Оформление продажи квартиры

Как оформить данную сделку и будет ли зарегистрировано в регпалате обременение, если я являюсь физ. лицом (у меня есть еще ИП).
Дмитрий

Да, будет зарегистрировано. Оформлять следует договором купли-продажи с обременением залогом

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Здравствуйте, Дмитрий. Это ваше право — продать недвижимость в рассрочку и под ее залог. Обычная сделка. Если оформите грамотно, никаких проблем возникнуть не должно. Залог недвижимости также регистрируется, поэтому такая сделка — в рамках закона.

Дмитрий, здравствуйте!

Я правильно понял, что Вы хотите предоставить покупателю денежные средства на приобретение данной квартиры? Т.е. он сразу её оплатит, а заём будет возвращать потом, при этом квартира будет находится в залоге у Вас?

Здравствуйте.Да, можете продать квартиру под её залог, это ваше право, ничего противозаконного в этом нет.

Добрый день, Дмитрий.

В вашем случае речь идет не о денежном кредите или займе, а о товарном кредите, то есть о продаже товара с отсрочкой платежа или в рассрочку (ст.488 и 489 ГК РФ).

При этом согласно статье 488 Гражданского кодекса «Оплата товара, проданного в кредит»:

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты
товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Это же правило применяется и при продаже товара в рассрочку (ст.489 ГК РФ).

Поэтому укажите в вашем договоре, что проданная квартира находится в залоге у продавца до момента полной оплаты ее стоимости покупателем. На основании этого пункта договора соответствующая запись об обременении будет внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Или можете заключить отдельное соглашение о залоге.

Соответственно, и в выданном покупателю свидетельстве будет иметься отметка об обременении.

После внесения такой записи покупатель не сможет распоряжаться квартирой, пока полностью за нее не рассчитается.

Если в таком случае можно будет прописать аннуитетный порядок расчетов по процентам и основному долгу на срок 3-5 лет, то проблем нет)
Дмитрий

Да, вы можете в договоре о продаже квартиры в рассрочку это прописать, что покупатель выплачивает вам проценты от цены квартиры со дня ее передачи покупателю.

В вышеприведенной статье 488 ГК РФ это прямо разрешается:

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

С уважением, Роман.

Здравствуйте!

Не вздумайте через займ. Он будет «безденежным», потому как в соответствие с п. 3 ст. 812 ГК РФ,

3. Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от займодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей.

Именно, как правильно обратили внимание, необходим договор купли-продажи в кредит с условием рассрочки платежа. Не путайте с банковским кредитом. Под кредитом в данном случае понимается ст. 488 ГК РФ:

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором

Согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ:

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Проценты за рассрочку, безусловно, можете предусмотреть.

Но учтите, что если покупатель выплатит вам более половины платежей, а дальше откажется платить, взыскать квартиру нельзя, если иное не предусмотрено в договоре (п. 2 ст. 489 ГК РФ):

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поэтому сразу необходимо убрать этот риск в договоре.

Учитывая, что

3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ,

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Залог тут будет итак в силу закона. Но можно еще и договор залога наваять.