Продажа квартиры и отказ покупателя от сделки

Какие мои действия? я должна отвечать на его уведомления? может мне подать встречный иск о возмещение мне ущерба?
Романова Елена

Здравствуйте. Для начала выложите предварительный ДКП для изучения.

Ответить можно и наверное стоит даже, указать, что не уведомляли Вас о расторжении договора и не выставлялись требования о возврате денег. Пусть докажет обратное.

Встречный иск можно подать конечно, но ущерб доказывать Вам, какой ущерб и в каком размере нанёс покупатель Вам?

Здравствуйте, Елена.

Для полной консультации выложите пожалуйста предварительный договор.

Уважаемая Елена! Да, надо смотреть сам предварительный договор и что там еще может к нему подписывали. Может соглашение о задатке. Тогда полученная сумма (при отказе Покупателя) остается у Вас, а вот если бы отказались Вы, то возвращали бы двойную сумму задатка. Но это в отношении задатка, у Вас же аванс.

Гадание в общем только...

Здравствуйте.

Поскольку был оформлен аванс, а не задаток, его нужно вернуть.

Согласно ст. 381 ГК РФ,

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Следовательно, если бы было оформлено соглашение о задатке и покупатель отказался заключать основной договор, Вы бы имели право оставить задаток себе со ссылкой на указанную норму.

Однако в части аванса такого положения не содержится. В случае, если продавец отказывается возвращать авансовый платеж, несостоявшийся покупатель может обратиться в суд и взыскать его, в том числе рассматривая данный платеж как неосновательное обогащение продавца.

Елена, проблема в том, что по своей сути аванс имеет серьезное отличие от задатка. При этом о применении задатка необходимо прямое указание в договоре. Вы можете понуждать покупателя к исполнению обязательств, предусмотренных предварительным договором, а в случае, если он отказывается — требовать возмещения убытков. Однако при этом такие убытки Вам придется доказывать. В принципе, если будете готовы к этому — при обращении несостоявшегося покупателя в суд, придется готовить встречный иск. А пока — готовьте документы об убытках.

Здравствуйте Елена!

Аванс, в случае если сделка не состоялась, подлежит возврату покупателю. Ни каких законных оснований оставлять его нет. В суде он его истребует, кроме того действительно могут взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. То, что вы понесли убытки, нужно будет доказывать в суде и не факт, что суд примет доказательства того, что такие убытки были. Потому, на мой взгляд, лучше аванс вернуть, получив соответствующее подтверждение возврата, например расписку с покупателя.

Здравствуйте. Необходимо смотреть предварительный ДКП, а также как оформлено условие об авансе. Может быть это все таки задаток, который возврату не подлежит.

Здравствуйте!

В соответствие со ст. 429 ГК РФ,

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
…
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
…
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор прекращается после окончания срока, в течение которого должен был быть заключен основной договор купли-продажи, кроме того, договор действовал бы. если бы одна из сторон направила другой предложение заключить договор (пусть даже и повторное по отношению к тому, которое изложено в предварительном).

Более того, предварительный договор не подразумевает передачу какого-либо имущества (квартиры и денег в ее оплату). Передача денег в аванс является неосновательным обогащением, потому как предварительный не предполагает встречного предоставления (квартиры). Аванс мог быть передан по основному договору, но он не заключен. Вместе с тем, замечу, что несмотря на противоречие с законом, такая практика существует.

Согласно ст. 380 ГК РФ,

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

У Вас не задаток, поэтому, в связи с тем. что основной договор не заключен, аванс придется вернуть. Вы можете его не возвращать, но взыскание этих денег с Вас — вопрос времени. Бывший покупатель запросто обратится с иском.

мной был заключен предварительный договор купли-продажи
Романова Елена

Добрый день, Елена!

Не согласен с вышеприведенными мнениями.

Ничего возвращать не надо.

Если у вас действительно был заключен предварительный договор купли-продажи, то в силу статьи 429 Гражданского кодекса вы вправе потребовать от покупателя заключить основной договор купли-продажи:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
5. В случаях,если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Указано:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Поэтому угрозы покупателя обратиться в суд вы можете нивелировать угрозой подать встречный иск об обязании его заключить договор купли-продажи. Думаю, это охладит его пыл.

Суд обяжет его заключить с вами договор купли-продажи с зачетом уплаченной суммы аванса в стоимость квартиры.

Поэтому на его уведомление о возврате вам аванса обязательно ответьте заказным письмом с уведомлением о вручении, что требуете от него в указанный в предварительном договоре срок заключить с вами основной договор купли-продажи.

Если же он обратится в суд — предъявляйте встречный иск о понуждении заключить договор купли-продажи.

Но все вышеуказанное мною действительно, только если заключенный вами договор имеет необходимые признаки предварительного.

С уважением, Роман.