Продажа квартиры в новостройке по ДДУ с привлечением ипотеки

Здравствуйте.

Квартира будет в залоге у банка. На все сделки по распоряжению залоговым имуществом требуется согласие залогодержателя — т.е. банка. Он может его дать при Вашем желании расстаться с квартирой, а может и не дать — и никто, в том числе и суд, его не обяжет это сделать.

Как правило, согласие дается тогда, когда банк видит реальную угрозу неплатежеспособности клиента и продажа квартиры — единственный способ для клиента вернуть остаток кредитных средств.

Поэтому если план «перехватить» денег под ипотеку до стоимости квартиры, а следом ее продать и еще получить некоторую прибыль на этом — стоит иметь указанный момент в виду и предполагать развитие событий с учетом возможного отказа банка в продаже квартиры.

Если взял 2,5 млн, своих 8 млн, стоит квартира 10,5 млн. Потом подорожало до 12 млн и за это время я уже 500 тысяч вернул банку, получается должен я 2 млн, квартира продается, я имею 10 млн, а банк забирает 2 млн или нет?
Андрей

Примерно так, но нужно еще учитывать проценты по кредитным средствам и условия досрочного возврата данных средств — они должны быть указаны в Вашем договоре, ознакомьтесь с ними внимательно.

И помнить про НДФЛ при продаже квартиры в собственности менее 3 лет, а с 2016 г. — 5 лет.

То есть допустим возникла такая ситуация, когда хочется. Как это можно сделать и что я получу в итоге если я взял у банка 2,5 млн рублей, своих было 8 млн, квартира стоит 10,5. Квартиру застройщик передал по акту, в собственность я оформил. Выплатил 500 тысяч, остался должен 2 миллиона, квартира подорожала и стала уже стоить не 10,5 миллионов, а 12 миллионов. Я захотел её продать. Сколько получит банк в данном случае, сколько получу я?
Андрей

Здравствуйте. квартира будет в залоге у банка. если ее продавать то в принципе вы верно рассуждаете

Есть в ипотечном кредитовании какой-то базовый процесс и общепринятые правила продажи или всё отличается от банка к банку?
Андрей

но при этом необходимо согласие банка — т.к. квартира у него в залоге — вы продаете заложенное имущество.

Банк может разрешить такую продажу. а может и нет — и имеет на это право. + далеко не каждый согласиться покупать имущество находящееся в залоге.

Здравствуйте, Андрей!

Если в новостройке я буду покупать квартиру по ДДУ с привлечением заемных средств банка, то есть ипотеки, хочу знать заранее, смогу ли я её продать, что из себя представляет этот процесс.
Андрей

Согласно ст.37 ФЗ об ипотеке 1.Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способомлишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

То есть, продать имущество вы можете только с согласия банка, если в договоре имеется такой пункт.

Как это можно сделать и что я получу в итоге если я взял у банка 2,5 млн рублей, своих было 8 млн, квартира стоит 10,5. Квартиру застройщик передал по акту, в собственность я оформил. Выплатил 500 тысяч, остался должен 2 миллиона, квартира подорожала и стала уже стоить не 10,5 миллионов, а 12 миллионов. Я захотел её продать. Сколько получит банк в данном случае, сколько получу я?
Андрей

Вы должны получить согласие банка на продажу, если банк дает согласие и имущество продается, то права и обязанности по договору об ипотеке переходят на нового собственника в силу ст.38 ФЗ об ипотеке.

Банк нисколько не получит. Главное — периодические платежи.

Однако, банк может не дать согласие без погашения ипотеки.

Есть в ипотечном кредитовании какой-то базовый процесс и общепринятые правила продажи или всё отличается от банка к банку?
Андрей

Нет, особых правил для продажи нет. Вы просто получаете или не получаете согласие банка и уже от результата действуете.

Если взял 2,5 млн, своих 8 млн, стоит квартира 10,5 млн. Потом подорожало до 12 млн и за это время я уже 500 тысяч вернул банку, получается должен я 2 млн, квартира продается, я имею 10 млн, а банк забирает 2 млн или нет?
Андрей

Вы банку возвращаете только то что взяли и проценты согласно графику платежей.

Желаю удачи!

Здравствуйте.

В данном случае у Вас будет квартира вся в ипотеке, так в ней не выделена доли.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Продать её сможете, но с согласия банка. А самому будет нельзя фактически распорядится ей без согласия банка.

При продаже Вы гасите остаток ипотеки и остальное Вам отходит. Но банк скорее всего не даст согласия на продажу квартиры, пока не будет погашена ипотека, то есть Вам придётся с покупателем договориватся чтобы он погасил ипотеку или самому гасить.

Андрей, здравствуйте!

