Разрыв договора аренды в одностороннем порядке

Юрий, добрый день.

Ознакомившись с договором, к сожалению, я не вижу пути внесудебного расторжения договора, а вот в суде, согласно п. 3.7 Договора, вполне можно сослаться на ст. 451 ГК РФ. Приложите к иску документы, подтверждающие те обстоятельства, что субаренда этого офиса, в связи с текущим положением, является для Вашей компании, крайне не рентабельной.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

[Гражданский кодекс РФ][Глава 29][Статья 451]

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
исходили при заключении договора, является основанием для его изменения
или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из
его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились
настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор
вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно
отличающихся условиях.

Здравствуйте.

Так как договор аренды у Вас срочный и прямо прописано, что досрочно расторгнуть Вы его не можете, только расторгать в судебном порядке. Но если субарендатор после получения Вашего извещения или же иска оперативно починит систему кондиционирования, то Вы проиграете.

ГК РФ

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или
частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

А до этого письменные требования починить кондиционеры выставляли субарендодателю?

Чем документально подтверждено повышение температуры в офисе?

1. Закрепление ставки до 30-35 рублей за доллар.
Юрий

Если пойдёт на это арендодатель, в чём как то сомневаюсь.

3. Смена офиса на вдвое меньший.
Юрий

Опять же, если согласится арендодатель

Без суда данный договор не получится расторгнуть. При расторжении договора, нужно ссылаться как раз на недостатки помещения, которые Вы указали. (сломанная система кондиционирования, и как следствие повышеная температура в помещении ) Но опять же должно быть письменное требование с Вашей стороны на устранение данных недостатков, если устранит, расторгнуть, на мой взгляд, нет возможности.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или
частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

С уважением.

Здравствуйте, Юрий!

Согласно ст.620 ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса

.

Согласно ст.450 ГК РФ 2.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным

.

Действительно, закон позволяет расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Если вы не знали о температуре воздуха в помещении и это мешает вам пользоваться помещением, то можно попробовать расторгнуть договор также по этому основанию.

Увеличение курса доллара сомнительное основание и считается нормальным риском хозяйствующего субъекта.

Желаю удачи!

Оптимально только направлять претензию по ст.451 ГК РФ в связи с существенно изменившимся условиям, а именно повышению курса доллара, так как данное условие никто не мог предвидеть, ждете месяц и после этого требуете расторгнуть договор аренды в суде, в исковом заявлении просите расторгнуть договор с даты подачи претензии. А также если арендодатель откажется от расторжения договора во внесудебном порядке, ссылайтесь на злоупотребление права арендодателем.

Добрый день!

Возможность расторгнуть договор есть только в судебном порядке и только в связи с имеющимися недостатками (не функционирование системы кондиционирования).

Обязательно для подтверждения факта отсутствия работы системы кондиционирования, нужны подтверждающие факты: письма от Вас арендодателю с описанием ситуаций и требованием направить данную систему.

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Возможность доказать существенное изменение обстоятельств ввиду изменения курса валюты сложнее, не всегда суд принимает во внимание данное обстоятельство.

Вот что говорит ВАС по делу N А 40-90259/08-28-767 «Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны был прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.»

Юрий, здравствуйте!

если не расторгнуть договор в связи со скачком курса валют, то как вариант (та же 451 ГК) изменить условия договора Вы можете, но опять же через суд (например, другое помещение меньшей площади).

Коллеги! Некоторые из ваших коллег говорят, что курс доллара является рисками хозяйствующего субъекта. Так ли это? Дайте пожалуйста обратную связь.
Юрий

Здравствуйте, Юрий!

Судебная практика по этому вопросу весьма противоречива. Прошу ознакомиться:

Рогова Ю.В. Практика применения института существенного изменения обстоятельств в условиях нестабильности экономических отношений // Право и экономика. 2013. N 1. С. 19 — 24.
(извлечение)

