Налог с продажи недвижимости

Физическому лицу, которое получило безвозмездно право требования по договору ДУ, необходимо уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% в 2015 г. от той цены ДДУ которая быда указана изначально. Так как данное лицо получило экономическую выгоду в 2014 когда была зарегистрирована уступка прав требования в Росреестре.

В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.

Эта позиция так же подтверждается официальным разъяснениям 

Федеральная налоговая служба относительно порядка уплаты физическим лицом налога на доходы от уступки права требования на получение в собственность квартиры сообщает следующее.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка права требования представляет собой перемену лица (стороны) в обязательстве, но не меняет предмет обязательства.

Право требования является имущественным правом. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) имущественные права не относятся к имуществу, и, следовательно, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется независимо от давности приобретения таких прав.

При этом следует иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

В приведенном примере такой выгодой является разница между суммой выручки, которую налогоплательщик получит на основании договора уступки права требования, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел.

Таким образом, объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц в данном случае будет являться указанная в предыдущем абзаце выгода в денежной форме. В таком случае налоговую декларацию о сумме полученного дохода налогоплательщик должен подать в налоговый орган по месту жительства.

Главный

государственный советник

налоговой службы

В.В.ГУСЕВ

Если данное физическое лицо подарит недвижимость другому лицу, то лицо которое получило право требования по договору ДУ, так же будет обязано уплатить налог на доход.

Если же продавать право требования, то можно указать любую сумму.

Если же дарить уже как зарегестрированный объект недвижимости, то налог необходимо уплатить от рыночной цены (кадастровая стоимость наиболее близкая к рыночной) именно такое официальное разъяснение дает минфин

Вопрос: В 2011 г. налогоплательщик (физлицо) получил по договору дарения 1/4 доли в праве собственности на жилой дом от дарителя (физлица), который не является членом семьи или близким родственником одаряемого. Стоимость дара в договоре не указана, поскольку в соответствии с «п. 1 ст. 572» ГК РФ договор дарения является безвозмездным, следовательно, указание стоимости передаваемой дарителем вещи в собственность одаряемому или имущественных прав не является существенным условием указанного договора. В соответствии с «пп. 7 п. 1 ст. 228» НК РФ физлица, получающие от физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения самостоятельно производят исчисление и уплату налога. Можно ли в целях НДФЛ стоимость полученного в дар имущества исчислять исходя из его инвентаризационной стоимости? 

Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 17 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-388

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам уплаты налога на доходы физических лиц при получении по договору дарения доли в праве собственности на жилой дом и в соответствии со «ст. 34.2» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. Доходы, полученные физическими лицами в порядке дарения, в случае если они не освобождаются от налогообложения в соответствии с «п. 18.1 ст. 217» Кодекса, подлежат налогообложению в установленном порядке. К указанным доходам, в частности, относится стоимость доли в недвижимом имуществе, полученной от дарителя, не являющегося членом семьи и (или) близким родственником одаряемого. Стоимость указанного имущества исчисляется исходя из существующих на дату дарения рыночных цен на такое же или аналогичное имущество. При этом налоговая база при получении в порядке дарения доли в недвижимом имуществе определяется исходя из размера этой доли и стоимости имущества. 

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН 17.04.2013

Как правило стороны в договорах дарения указывают стоимость предмета дарения и уже от нее платиться налог. Если сумма будет явно занижена, например в несколько раз, налоговые органы могут потребовать уплаты налога по рыночной стоимости.

Если же заключить договор купли-продажи и указать явно не реальную стоимость, то налоговая так же может через суд признать сделку мнимой и потребовать уплаты налога по рыночной стоимости.

Если у Вас есть вопросы, задавайте.

Меня по идее не должно волновать уплатил он налоги с дохода или нет.

Роман

Вас да не должно волновать.

Какую сделку налоговая может признавать недействительной? Первую? Вторую? Ну нет же оснований. Каким образом у меня, даже гипотетически, могут отобрать квартиру?

Роман

Необязательно налоговая будет признавать сделку недействительной, они просто могут через потребовать уплатить налог лицу, которое переуступило его Вам.

Согласно ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 388 ГК РФ

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно ст. 572 ГК РФ

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Это лицо должно будет уплатить налог в 15 году как оформит право собственности?
Право собственности не оформлено, квартира по акту еще не принята, дом ГК сдан, кадастрового паспорта нет.

Нет, так как по договору получило не имущество, а право требования. Поэтому право собственности тут не играет роли. По всему налог оно должно уплатить до 15 июля 2015 года.

Если он передаст безвозмездно — возникнет налог у покупателя, если продаст за рыночную стоимость — опять налог у продавца?

Ст. 454 ГК РФ

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Продавец настаивает на символической сумме (например 1 млн. он же не облагается налогом? или еще меньше)

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;

То есть, налог платить нужно.

Но в данном случае может ли налоговая обязать уплатить подоходный налог с рыночной или инвентаризационной стоимости?

Чуть позже дополню.

Так то все понятно.

Просто не хотелось бы платить налог дважды с одного объекта.

Первое физ. лицо то его будет платить до июля 2015г. как с дарения.

Вариант - дарение или продажа за 100 т.р. лицу освобожденному от подоходного налога, или лицу, которое готово принять подоходный с 9 млн руб., а затем оно сразу продает конечному покупателю за реальную сумму.

Есть ли риск, что какая либо из сделок будет признана недействительной (мнимой, притворной) и у конечного покупателя останется лишь право требовать сумму по сделке "не понятно с кого". Ведь последний покупатель все же добросовестный, и он же оплачивает реальную стоимость?