Покупка квартиры

Квартира покупается покупателем по ипотеке, но так как находится в собственности менее трех лет,то продавцу не выгодно идти таким способом расчета,а лучше наличными чтобы избежать уплату большой суммы налога. Продавец говорит,что можно заключить два договора,хотелось бы понять что это за договора,законны ли они,какие риски несет покупатель и что при этом может потерять. В интересах покупателя также,чтобы с покупки квартиры вернулся НДФЛ максимальный - в размере 260 тыс руб, так квартира стоимостью выйдет более 3млн руб.