или нет? Если таковое было, то банк, по идее, обращает взыскание на имущество, регистрирует право собственности на него и Вы спокойно покупаете. Покупка договора цессии есть не что иное, как очередная перепродажа прав требования (см. например ст.ст.354,355 ГК РФ), что очень и очень натянуто и рискованно в Вашей ситуации. И еще, кто был Истцом в суде? Если банк и есть уже решение о взыскании и обращении взыскания на интересующее Вас имущество, то какая здесь цессия уже может быть?

Иван Иванов · Answer

Добрый день, Станислав! может я что-то не понял в ваших взаимоотношениях с должником и взысктелями, но мне кажется вы слишком усложняете ситуацию. Наиболее простой и прямой вариант видится в заключении договора купли продажи объекта недвижимости у собственника — он же должник, он же залогодатель, с огласия залогодержателя (кредитора). При этом средства на покупку недвижимости идут на погашение задолженности, после чего залогодержатель снимает ипотеку с объекта. Этот вариант опробован на практике и нормально работает в таких ситуациях. Или проблема в том, что с должником нет контакта? Удачи вам!