Арендатор и ремонт помещений

Статья 39. ЖК РФ Содержание общего имущества в многоквартирном доме
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
44. Объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ указано, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Т.е. из вышеуказанного сказано, что оплату за ремонт, содержание и ОДН Вы обязаны платить в любом случае., т.е. ремонт

Крыша, водосточная система и наружная стена пристройки. Входная дверь.
Sergey

производится за Ваш счет.

Тут договор аренды со всеми дополнениями!
Sergey

В договоре идет речь о текущем ремонте помещения,

Крыша, водостояная система и наружная стена пристройки. Входная дверь.
Sergey

Скорее относятся к капитальному ремонту, т.к. замена данного имущества требует существенного изменение или улучшение технических характеристик имущества.

Увы ремонт обязаны будете проводить за свой счет по указанному имуществу, только вот в отношении двери позиция судов неоднозначна.

Судебная практика: Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006 "… Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 — 39, 99)..." 4.2. Вывод из судебной практики: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Вопрос кто должен ремонтировать пристрой к жилому зданию:
Sergey

А пристрой не является общедомовым имуществом? В свидетельстве указана частная собственность?

1 Арендатор – отказывается ремонтировать аргументирует «по договору снимаем только внутреннее помещение»
Sergey

Вообще согласно п.3.3.6 вашего договора арендатор производит текущий ремонт здания. В вашем случае часть работ относится к капитальному ремонту.

Крыша, водосточная система и наружная стена пристройки. Входная дверь.
Sergey

Думаю, в данном случае можно основываться на положениях ЖК о капитальном ремонте.

Согласно ст.166 ЖК РФ 1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

2 ЖЭК- утверждает «обслуживаем только жилое здание, пристрой твоя собственность ты и ремонтируй» при этом коммунальные платежи, рассчитываемые от площади: Ремонт нежилых, Содержание нежилых, ОДН производится с полной площади (площадь в жилом доме плюс площадь пристроя) и соответственно оплачивается.
Sergey

Тут многое зависит от «статуса» этого пристроя. Он был осуществлен вместе со строительством дома застройщиком или позже?

Думаю, вы вправе потребовать от вашей УК предоставить вам список состава общего имущества в доме. Если у вас с УК заключен договор на обслуживание, то состав также должен быть указан в договоре.

Также вы можете обратиться с заявлением в жилищную инспекцию с просьбой разъяснить данный вопрос исходя из документов из УК и кадастровых документов на пристройку.

Можете выложить кадастровый паспорт или технический паспорт на пристройку.

Желаю удачи!

Пристрой вводился в эксплуатацию застройщиком вместе с домом, в по этажном плане БТИ пристрой прорисован полностью, часть пристроя вводилось как кухня и хозблок входящие в состав жилой квартиры, часть как гараж, через несколько лет кв переведена в нежилое помещение, св-во о праве собственности одно.

засканирую документы и выложу в ближайшее время

Договором аренды помещения предусмотрено, что текущие ремонты производятся арендатором. А капитальные ремонты, как указали коллеги, производятся по общему правилу, за счет собственников помещений многоквартирного дома Но при этом нужно иметь ввиду, что существует Федеральная программа капитальных ремонтов жилых домов и эти ремонты и их финансирование осуществляются с участием органов управления многоквартирными домами в соответствии с ПРАВИЛАМИ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.

При определении перечня работ, относящихся к текущему или капитальному ремонту следует руководствоваться:

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

ПРИКАЗ МИНСТРОЯ РОССИИ от 04.08.2014 № 427/пр
Об утверждении методических рекомендаций установления
необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме.

Полагаю, что Вам нужно, руководствуясь вышеуказанными нормативными актами, официально обратиться в ЖЭК и предложить создать комиссию, которая с участием арендатора и арендодателя определит какие работы по капитальному и текущему ремонту нужно произвести.

Вопрос отнесения видов ремонтов к текущему или капитальному мне не кажется простым и не требующим участия технических специалистов, потому что нет полного соответствия и четкости в нормативных актах, регулирующих вопросы капитального и текущего ремонта.

В частности разделом 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда(утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) предусмотрено:

II. Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и
технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых
ресурсов.

Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и
внеплановых осмотров.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Возможно, нужно различать текущий ремонт помещений и текущий ремонт зданий. Надеюсь, коллеги выскажут свое мнение по данному вопросу.

Пристрой вводился в эксплуатацию застройщиком вместе с домом, в по этажном плане БТИ пристрой прорисован полностью, часть пристроя вводилось как кухня и хозблок входящие в состав жилой квартиры, часть как гараж, через несколько лет кв переведена в нежилое помещение, св-во о праве собственности одно.
Сергей

Если Арендатор занимал пристрой, то пристрою также нужно определить работы по текущему ремонту и потребовать от Арендатора из выполнения. Или предложить ему выплатить стоимость ремонта и за счет этих средств сделать ремонт.

обратите внимание: в наличии два помещения
Sergey

без разницы, речь у Вас идет о КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ помещения которое используется в ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ деятельности — бремя содержания лежит именно на вас как на собственнике

можете дать ссылку на документ?

И может ли ЖЕК в таком случае брать деньги на ремонт, содержание, и обслуживание с помещения использующегося в предпринимательской деятельности?