Согласование пристройки в малоэтажном строительстве

Добрый день!

Балкон (лоджия) по действующему Жилищному Кодексу не является частью квартиры.Он – часть общедомового имущества, управление которым осуществляется от лица всех жильцов дома.

То есть реконструкция балкона означает ущемление прав других собственников на управление этим имуществом.

И по искам соседей, суд заставляет демонтировать балкон.

Челябинский областной суд поставил точку в затяжной тяжбе из-за балкона, который челябинец сделал продолжением своей квартиры, увеличив его площадь и снабдив инженерными коммуникациями. После реконструкции балкон превратился в некую подвесную комнату с мебелью, отоплением и электричеством. Однако из-за увеличения нагрузки на несущие конструкции стал угрожать целостности всего здания.
— В суд обратился житель соседней квартиры, — сообщила сотрудница пресс-службы областного суда Людмила Христофорова. — Он пожаловался на то, что после «ноу-хау» соседа в его квартире появились трещины на стенах и потолке кухни. Одна из пострадавших стен является общей между квартирами, из чего истец сделал вывод о том, что причиной возникновения трещин является самовольная реконструкция балкона, увеличение габаритов которого создает угрозу обрушения наружной стены и плит перекрытия.

Проведенная судебно-техническая экспертиза подтвердила правоту пострадавшего соседа. Она установила, что квартиры находятся на пятом этаже многоквартирного дома в соседних подъездах и имеют одну общую межквартирную перегородку. По результатам обследования квартир, сделан вывод о том, что наклонные трещины на межквартирной перегородке и потолке возникли вследствие увеличения нагрузки на наружную стену в связи с креплением конструкции балкона с увеличенными габаритами. Таким образом, имеется четкая причинно-следственная связь между возникновением трещин в квартире истца и реконструкцией балкона в квартире ответчика.
Суд пришел к выводу, что увеличение площади балкона по существу является реконструкцией, для проведения которой требуется разрешение органа местного самоуправления и согласие всех жильцов многоквартирного дома. Ответчик этих требований не выполнил. В связи с чем, суд принял решение об удовлетворении исковых требований пострадавшего соседа и обязал владельца балкона привести его в прежнее состояние.
Демонтаж балкона, по оценке специалистов, влетит в еще большую копеечку, чем его самовольная реконструкция. Предстоит отсоединить все инженерные коммуникации, демонтировать остекление и утепление балкона, пол, перегородку, несущие и ограждающие конструкции. А, кроме того, заложить кирпичом часть проема из кухни, места установки несущих балок и восстановить наружный водосток с крыши.
Решение суда вступило в законную силу.

www.rg.ru/2012/04/28/reg-urfo/balkon-anons.html

Добрый день.

Балкон (лоджия), в силу положений Жилищного кодекса (ч. 5 ст. 15), не является частью площади жилого помещения. Это часть общедомового имущества.

То есть, проводя реконструкцию балкона, вы ущемляете права других жильцов дома на управление этим имуществом.

Есть соответствующая судебная практика по этой тематике.

Таким образом, согласование с остальными жильцами необходимо.

Здравствуйте, Илья!

Все зависит от того каким образом вы собираетесь увеличивать балкон, если при этом будет задействован фасад здания, то жители правы, поскольку фасад является общедомовым имуществом и все действия связанные с общедомовым имуществом подлежат согласованию с собственниками.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ст.44 ЖК РФ 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Собрание должно проводиться в порядке, установленном ст.45-47 ЖК РФ.

Желаю удачи!

Уважаемый Илья! Здравствуйте! Смотрите сами: статья 36 Жилищного кодекса РФ определяет перечень общего имущества в МКД, при этом (п.3 ст.16 ЖК РФ)

Квартирой признается структурно обособленное помещение в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям
общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а
также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком обособленном помещении.

Так вот увеличение площади балкона неизбежно заденет фасад всего дома, и естественно, должны быть согласие собственников помещений в Вашем доме (см.ст.44-46 ЖК РФ). Кроме того, у Вас перепланировка (см. ч.2 ст.25 ЖК РФ).

В целях актуальности вопроса приведу ст.26 ЖК РФ полностью:

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения
проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом
местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на
основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в
настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту
нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения
непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с
заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии
представляет:
(в ред. Федерального закона
от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по
форме, утвержденной уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной
власти;
(в ред. Федерального закона
от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого
жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в
том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих
переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора
социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный
наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов
наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по
договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является
памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные
пунктами 4 и
6 части 2
настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для
рассмотрения заявления о переустройстве и (или)
перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту
нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения
запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если
они не были представлены заявителем по собственной
инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является
памятником архитектуры, истории или культуры.
(часть 2.1 введена Федеральным
законом от 03.12.2011 N
383-ФЗ)
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от
заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых
у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается
расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их
получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня
документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае
представления документов через многофункциональный центр расписка выдается
указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного
самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного
самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы,
указанные в части
2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий
согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в
них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения)
могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в
виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в
форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального
закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред.
28.07.2012))
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно
быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных
представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом,
осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня
представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в
соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления
заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через
многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в
согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких
документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального
закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред.
28.07.2012))
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три
рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по
адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю
документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и
содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством
Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае
представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через
многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения,
направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не
указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от
23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N
133-ФЗ)
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является
основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения.

Здравствуйте, Илья!

Источник: Как увеличить жилую площадь квартиры за счет лоджии (балкона, коридора)? // «Электронный журнал „Азбука права“. 2015.

1) Увеличение жилой площади квартиры за счет лоджии (балкона, коридора) связано с проведением перепланировки, т.е. изменением конфигурации квартиры, требующим внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
2) Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
3) Не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).

4) Соседи тут не причём. С ними согласовывать нет необходимости, т.к. балкон Вашей квартиры — это не общее имущество МКД.

Но если дело касается фасада здания — то тут, как Вам написала Фролова Ирина — нужно с ними договариваться. А самое главное — такую перепланировку Вам могут не разрешить.

Я планирую увеличить имеющийся в квартире балкон.
Илья

Илья, Вы указали, что на первом этаже располагаетесь. А что из себя при таких обстоятельствах представляет балкон? И что в Вашем понимании означает — увеличить, уточните пожалуйста. Ведь Вы говорите о пристройке. Т.е. формально этот балкон на земле?