Хотят снести мой этаж в многофункциональном здание

Question

Добрый день. Меня зовут Алексей, прошу помощи в моем не легком вопросе. В ноябре 2014 я стал собственником последнего 7 го этажа в многофункциональное административном здании. Я купил этот этаж у ООО, по документам БТИ проходит как ТЕХ этаж(в кадастровой палате мне разъяснили- что "тех этаж", это всего лишь название, так же как и 1 2 3 4 и тд.... никакого влияния на функционал этажа оно не оказывает, те офисные помещения на тех этаже возможны). У них он появился следующим образом - в здание было всего 6 этажей и последний технический, площадь его составляла 200 м2, текла ужасно крыша, и эта ООО, на собрание собственников в 2013 году инициировала голосование, результатом которого стало - отдать техническое помещение и крышу в собственность ООО на реконструкцию под офисы по эскизному проекту, взамен на капитальный ремонт крыши. В итоге получился шикарный этаж 700м2 с террасой 300м2 по всему периметру . И так жили без бед и хлопот, вплоть до марта 2015, когда пришел пожарный инспектор и сообщил, что, повысилась этажность здания, и теперь здание проходит по нормам ( эксплоутируемая часть здания стала более 28 метров в высоту) высотного. Чтобы привести здание в соответствие с нормами, по предварительным подсчетам, это около 10 000 000 рублей расходов для всего объекта в целом. Эти расходы остальные собственники в здание хотят возложить полностью на меня. В случае, если я не возьму все это на себя, меня хотят лишить этого этажа следующим путем - подать в суд, признать мой этаж не законным, тк он не был согласован должным образом с архитектурой и прочими ответственными органами (было так - после эскизника, голосование, далее, исследования здания и строительный проект, далее - постройка и сдача документов в БТИ о перепланировке), и снести его. 1) Действительно ли мой этаж может быть снесен (закрыт/запрещен к эксплуатации и тд) ? 2) Имеют ли собственники право требовать с меня какого-то возмещения или мы все должны объединиться и судиться с ООО? 3) Какой должен был быть по закону порядок оформления этажа, после одобрительного решения собственников на реконструкцию ? Уточняю -ноябрь 2014 - я ИП покупаю у ООО в черновой отделке помещение 700м2 (технический этаж по документам БТИ) с рабочими проектами этажа под офисы. -высота здания до 6 этажа 25 метров, до моего 29 - порядок оформления и постройки моего этажа : 1) ООО провело собрание, собрало со всех собственников подписи, о переходе права собственности общей части кровли и разрешение на реконструкцию, в замен на капитальный ремонт крыши 2) Сделали полное исследование здания 3) заказали в проектной организации проекты по отоплению, электроэнергии, водоснабжению и канализации, по реконструкции и тд... 4) выполнив реконструкцию, вызвали БТИ на замер 5) сдали все документы в рег палату (протокол собрания собственников, проекты, замеры БТИ) 6) получили на руки свидетельство собственности 7) продали этаж мне

Александр Самарин · Answer

1) Действительно ли мой этаж может быть снесен (закрыт/запрещен к эксплуатации и тд)? Алексей В принципе могут запретить его эксплуатацию, если не соблюдена процедура переоформления. 2) Имеют ли собственники право требовать с меня какого-то возмещения или мы все должны объединиться и судиться с ООО? Алексей Требовать то могут, Вы как собственник за данный этаж отвечаете. Можете не платить, но пострадает именно Ваша собственность 3) Какой должен был быть по закону порядок оформления этажа, после одобрительного решения собственников на реконструкцию? Алексей А проектная документация с кем то была согласована?

Сергей Сергеев · Answer

Здравствуйте, Алексей! В Вашем случае, если не было получено необходимых документов по реконструкции (строительства) этажа, то он может быть признан судом самовольной постройкой, а лицо, её осуществившую обяжут за свой счет его снести Статья 222. ГК РФ Самовольная постройка 1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, только в судебном порядке данный этаж может быть признан самовольной постройкой. Для этого истцу нужно будет доказать, что постройка сделана на земельном участке не предназначенном для этого (например, что на этом участке не разрешено строительство такого здания), что при строительстве нарушены градостроительные нормы и правила (очевидно потребуется проведение строительной экспертизы) или, что это строительство нарушает права третьих лиц. Приведу несколько ссылок из судебной практики: rospravosudie.com/court-adlerskij-rajonnyj-sud-g-sochi-krasnodarskij-kraj-s/act-100055661/ rospravosudie.com/court-zheleznodorozhnyj-rajonnyj-sud-g-rostova-na-donu-rostovskaya-oblast-s/act-100043181/ Они не идеально подходят к Вашему случаю, но дают общее представление, поэтому могут быть полезны. С уважением, С.Сергеев

Александр Горяинов · Answer

Добрый день, Алексей. И так жили без бед и хлопот, вплоть до марта 2015, когда пришел пожарный инспектор и сообщил, что, повысилась этажность здания, и теперь здание проходит по нормам ( эксплоутируемая часть здания стала более 28 метров в высоту) высотного. Алексей Предписание можете выложить для обозрения?

Александр Приходько · Answer

Здравствуйте, Алексей! Проверьте все имеющиеся документы по реконструкции здания — если, как Вы говорите, изготовлялся проект на реконструкцию, то может и было его согласование с компетентными органами (органом местного самоуправления), Если проектная документация согласована, строительные нормы соблюдены, то вряд ли этаж будет признан самовольной постройкой, тем более, что право собственности уже зарегистрировано. Если будет оспариваться право собственности, тогда Вы сможете предъявить претензии к ООО, которое это право оформило. А пока Вы являетесь собственником, наряду с остальными собственниками несете ответственность по выполнению норм, в том числе противопожарных. Остальные собственники не могут возложить всю ответственность только на Вас, т.к. имеется их решение с разрешением на реконструкцию ООО провело собрание, собрало со всех собственников подписи, о переходе права собственности общей части кровли и разрешение на реконструкцию, в замен на капитальный ремонт крыши Алексей Если ООО, как новый собственник, выполнило все условия, которые были прописаны в решении собственников, то они не могут ссылаться на то, что они «не знали или не думали» о последствиях.

Юрий Колковский · Answer

Уважаемый Алексей, насколько я понимаю, у вас в Казани сейчас сезонное обострение насчет пожарных норм. Из описания не совсем ясно, направлялась ли проектная документация в отдел градостроительства муниципалитета для согласования. Если такое согласование было — никакой самовольной постройкой тут и не пахнет. Если нет — тогда непонятно каким образом объект был зарегистрирован в регпалате, в которой требуется весь комплект документов. То есть именно в этой части потребуется уточнение. 1. Безусловно надо смотреть предписание. Однако следует иметь в виду, что если требования, изложенные в нем, касаются мероприятий, которые относятся ко всему зданию — это есть основание для пропорционального распределения расходов между всеми собственниками здания и возложение их вне указанной пропорции является основанием для обращением за защитой своих прав в суд. 2. Что касается обращения от имени всех собственников к ООО, то этот вопрос возможно будет решать после того как станет ясно были ли совершены ООО какие-либо нарушения при проведении реконструкции. Если будет установлено, что именно они привели к вынужденным затратам собственников — за взысканием таких убытков можно обратиться в суд к ООО. 3. Что касается порядка, то на данный момент в перечне мероприятий я не вижу согласования с отделом градостроительства администрации, которое может быть получено после согласования с иными службами (включая санэпидслужбу, госпожнадзор (кстати!) и другими). Кроме того не вполне понятно, что означает — «повысилась этажность здания». Как я понял, внешний периметр здания как был, так и остался. Что значит повысилась этажность? Технический этаж это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является . Если я правильно понимаю, шикарный этаж вряд ли может быть высотой 1,8 м, соответственно он уже был этажом изначально.

Дмитрий Васильев · Answer

1) Действительно ли мой этаж может быть снесен (закрыт/запрещен к эксплуатации и тд)? Алексей Добрый день. Нет, снесен этаж быть не может, здание изначально строилось и сдавалось к эксплуатацию с 7 этажом. Однако Вас могут обязать вернуть этаж в прежнее состояние, то есть сделать этаж снова просто техническим. Это будет возможно в том случае, если действительно нормы нарушены. В то же время у Вас есть даже свидетельство о праве собственности, поэтому на мой взгляд даже обязать Вас вернуть этаж в первоначальное состояние будет не так просто, хотя при отсутствии разрешени из отдела градостроительства возможно. 2) Имеют ли собственники право требовать с меня какого-то возмещения или мы все должны объединиться и судиться с ООО? Алексей Нет, возмещения не могут требовать, у Вас оформлено право собственности, есть свидетельство. 3) Какой должен был быть по закону порядок оформления этажа, после одобрительного решения собственников на реконструкцию? Алексей Должно было быть получено разрешение отдела градостроительства, также должно быть заключение от службы пожарного надзора. В Вашем случае как я понимаю этого не было сделано. С Уважением, Васильев Дмитрий.

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. 1) Действительно ли мой этаж может быть снесен (закрыт/запрещен к эксплуатации и тд)? Если собственники административного здания подадут исковое заявление в суд, то требование будет звучать следующим образом: — привод помещения в состоянии, до реконструкции. Для этого им надо будет доказать, что произведенная реконструкция не соответствует градостроительным, противопожарным, санитарным и техническим нормам. При рассмотрении данного спора суд будет учитывать Протокол общего собрания собственников, который подтверждает разрешение собственников административного здания на реконструкцию и передачу в собственность ООО технического этажа. Соответственно, если суд решит, что реконструкция производилась в обход закона, то может удовлетворить требования собственников административного здания. 2) Имеют ли собственники право требовать с меня какого-то возмещения или мы все должны объединиться и судиться с ООО? Собственники не вправе требовать от Вас какого-либо возмещения. Отвечать за привод здания в соответствии с нормам будет все собственники административного здания (если будет официальное предписание). 3) Какой должен был быть по закону порядок оформления этажа, после одобрительного решения собственников на реконструкцию? — Должен быть разработан проект реконструкции Административного здания — На проект изготовлены заключения СЭС, пожарников. — В администрации города получено Разрешение на реконструкцию. — После завершения работ, должен быть изготовлен технический план на здание и должны были внести изменение в Кадастровую палату именно по зданию (а не по помещения) — Должен быть получен Акт ввода объекта в эксплуатацию. P.S.: Приложите пожалуйста имеющуюся у Вас техническую документацию на помещение и на здание, если она у Вас имеется. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна

Борис Карху · Answer

Правильно ли я понял ситуацию, вкратце выглядит так: 1. было построено здание. 2. потом проведена реконструкция и надстроен еще один этаж 3. этот этаж был продан Вам. 4. сейчас Вам говорят, что строительство этажа незаконно (реконструкция) и требуют (пока в мягкой форме) привести (снести) данный этаж. Это так?

Бесплатная консультация юриста

Хотят снести мой этаж в многофункциональном здание

У вас похожая ситуация?