Аренда коммерческой недвижимости

Здравствуйте.

Срок регистрации — 10 рабочих дней.

► Может ли собственник помещения по велению своей [левой пятки]/[среднего уха] вышвырнуть меня на улицу? Как это часто бывает без регистрации договора в РосРеестре… ;-(
Сергей

Без регистрации договор считается незаключенным — формально его как бы и нет. Как Вы и сами указываете, такое положение дел может повлечь крайне неблагоприятные последствия. Его действия придется оспаривать в суде и доказывать наличие фактически сложившихся отношений — это время, деньги и шаткое положение.

Если арендодатель заведомо отказывается от регистрации и у Вас нет возможности самому обратиться за регистрацией договора в Росреестр (для регистрации достаточно заявления одной из сторон, если у нее имеются все нужные документы, в том числе 3 экземпляра договора аренды) — соглашаться на такие условия крайне не рекомендуется. Возможно, стоит обдумать вариант заключить пока договор сроком до года, чтобы обойтись без регистрации.

► Как прописывается увеличение месячной арендной платы?
Сергей

Обычно оно оформляется соглашением сторон, которое также регистрируется в Росреестре как изменение условий договора. ГК РФ предусматривает возможность изменять арендную плату не чаще раза в год по соглашению сторон — если иное не предусмотрено договором.

► Нужен ли акт приёма-передачи (и что в нем пишется)?
Сергей

Обязательно

Статья 655. Передача здания или сооружения
1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Образец можно найти в интернете. Описываете, какое именно помещение передается, в каком оно состоянии, какие дефекты имеет, указываете, что ключи также переданы, претензий стороны не имеют.

► Как прописать в договоре, если я хочу договор заключить сейчас а начинать заезжать и оплачивать в помещение с 1-го мая, и вести отчёт времени с 1-го числа каждого месяца?
Сергей

Тут несколько неоднозначная ситуация, т.к. договор будет заключен сразу после регистрации. Можно написать, что здание должно быть передано по акту 1 мая 2015 г., до передачи, ест-но, арендатор не пользуется зданием и арендную плату не вносит. В этом случае срок, на мой взгляд, не стоит указывать в 5 лет — у регистратора может возникнуть вопрос, как же их считать, чтобы поставить обременение, с даты регистрации или с 1 мая, — а написать точную дату окончания срока аренды и окончания договора, н-р, 1 мая 2020 г.