Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

Здравствуйте, Валерий!

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?
Валерий

Согласно ч.3 ст.250 ГК РФ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть, вы вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи на вас. Сделку признать недействительной не можете.

14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Здравствуйте, Валерий. Согласно ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Признать сделку недействительной не получится, надо быть готовым к тому, что Вам придется выплатить ту сумму, за которую доля была куплена, в этом случае Вы оформите на себя право собственности на всю квартиру.

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?
Валерий

Валерий, здравствуйте. Исходя из изложенной Вами ситуации, не вижу оснований для признания сделки недействительной, если только не было пороков в её форме и порядке заключения договора купли-продажи.

Здравствуйте, Валерий. Для признания сделки недействительной не вижу оснований, т.к. закон предусматривает специальный способ защиты нарушенного права — перевод на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи в случае нарушения преимущественного права покупки.

Это — единственное основание, с которым вы можете обратиться в суд.

Следует иметь в виду, что обращаясь в суд, вы должны будете уже на момент подачи иска перечислить на депозит суда стоимость доли в праве недвижимости в соответствии с договором.

Вы можете только добиваться перевода прав покупателя. Несоблюдение права преимущественной покупки в виде не направления соответствующего предложения другому собственнику (даже если это нарушение будет установлено) не является основанием для признания сделки недействительной.

При этом в случае обращения в суд о переводе прав и обязанностей покупателя (если подобный иск Вы будете подавать) от Вас может потребоваться представить доказательства наличия той суммы, за которую доля была продана.

Здравствуйте, Валерий!

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Т.о., Вы можете добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям, но не имеете возможности признать сделку купли-продажи недействительной.

Здравствуйте, Валерий!

Согласно ст. 250 ГК Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Преимущественное право покупки доли у Вас нарушено. Соответственно, Вы имеете право в течение трех месяцев перевода на себя прав покупателя. С данным требованием можете обратиться в суд. В соответствии с ч.1 ст.200 Гражданского кодекса, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В заявлении требуйте:

1. Признать за Вами преимущественное права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

2. Признать недействительной запись о регистрации права собственности в праве общей долевой собственности в квартире, внесенную в ЕГРП.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Там есть запись адресатом не получено.
Валерий

Это является основанием, для того, чтобы квартиру можно было перерегистрировать на Вас, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли согласно ст 250 ГК РФ

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?
Валерий

признать недействительной не сможете, нет оснований

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Статья 177.
Недействительность сделки, совершенной гражданином,
не способным понимать значение своих действий
или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Здравствуйте.

Поддержу Александра Безгодова — им верно обращено внимание на момент с уведомлением.

Суд, рассматривая такие дела, подробно останавливается на данном обстоятельстве, выясняя причину, по которой не получено уведомление, а также наличие вины сособственника в его неполучении.

Для примера, посмотрите апелляционное определение по аналогичному делу. Суд первой инстанции отказал в переводе прав на второго собственника, указав, что уведомление было направлено и этого достаточно, вышестоящий суд не согласился с данным выводом и счел необходимым исследовать причины и вину:

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.02.2014 по делу N 33-947/2014
ourcourt.ru/krasnojarskij-kraevoj-sud/2014/02/03/136239.htm

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Ч.И.Н., действующей в интересах несовершеннолетнего Г.А., о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности продавцом И.Н. соблюден, им была исполнена обязанность по извещению Г.А. в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены, однако, в установленный законом срок Г.А. свое право преимущественной покупки не реализовал, что дало основание для заключения договора купли-продажи с иным лицом.
При этом суд исходил из того, что неполучение Г.А. в лице законного представителя Ч.И.Н. письменного извещения о намерении продажи <данные изъяты> доли в спорной квартире не свидетельствует о нарушении прав ответчика на преимущественное право покупки отчуждаемой доли, поскольку И.Н. были соблюдены требования ст. 250 ГК РФ о письменном уведомлении сособственника о продаже доли в общей долевой собственности.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.
Положения ст. 250 ГК РФ, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (ч. 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (ч. 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты — перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (ч. 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.
Судебная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае направление ответчиком И.Н. извещения о продаже доли в праве собственности на квартиру без доказательств их получения ответчиком лишь формально свидетельствовало об исполнении обязанности по извещению собственника доли о предстоящей продаже, поскольку из буквального толкования ч. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что данная норма обязывает не направить извещение, а известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых совершается сделка.
Из материалов дела видно, что несовершеннолетний сособственник Г.С. в лице законного представителя Ч.И.Н. не получал телеграмму, направленную в его адрес 10.08.2010 года, поскольку они проживали в другом городе, при этом суд не установил наличие его вины (вины его законного представителя) в неполучении почтовой корреспонденции, либо факта уклонения от получения таковой (том 1, л.д. 154).
Обращает внимание судебной коллегии и тот факт, что уведомление о продаже доли в адрес ответчика направлялось 10.08.2010 года, а сделка купли-продажи была совершена спустя более чем семь месяцев — только 29.03.2011 года. О намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру именно в марте 2011 года И.Н. Г.А. не уведомлял.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что И.Н. не исполнил возложенную на него законом обязанность об извещении второго участника общей долевой собственности (Г.А.) о продаже своей доли, следовательно, при совершении сделки не было соблюдено его преимущественное право покупки продаваемой доли.

Соответственно, обращаясь в суд с исковым заявлением о переводе прав и обязанностей, нужно быть готовым дать пояснения, почему не было получено уведомление-телеграмма.

необходимо определить имело ли место нарушение преимущественного права покупки!!!

уточните такой момент приходили ли извещения с почты? есть ли возможность доказать, что этот месяц (который установлен в ст. 250 гк рф) вы не присутствовали по адресу места жительства? Почта дважды направляет извещение о получении письма, и по истечении 30 дней подлежат возврату отправителю с пометкой «адресат не явился для получения письма».

после чего формировать исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя