Налогооблагаемая база при продаже участка+ инвестиционнного коттеджа

Алексей, добрый день.

Акт приема- передачи подписан, если да, то когда?

Алексей, а что такое:

1. Соглашение об установлении права собственности на ИЖС от 30.04.2014

Естественно, срок владения будет рассчитываться с момента регистрации законченного строительством дома. Поскольку ранее он юридически не существовал.

Что касается налогов, то как мне представляется после 1.08.2015 года Вы можете продавать земельный участок с применением соответствующей льготы. Если Вы продаете все вместе, то возможно есть смысл переместить бОльшую часть цены продажи в сторону земельного участка таким образом, чтобы стоимость дома была сопоставима с документально подтвержденными расходами на его строительство.

1. Как исчисляться будет налогооблагаемая база при продаже всего вместе?

Налоговый кодекс не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи. В этой связи, продажа дома и земельного участка общей стоимостью без выделения стоимости каждого объекта в договоре купле-продажи будет рассматриваться налоговой инспекцией, в целях применения налогового вычета, как продажа единого объекта. То есть трехлетний срок владения всем имуществом будет определяться по дате регистрации в ЕГРП прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. Максимальный налоговый вычет при этом, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, составит 1 млн. руб. в отношении всего реализуемого имущества (письмо Минфина от 21.03.2013 № 03-04-05/7-262).

Следует также отметить, что недостроенные жилые дома, в целях получения имущественного вычета, относятся к иному имуществу, максимальный размер вычета по которому установлен в сумме не более 250 тыс. руб. (письмо Минфина России от 14 сентября 2010 г. № 03-04-08/10-199, доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 октября 2010 г. № ЯК-37-3/12611)).

Вместо использования имущественного вычета в размере не более 1 млн.руб. Вы вправе уменьшить облагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением земельного участка и строительством дома. При этом срок владения каждым объектом собственности, а также количество продаваемых объектов значения не имеют.

Однако в этом случае необходимо учитывать следующее. Продавая каждый объект имущества отдельной сделкой, заменить имущественный налоговый вычет суммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности, суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом не предусмотрено. То есть при продаже дома и земельного участка отдельными сделками уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта (письма Минфина от 14 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-261).

2. Как оптимальнее продать (за какую сумму и в какой период) для отсутствия налогообложения ?

Наиболее оптимальный способ — продать имущество по истечении 3х лет с момента оформления законченного строительством дома в собственность (внесения соответствующей записи ЕГРП). В этом случае все доходы от продажи не будут облагаться налогом, поэтому продавать имущество можно будет по одной цене как целостный объект.

Если же продавать имущество до истечения трехлетнего срока, то целесообразно, вместо получения имущественного вычета в размере не более 1 млн. руб., воспользоваться правом уменьшить доходы от продажи на сумму расходов, связанных с приобретением имущества. Сумма дохода от продажи, превышающая сумму произведенных расходов, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общем порядке.

Поскольку земельным участком Вы владеете более 3х лет, и, как следствие, доходы от его продажи не подлежат налогообложению, оптимальным вариантом будет заключение отдельных сделок на каждый объект имущества. Таким образом Вы сможете реализовать земельный участок по более высокой цене, полностью освободив от налогообложения доходы от его продажи. Дом же выгоднее реализовать по цене, равной расходам на его строительство, заложив «упущенную прибыль» в стоимость продажи земельного участка.

Если же продавать и дом, и участок единой сделкой, но разделяя при этом стоимость каждого объекта в договоре купли-продажи, то выделить стоимость проданного дома, находившегося в собственности менее трех лет, в общей стоимости продаваемого имущества возможно лишь на основании отчета независимого оценщика, который необходимо будет представить в налоговую инспекцию. И в том случае, если в договоре купли-продажи выделенная стоимость дома будет занижена по сравнению со стоимостью в отчете оценщика, у налоговой инспекции могут возникнуть претензии.