Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Капитальный ремонт арендуемого помещения
Добрый день, подскажите как быть в такой ситуации: мы арендуем нежилое помещение (гараж) , на протяжении пяти лет протекает крыша, ежегодно мы залатываем крыши, но это не помогает. Написали письмо арендодателю с просьбой включить в план на будущий год капитальный ремонт крыши. В итоге пришел ответ, чтоб мы сделали частичный ремонт крыши( опять) и сделали косметический ремонт. Как правильно написать, что мы не можем делать косметический ремонт, так как крыша протекает?! В договоре прописано, что текущие ремонты делаем мы, капитальные они.
Здравствуйте, Екатерина.
В вашей ситуации важную роль играет следующий момент, установлена ли в договоре периодичность проведения кап. ремонта.
Если на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует капитального ремонта, но стороны хотят провести его в будущем (например, капитальный ремонт, который будет осуществляться с определенной периодичностью), в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.
Срок проведения такого ремонта должен быть определен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, на событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени.
Если срок или периодичность проведения капитального ремонта не согласованы.
В этом случае суд может признать, что капитальный ремонт должен производиться только в случае неотложной необходимости (п. 1 ст. 616 ГК РФ), т.е. когда имущество окажется в неисправном состоянии. Если имущество исправно и пригодно для использования по назначению, то ни одна из сторон не вправе требовать осуществления другой стороной капитального ремонта, а в случае его непроведения — расторжения договора согласно абз. 5 ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендодателя 5.1.3).
Если капитальный ремонт обязан производить арендодатель за свой счет, но арендатор самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендатор не вправе будет требовать от арендодателя возмещения стоимости капитального ремонта или ее зачета в счет арендной платы согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ.
Капитальный ремонт — это ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые (п. 36 ГОСТ 18322-78 «Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения», утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта. В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.
По некоторым видам имущества требованиями нормативно-технической документации может быть предусмотрено проведение планового капитального ремонта с определенной периодичностью.
Таким образом, я советую вам провести анализ строительных ГОСТоы и СНиПОВ, в соответствии с которыми протечка крыши (скорее всего) будет являться основанием для ее капитального ремонта либо сослаться на периодичность проведения кап. ремонтов и потребовать проведения кап. ремонта.