Риски при аренде, связанные с изменением курса валют

Уважаемый Иван!

ВОПРОС: законно ли это и как это правильно оформить?
Иван

Вы имеете право «привязать » арендную плату к любой из валют, указав в договоре, что размер арендной платы составляет сумму, эквивалентную 100 долларам или 100 евро (к примеру) по курсу ЦБ России на день осуществления платежа по договору.

Добрый день!

Да, законно, поскольку по законодательству РФ действует принцип свободы договора.

Приравняйте цену в рублях написав в договоре эту же сумму в долларах/евро.И соответственно, тогда повышение валют скажется и на Вашем договоре..

Здравствуйте, Иван!

Такие условия вполне законны и часто используются.

Согласно ч.2 ст.614 ГК РФ Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Обязательно нужно прописать подробно порядок изменения арендной платы в зависимости от курса валюты.

Желаю удачи!

Здравствуйте.

хотел заключить договор аренды земельного участка, на котором будет располагаться определенная продукция для продажи. В договоре хотел указать условия, при которых в случае резкого (к примеру в два раза) повышения курса валют (к примеру евро) арендная плата тождественно увеличивается в два раза. При этом в случае отсутствия такового прецедента, арендная плата не меняется. ВОПРОС: законно ли это и как это правильно оформить?
Иван

Да, вы можете включить такое условие в ваш договор.

Так и указывайте, что арендная плата может увеличиться на ___%, в связи с увеличением курса евро.

Здравствуйте. да, вполне законно, только указывайте, что оплата будет производится в рублях по курсу доллара на дату оплаты. Стоимость аренды укажите скажем 100 евро в месяц.

ВОПРОС: законно ли это и как это правильно оформить?
Иван

В данном случае, как стороны договорятся, если обе стороны согласны с данными условиям договора, то они подписывают договор и далее выполняют условия договора. Т.е. если у Вас оплата в евро/долларах прописана, то будет естественным, что при изменении курса доллара стоимость либо уменьшается, либо увеличивается

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015)ГК РФ

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Но так же закон предусматривает оговорку, что:

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно позиции ВАС РФ в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом не будет противоречить п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение в течение года размера арендной платы, если она рассчитана в соответствии с установленным в договоре порядком (механизмом), который не изменяется, однако поставлен в зависимость от определенных условий (величин) (например, когда ставка арендной платы устанавливается эквивалентной сумме в иностранной валюте, или если для определения размера арендной платы используется процент индексации) (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/civil_law/386629/#ixzz3jFYifoRd

При этом в случае отсутствия такового прецедента, арендная плата не меняется. ВОПРОС: законно ли это и как это правильно оформить? Заранее спасибо!
Иван

Здравствуйте. Нет, так как:

ГК РФ

статья 614. Арендная плата
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором,размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Статья 654. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

То есть 1. Должна быть твёрдая сумма.

2. Меняться она может не чаще раза в год.

И есть риск просто признания такого пункта ничтожным, так как это хозяйственный риск предпринимателя, ООО, и не может быть основанием для одностороннего изменения арендной платы.

То есть включить то можно, но скорее всего до обращения арендатора в суд.

Иван, здравствуйте. Я так понимаю, Вы рассматриваете не вариант с установлением арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Честно говоря, странное у Вас какое-то желание. Какая связь между увеличением курса валют и предоставлением участка в аренду? Ну пусть даже увеличится стоимость продукции, это же не значит, что арендатор автоматом получает бОльшую прибыль. В связи с удорожанием продукции спрос на неё может и упасть. Согласно ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; (видимо, Ваш вариант)
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; (не Ваш вариант, нельзя сказать, что доходы от продажи каких-то товаров получены в результате использования земельного участка)
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Можно, конечно, говорить о свободе договора, но и у такой свободы есть определенные пределы. Заведомо кабальные для одной из сторон условия договора могут в суде быть признаны недействительными.