Акт приема-передачи до регистрации перехода права по ДКП

Александр, а все эти сложности исключительно в связи с необходимостью зафиксировать оставление бытовой техники и мебели? Может быть ее продажу просто оформить отдельным договором?

что квартиру по акту приема-передачи передали в день подписания договора купли-продажи, ключи от квартиры получили до подписания договора купли-продажи,
Александр

Здравствуйте. Вообще передача ключей осуществляется при подписании акта.

взаиморасчеты будут производиться через банковскую ячейку, деньги в полном объеме получите после регистрации перехода прав в течение 1 банковского дня."
Александр

Где прописано это условие будет, в договоре?

Риск тут 1, что после регистрации перехода права, денег в ячейки не окажется и будете через суд истребовать их.

Здравствуйте!

Настаивайте на следующей схеме:

1. Оплата
квартиры Покупателем Продавцу
производится в течение 1 (Одного) банковского дня с момента государственной регистрации
перехода права собственности на Квартиру
по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по… путем уплаты Покупателем Продавцу
суммы в размере… рублей 00 копеек через банковскую ячейку («эксперт-сейфинг» — отдельно пакет с деньгами и отдельно пакет с распиской).

Настоящий Договор считается
исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:

— передачи Покупателем
Продавцу указанной в настоящем Договоре суммы денег за приобретаемую КВАРТИРУ;

— передачи Продавцом
Покупателю указанной КВАРТИРЫ по подписываемому сторонами передаточному акту.

Предложенный мной пункт "… в случае неисполнения Покупателями обязанности по оплате полной… Договор считается расторгнутым..." этот риск не убирает?
Александр

Добрый день, Александр.

Сложившаяся судебная практика, в том числе на уровне Верховного суда РФ, исходит из того, что сама по себе неоплата по договору купли-продажи не является существенным нарушением договора, которое может быть основанием для его расторжения в судебном порядке.

Но согласно ст.450 Гражданского кодекса РФ

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поэтому нужно напрямую предусмотреть в договоре купле-продажи, что неоплата цены квартиры в срок и в сумме, установленной в этом договоре, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию продавца.

Также согласно п. 4. ст.453 Гражаднского кодекса РФ

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом илисоглашением сторон.

Поэтому в вашем договоре нужно предусмотреть условие о том, что в случае расторжения договора, покупатель обязан вернуть квартиру продавцу.

См., например, Определение Верховного суда РФ от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11

(http://sudbiblioteka.ru/vs/text_big2/verhsud_big_40699.htm):

Несмотря на то что, С. свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное по договорам недвижимое имущество получила в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области 16 и 17 мая 2005 г. (л.д. П, 33, 54), оговоренные в договорах денежные суммы за продаваемое недвижимое имущество, продавцу Х. ею переданы не были.
Удовлетворяя иск Х. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от 21 апреля 2005 г. между Х. и С., суд первой инстанции исходил из вывода о том, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением заключенных между сторонами договоров, поскольку стоимость этого имущества на момент разрешения спора значительно выше его стоимости на день заключения договоров. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон.
Суд кассационной инстанции признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, решение по делу законным.
Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» — ст. ст. 549 — 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Между тем суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а поэтому не выяснил, содержали ли заключенные между Х. и С. 21 апреля 2005 г. договоры купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Если вы такие условия включите в договор, то тогда будете вправе через суд расторгнуть договор купли-продажи и произвести возврат вам квартиры при неуплате покупателем ее стоимости.

С уважением, Роман.