Предварительный договор купли продажи квартиры

Здравствуйте, Алексей. Так, все же, срок указан — 1 год 10 мес., или не указан? Не может же быть одновременно и то, и то другое. И с какого момента — заключения договора, иных обстоятельств? не понятно. Также непонятно, с кем заключен договор? Если с застройщиком, то почему не зарегистрирован как договор долевого строительства? Или первоначальный застройщик обанкротился?

Если срок 1 год 10 месяцев, а прошло, как вы пишете, 4 года, и ни одна из сторон до истечения этого срока не потребовала заключение договора, конечно, предварительный договор уже истек. 

Поскольку срок действия предварительного договора истек, никто из сторон не обратился к другой до го истечения с требованием заключить договор и не обратился в суд с таким требованием, его условия не действуют. Если предварительный договор истек, намерение сторон заключить основной договор не является условием действительности предварительного. Для того, чтобы ссылаться на предварительный договор, необходимо было в письменном виде заключить соглашение о продлении предварительного договора. 

Поэтому требовать сейчас неустойку, предусмотренную недействующим договором, нельзя. Разве что застройщиком были нарушены требования Закона об участи в долевом строительстве при заключении предварительного договора, но для выводов необходимо изучение договоров и обстоятельств дела.