Сложившаяся судебная практика по данным делам носит противоречивый характер: можно найти как постановления, в которых суды расторгли договор в связи с существенными изменениями обстоятельств, так и постановления, в которых договор расторгнут не был. В таких делах весьма часто поднимался вопрос: является ли резкое изменение валютных курсов существенным изменением обстоятельств, в связи с которым сторона договора имеет право требовать его изменения или расторжения? Существует практика, дающая как положительный, так и отрицательный ответ на этот вопрос. В одном деле суд указал, что инфляционные процессы, произошедшие за годы действия договора, существенно изменили обстоятельства, имевшие место при заключении договора, и потому договор может быть изменен на основании ст. 451 ГК РФ <3>.
— <3> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 марта 2000 г. по делу N А82-151/99-Г/12 // СПС «КонсультантПлюс».
Еще одним характерным примером является дело ЗАО «Каисса» против ЗАО «БФТ-Декора».
ЗАО «Каисса» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «БФТ-Декора» о расторжении договора и взыскании двойной суммы задатка на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, а также процентов на основании ст. 395 ГК РФ. Арбитражный суд обоснованно расторг договор и взыскал с ответчика в пользу истца задаток в рублевом эквиваленте на день исполнения. В своем решении суд сослался на существенно изменившиеся обстоятельства — финансовый кризис и резкое увеличение курса доллара США, в условиях которого исполнение договора без изменения его условий, касающихся порядка оплаты технологического оборудования, существенно нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменения <4>.
— <4> См.: Постановление ФАС Московского округа от 3 ноября 1999 г. N КГ-А40/3612-99 по делу N А40-3222/99-45-47 // СПС «КонсультантПлюс».
В другом аналогичном споре суд констатировал, что финансово-экономический кризис является основанием для изменения сторонами условий договора о размере арендной платы как в добровольном, так и в судебном порядке в связи с существенными изменениями обстоятельств <5>.
— <5> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 5 июля 2001 г. N Ф08-2003/2001 // СПС «КонсультантПлюс».
Далее рассмотрим противоположный подход в решении указанного выше вопроса.
АКБ «Уникомбанк» обратился с иском в Арбитражный суд города Москвы к ОАО «МТТ-Инвест» и ОАО «Инвест-центр» о досрочном расторжении кредитного договора и взыскании солидарно с заемщика и поручителя процентов. Арбитражный суд в исковом требовании отказал на основании того, что обстоятельства, на которых истец основывает свои требования о досрочном расторжении договора: привлечение средств клиентов для предоставления кредита, финансовый кризис банка после августа 1998 г., отзыв лицензии на осуществление банковской деятельности, возбуждение дела в арбитражном суде о банкротстве банка и признании его банкротом, неисполнение заемщиком обязательств по предоставлению бухгалтерской отчетности — не являются обстоятельствами, которые стороны не могли предвидеть при заключении кредитного договора, а также тем, что истец не представил суду доказательства существенного нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных спорным договором. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Далее истец подал кассационную жалобу, в которой просил отменить предыдущее судебное решение и принять новое решение о досрочном расторжении кредитного договора и взыскании с ответчиков солидарно суммы кредита и процентов. После рассмотрения имеющихся в деле материалов кассационная инстанция не нашла оснований для отмены принятого судом решения, заключив, что такое обстоятельство, как финансовый кризис 1998 г., вызванный резким падением курса рубля по отношению к американскому доллару, стороны могли предвидеть при заключении договора, поскольку аналогичные процессы уже имели место в большей или меньшей степени на протяжении последних 10 лет <6>.
— <6> См.: Постановление ФАС Московского округа от 25 января 2000 г. N КГ-А40/4646-99 // СПС «КонсультантПлюс».
Еще одним характерным примером неприменения ст. 451 ГК РФ является дело Уралсвязьинформа против Внешэкономбанка.
ОАО «Уралсвязьинформ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об изменении условий договора (долгового обязательства) в связи с существенным изменением обстоятельств, резким падением курса российского рубля по отношению к свободно конвертируемой валюте, в которой должны производиться расчеты по долговому обязательству принятием Правительством РФ и ЦБ РФ совместного заявления от 17 февраля 1998 г. В качестве ответчиков истец привлек Министерство РФ и Банк внешнеэкономической деятельности СССР «Внешэкономбанк», заключивших спорный договор. Арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении его требований, апелляционный суд оставил решение без изменения. ФАС оставил решение без изменения, признав правомерными выводы суда о том, что, заключая долговое обязательство, истец не мог не знать о нестабильности валютного рынка и возможности падения курса рубля, тем более что платежи по спорной сделке должны были осуществляться длительное время с 1996 по 2006 г. Резкое падение курса рубля уже имело место в 1993 г. Кроме того, совместные заявления Правительства РФ и Центрального банка РФ не могли гарантировать стабильность валютного рынка и не являлись гарантией по рассматриваемому долговому обязательству <7>.
— <7> См.: Постановление ФАС Московского округа от 16 декабря 1999 г. N КГ-А40/4125-99 // СПС «КонсультантПлюс».
В другом случае по одному из дел суд указал, что события, послужившие, по мнению истца, основанием для предъявления требования об изменении договора (изменение курса доллара США), не могут быть признаны достаточными для установления наличия условий для изменения судом спорного договора в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.
Само по себе ухудшение экономической ситуации в стране составляет нормальный предпринимательский риск участников гражданского оборота; основанием же для изменения или расторжения договора могут служить только такие экономические процессы, которые приводят к системному, структурному коллапсу экономики [8].