возможность продажи квартиры обремененной ипотекой должен быть прописан в Вашем договоре и для ответа надо его видеть.

По общему же правилу Закона «О ипотеке»

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателемдругому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
1.Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

т.е. продать Вы можете за любую сумму, а покупатель уже сам будет погашать остаток кредита.

Но перед сделкой Вы должны получить согласие банка и уведомить об обременении квартиры покупателя

Здравствуйте, Андрей.

Ситуация очень сомнительная.

Прежде чем считать выгоду, нужно читать договор с банком. Разрешит он продажу или нет. И застройщик пойдет на такое. А самое главное найти покупателя. Теоретически возможно, но на месте покупателя, чем платить такую сумму за недостроенный дом, лучше купить готовую квартиру

Андрей, добрый вечер.

Сколько получит банк в данном случае, сколько получу я?
Андрей

Банки часто дают согласие на продажу, просто перед этим нужно написать заявление на досрочное погашение в срок, который указан в соответствующем пункте Вашего кредитного договора. Принцип действий следующий:

Вы с покупателем приходите в банк и заключаете там договор купли продажи, где в порядке оплаты прописываете, что часть средств кладется на кредитный счет продавца, в счет погашения ипотеки в сумме задолженности на момент даты досрочного погашения, часть средств кладется в ячейку на имя продавца, берете в банке разрешение на перерегистрацию права (форму в банке знают, сами его составляют). Потом несете все документы в Росреестр. После того, как регистрация прошла, с новым свидетельством о собственности приходите в банк, Вы забираете свои деньги, банк списывает свои.

я уже 500 тысяч вернул банку, получается должен я 2 млн
Андрей

По поводу этого, я бы не обольщалась, так как первые 5-7 лет, зависит от общего срока кредитования, у Вас будут выплачиваться только проценты, можете посмотреть на любом банковском калькуляторе, но если Вы имеете в виду, что Вы продадите квартиру дороже, чем покупали, то банк это не интересует, он забирает только свою сумму кредита.

Если в новостройке я буду покупать квартиру по ДДУ с привлечением заемных средств банка, то есть ипотеки, хочу знать заранее, смогу ли я её продать, что из себя представляет этот процесс.
Андрей

Процесс жутко нудный и практически не осуществимый…

Квартира будет в залоге у банка. Об этом Вам уже здесь писали. Так вот — банк не разрешит Вам продать эту квартиру просто так. Только в том случае, если пойдёт ненадлежащее исполнение кредитных обязательств и продажа ипотечного жилья новому заемщику спасёт кредитора от большой просрочки в плановых показателях (банки жутко боятся и не любят просроченную задолженность)

Выплатил 500 тысяч, остался должен 2 миллиона, квартира подорожала и стала уже стоить не 10,5 миллионов, а 12 миллионов. Я захотел её продать. Сколько получит банк в данном случае, сколько получу я?
Андрей

Андрей, когда Вы увидите расчет полной стоимости кредита, Вы поймёте, что не всё так просто. Вы выплатите 500 тысяч рублей, и останетесь должны банку 2 450 000 рублей. Почему? А потому что проценты за пользованием кредитом по ипотечным кредитам (пардон за тавтологию...) превышают в два-три раза сумму основного долга (то есть, планового платежа в месяц). К примеру, Вам рассчитают ежемесячно сумму основного долга в размере 12 тысяч (это с 2,5 миллионов). А процент к этой сумме составит 23 тысячи. И того платёж составит 35 тысяч в месяц. Грубо говоря… Вы за два месяца заплатите 70 тысяч, но по кредиту вернёте только 24 тысячи. То есть, сумма долга уменьшится на 24 тысячи, а Ваш бюджет похудеет на 46 тысяч, подаренных банку в виде процентов, понимаете?

Поэтому представим, что Вы нашли покупателя. который купит у Вас эту квартиру путём внесения денег сразу по сделке. Вот сразу — рраз! и 12 миллионов Вам даёт.

В этом случае Вы как заемщик отдадите в банк ровно столько, сколько будет в этот день на ссудном счете кредита. Если Вы уже снесли в банк 500 тысяч, а остаток будет составлять 2 миллиона 350 тысяч, то ровно столько банк и получит. Всё остальное — Ваше))

Есть в ипотечном кредитовании какой-то базовый процесс и общепринятые правила продажи или всё отличается от банка к банку?
Андрей

Есть. Они все схожи в разных банках. Но не все банки работают с ипотекой...

Рекомендую брать в крупных, которые сотрудничают с правительством — сейчас на долевое строительство введены пониженные процентные ставки по кредитам.

А продажа ипотечного жилья — сугубо индивидуальный подход по каждому конкретному случаю.

Удачи!