Договор о намерениях в отношении моего нежилого помещения не выполняется

Question

я "обманутый вкладчик" при строительстве МКД. у меня нежилое помещение. договор долевого участия конкурсный управляющий фирмы застройщика который сеголня работает по 7 параграфу закона о банкротстве пока не расторг, но хочет это сделать. но дело в другом. при посредничестве обл администрации был найден застройщик который взялся за достройку дома и заключил со всеми долевиками ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ заключить с нами договор долевого участия через 30 дней после получения разрешения на строительства дома при условии доплаты всеми нами по 8 т. руб за 1кв. метр площади по окончании строительства дома. все необходимые процедуры выполнены-фирма банкрот продала земельные участки новому застройщику и он подготовил новый проект строительства. будет подавать документы для получения разрешения на строительство. но теперь застройщик поменял свою позицию отказывается заключать договор с долевиками на нежилые помещения ссылаясь на изменившиеся экономические обстоятельства в стране. пока говорит что максимум нам может отдать вложенные нами средства, которые мы вкладывали 10 - 5 лет назад. ЕСТЬ ЛИ РЕАЛЬНЫЕ ШАНСЫ ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА И ПОЛУЧИТЬ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК В ДОГОВОРЕ О НАМЕРЕНИЯХ,А НЕ ВЛОЖЕННЫЕ СРЕДСТВА? подскажите варианты защиты

Павел Солнцев · Answer

Добрый день. Вы сможете сам договор о намерениях выложить здесь, чтобы мы могли ознакомиться с условиями об одностороннем расторжении договора? Если вы не согласны получить деньги, а требуете достроить дом, то расторжение договора возможно только через суд. А на суде уже застройщику придётся доказывать, что эти экономические изменения в стране стали для него форс-мажором, в связи с чем он не может исполнять свои обязательства.

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. Тут нужно смотреть сам договор о намерениях, что в нём сказано. Выложите сюда его

Вячеслав Винокуров · Answer

Здравствуйте Сергей! В силу ст. 429 Гражданского Кодекса РФ: 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Исходя из ст. 445 Гражданского Кодекса РФ: 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. По своей сути ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ является предварительным договором. Соответственно у вас есть право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Для более детального ответа, нужно видеть Договор о намерениях, заключенный с застройщиков.

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! Да, как правильно заметили, договор о намерении заключить другой договор квалифицируется как предварительный, если есть признаки такового, а они имеются, и никак иначе (ст. 429 ГК РФ). Поэтому, в данной ситуации, следует понуждать нового застройщика через суд к заключению основного договора. Но в правилах о предварительном договоре есть оговорка (п. 6 ст. 429 ГК РФ): Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются , если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. До истечения срока, в который необходимо заключить основной договор, надо отправить предложение о заключении такого договора, иначе предварительный договор прекращает свое действие (то есть, в Вашем случае, через 30 дней после получения разрешения на строительство дома). Поэтому сейчас надо отслеживать этот срок, коль скоро предварительный договор заключен, направлять предложение (ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении и дополнительно личным вручением — ситуация все-таки сложная и надо перестраховаться) о заключении основного договора. И если он не будет заключен, понуждать к заключению через суд, иском. В этом случае суд не будет принимать во внимание изменение каких-либо экономических условий, потому как предварительный договор будет все еще действующим, эти условия не являются форс-мажорными обстоятельствами, влекущими возможность неисполнения возложенных предварительным договором на застройщика обязательств. Плюс односторонний отказ от исполнения обязательств не возможен (ст. 310 ГК РФ), если это прямо не предусмотрено в законе (в законе точно нет оснований для одностороннего отказа от предварительного договора).

