Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры
Я ИП на упрощенке, доходы 6%. Я являюсь подрядчиком по строительству. Заказчик предлагает расплатиться со мной за работы квартирой. Какой наиболее безопасный вариант для меня существует - договор долевого участия или вексель? Может ли договор долевого участия быть на юридическое лицо? Каким образом оплата квартирой отражается в договоре подряда? При оформлении договора или получении векселя или при продаже квартиры физлицу должна ли я буду заплатить налоги 6% как с дохода? Естественно квартира будет реализовываться по цене ниже полученной, т.е. ниже чем мне передал ее застройщик.
Анастасия, здравствуйте!
Какой наиболее безопасный вариант для меня существует — договор долевого участия или вексель?
Анастасия
ДДУ
Может ли договор долевого участия быть на юридическое лицо?
Анастасия
Да
Каким образом оплата квартирой отражается в договоре подряда?
Анастасия
зачетом встречных требований, т.е. право на вознаграждение по подряду засчитывается в счет денежной обязанности по ДДУ
При оформлении договора или получении векселя или при продаже квартиры физлицу должна ли я буду заплатить налоги 6% как с дохода?
Анастасия
да
Здравствуйте, Анастасия!
Какой наиболее безопасный вариант для меня существует — договор долевого участия или вексель?
Анастасия
По договору долевого участия вы обязаны будете уплатить установленную цену за квартиру. В вашем случае нужно включать в договор подряда оплату в натуральной форме, то есть, путем передачи вещи — квартиры.
Может ли договор долевого участия быть на юридическое лицо?
Анастасия
Да, ФЗ о долевом участии допускает это.
Каким образом оплата квартирой отражается в договоре подряда?
Анастасия
Нужно подробно указывать порядок передачи квартиры. Указываете в договоре, что оплата производится в натуральной форме путем передачи квартиры, расположенной по такому-то адресу, указывайте цену квартиры.
При оформлении договора или получении векселя или при продаже квартиры физлицу должна ли я буду заплатить налоги 6% как с дохода?
Анастасия
Да, это ваш доход.
Желаю удачи!
Налог 6% Вы должны будете уплатить после оформления договора долевого участия, т.к. момент заключения договора будет является датой определения Вашего дохода.
Добрый вечер!
Заключите договор участия в долевом строительстве или по договору уступки права.
Обратите внимание на Ст. 155 НК РФ — Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав. Право облагается ндс.
Добрый день, Анастасия!
Согласен с вышеизложенными ответами о том, что договор участия в долевом строительстве — наиболее подходящий для вас вариант, так как он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Не вижу смысла заключать какое-либо дополнительное соглашение о передаче вам квартиры или включать пункт об этом в ваш договор подряда, так как это уже предусмотрено в договоре ДДУ:
одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Но чтобы дополнительно подстраховать свои интересы, то вы обоснованно предлагаете вариант с использованием векселей.
Пусть заказчик, как дополнительную гарантию, выдаст вам вексель на сумму, равную рыночной стоимости квартиры, и со сроком уплаты, соответствующему сроку передачи вам построенной квартиры.
Укажите в договоре подряда, что в качестве обеспечения оплаты за строительные работы заказчик выдает подрядчику вексель с указанными параметрами.
Если квартира не будет сдана в срок или заказчик будет уклоняться от исполнения обязанности по передаче вам квартиры, то вы сможете предъявить вексель к оплате.
При последующей продаже полученной квартиры налог будет исчисляться по ставке 6% от той цены, что будет указана в договоре-купли продажи. Но желательно чтобы эта цена не намного отличалась от рыночной.
С уважением, Роман.
Спасибо! Но вот задавала аналогичный вопрос бухгалтеру по поводу момента уплаты 6%. Получила немного другой ответ - составляется акт взаимозачета на сумму задолженности по выполненным подрядным работам и данная сумма признается доходом ИП для целей налогообложения при УСН, несмотря на то, что оплаты за выполненные услуги не поступало.
В соответствии со статьей 346.17 НК РФ датой получения доходов признается не только день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу, получения иного имущества, работ, услуг, имущественных прав, но и день погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом. В данном случае взаимозачет можно расценивать как иной способ погашения задолженности. Следовательно, сумма по акту взаимозачета является доходом ИП и налогом по УСН.
Но по факту я буду вынуждена квартиру продавать по цене ниже, чем у застройщика, так как на выполнение работ мне потребуются средства. И к примеру если мне за работы по договору подряда полагается 3 млн. рублей, мне передают квартиру за 3 млн, но реализовываю, я ее за 2,8 млн. рублей. Я ведь понимаю так , что фактически мой доход составит 2,8 млн. в тот момент когда покупатель переведет мне на расчетный счет деньги, доход 2,8 млн., а не 3 млн. как по договору подряда по актам взаимозачета. Как-то я не совсем понимаю эту ситуацию.
Следовательно, сумма по акту взаимозачета является доходом ИП и налогом по УСН.
Анастасия
У заказчика имеется к вам денежное требование (оплатить стоимость квартиры), а у вас — к нему денежное требование (оплатить стоимость ремонтных работ). Требования однородные, поэтому зачет возможен. Поэтому согласен, в момент подписания акта взаимозачета у вас возникает доход — доход от выполнения работ, облагаемый по ставке 6%. Это один доход.
А вот когда вы продадите квартиру — это уже совсем другой доход — доход от продажи имущества, и с него тоже нужно удержать налог — по ставке УСН 6%, если имущество использовалось и предполагалось использовать в предпринимательской деятельности, или по ставке НДФЛ 13% если это личное имущество физ.лица.
Согласно ч.1 ст.1 ФЗ о долевом участии 1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12138267/#ixzz3ihRUSrtC