Александр Безгодов · Answer

заключил со всеми долевиками ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ заключить с нами договор долевого участия через 30 дней после получения разрешения на строительства дома при условии доплаты всеми епифанцев сергей Сергей, здравствуйте. Договор о намерениях — это предварительный договор. Однако согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, если 30 дней после получения разрешения на строительства дома уже прошли и до этого срока не был заключен основной договор ДУ или Вы не направили застройщику (или он Вам) предложение заключить основной договор, то договор о намерениях считается прекращенным и Вы уже не вправе, как советует В. Винокуров, требовать заключения основного договора в судебном порядке. Вот если б Вы направили застройщику до указанного срока предложение заключить основной договор, то он был бы обязан его заключить, а в случае уклонения Вы могли бы обратиться в суд. Но, увы, договор о намерениях прекратил свое действие и понудить заключить основной договор Вы не можете. Поэтому, если срок прошел, то Вы вправе потребовать только уплаченную сумму, к сожалению.

Елена Рассказова · Answer

Здравствуйте! Согласна с коллегии, что это предварительный договор по ст.429 ГК, По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В п.5 ст.429 ГК, устанавливается, что В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. То есть если по п.4 ст.445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Что же получается? Получается, что вы заключили договор о намерениях (он же предварительный договор), поэтому вы должны затем заключить основной договор. Но так как новый застройщик отказывается, то требовать о понуждении заключения основного договора через суд.Если и затем не станет строить, то опять через суд с требованием о исполнении обязательства в натуре. То есть построить дом. По п.1 ст.396 ГК, Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

Андрей Квасков · Answer

Сергей, добрый день. Как выше указали коллеги, в соответствии со ст. 429 и 445 ГК РФ Вы вправе обратиться с иском в суд о понуждении застройщика к заключению основного ДДУ. Однако обратите внимание, что если Застройщик в настоящий момент, еще до заключения договоров, пытается уклониться от их заключения и ссылается на негативные экономические факторы в стране, это повод задуматься: может лучше деньги забрать? Поскольку, как видно из Вашего сообщения, не факт, что у застройщика есть умысел достроить эти дома и потом можно вообще у разбитого корыта остаться. А так еще проценты за пользование денежными средствами потребовать.

Ярослав Цветков · Answer

Здравствуйте! По предварительному договору (договору о намерениях), Вам коллеги уже все указали. Действительно, если 30 дней еще не прошло, следует направить уведомление о намерении заключить основной договор. Если ситуация на сегодняшний день именно такая, то для Вас все хорошо. Вы сможете обязать заключить основной договор в судебном порядке, при условии направления уведомления в 30-дневный срок. Если же 30 дней истекли, то ситуация, действительно неприятная. Тут необходимо смотреть все Ваши договора, как первый ДДУ, так и договор о намерениях. Интересен момент, как обязанности перешли от прежнего застройщика к новому. И этот момент очень важен, может оказаться решающим в ситуации если истек 30-дневный срок. Постарайтесь выложить сканированные копии договоров, при желании скройте личные данные.

Евгений Горюнов · Answer

ЕСТЬ ЛИ РЕАЛЬНЫЕ ШАНСЫ ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА И ПОЛУЧИТЬ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК В ДОГОВОРЕ О НАМЕРЕНИЯХ, А НЕ ВЛОЖЕННЫЕ СРЕДСТВА? епифанцев сергей для ответа на ваш вопрос надо видеть текст договора

Татьяна Гусева · Answer

Здравствуйте, Сергей. Так называемый договор о намерениях, это не что иное, как предварительный договор. ПО предварительному договору стороны обязуются в определенный срок заключить основной договор. Если срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора (о намерениях), В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Отсюда выводы: Если с момента получения разрешения на строительства, т.е. момента, начиная с которого должен быть заключен основной договор, прошло более 30 дней, договор о намерениях прекращен, поскольку ни одна из сторон не обратилась к другой заключить договор. В этом случае вы можете ставить вопрос только о возмещении убытков, связанных с заключением договора, если они были вами понесены. Если разрешение на строительство получено, но еще не истек 30-дневный срок, в течение которого должен быть заключен договор, вам следует письменно, заказным письмом, или под подпись застройщика, обратиться к нему с требованием заключить договор и установите в требовании срок, в который оговор должен быть заключен. В случае, если застройщик будет уклоняться от заключения дговора в установленный вами срок, вы на основании п. 5 ст. 429 ГК РФ, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возместить причиненные этим убытки на основании пункта 4 статьи 445 ГК. Другие варианты маловероятны. Этот — единственный, прямо предусмотренный законом.