Об изменении сроков сдачи объекта

Нет, такое дополнительное соглашение будет противоречить смыслу Закона № 214-ФЗ и положениям ГК РФ о договорах и сделках.
Ларин Олег Юрьевич

В части неустойки противоречий нет никаких. Поскольку речь идет о договорной неустойки.

Статья 330 ГК РФ
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Статья 331. Форма соглашения о неустойке
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Статья 332. Законная неустойка
1. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
2. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Михаил, здравствуйте и спасибо за ответ. Скажите пожалуйста, если я уберу пункт об условиях признания недействительности доп.соглашения и просто сразу оговорю в дополнительном соглашении пункт с размером неустойки, рассчитанной в соответствии с новыми сроками и 214- ФЗ, к примеру вот в такой редакции :

Стороны договорились, что в случае неисполнения Застройщиком условий дополнительного соглашения по срокам сдачи объекта в эксплуатацию, Застройщик уплачивает неустойку за невыполнение условий сдачи Объекта в эксплуатацию в срок в размере ХХХ рублей.

это будет действительно?

Михаил Игоревич: Нет, такое дополнительное соглашение будет противоречить смыслу Закона № 214-ФЗ и положениям ГК РФ о договорах и сделках.

Ларин Олег Юрьевич
В части неустойки противоречий нет никаких. Поскольку речь идет о договорной неустойки.
Статья 330 ГК РФ

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Статья 331. Форма соглашения о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Статья 332. Законная неустойка

1. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
2. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Не соглашусь с Вами. Часть 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ «В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.»- норма императивная (обязывающая). Таким образом, внесение пункта о признании допсоглашения впоследствии недействительным противоречит указанному Закону и является ничтожным. Тем более, что по общему правилу при согласии с изменением сроков сдачи объекта у дольщика «теряется» право на неустойку, которую он мог бы получить, если бы не согласился с изменением срока сдачи объекта. Единственное на что он может иметь право в таком случае- на возмещение убытков в связи с изменением срока сдачи объекта.

Петров Михаил: Таким образом, внесение пункта о признании допсоглашения впоследствии недействительным противоречит указанному Закону и является ничтожным.

Ларин Олег Юрьевич
Речь шла не о признании доп. соглашения недействительным, поскольку данный факт противоречит и общим началам действующего гражданского законодательства. А о включении в его содержание положения о неустойки.
Закон не запрещает требовать с виновного лица неустойку на основании заключенного соглашения, даже в том случае если она предусмотрена законом.
Поскольку сроки сдачи переносятся и при условии, что застройщик своевременно известил об их переносе и готов заключить доп. соглашение, устанавливающее новые сроки сдачи объекта, исчисление неустойки должно производится после нарушения новых сроков сдачи.

Так о чем и речь. ) Что, во-первых, противоречит смыслу законодательства в отношении допа с указанной клиентом формулировкой, во-вторых, исчисление неустойки с нарушения новых сроков сдачи объекта.

А, в-третьих, запрещать-то не запрещает, но при этом в 214-ФЗ закреплена императивная (обязывающая) норма в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Поэтому и нет смысла заключать доп на 2% неустойки. Понимаю, если бы был в ранее приводимой норме Закона 214-ФЗ «неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ или предусмотренной договором».

Вполне в правовых рамках, это ведь уже будет договорная неустойка, договоритесь на 2 % от цены договора и подпишите соглашение на таких условиях, значит обязаны будут заплатить, если не пропишите условие о размере процентов, то будет действовать законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Стороны договорились, что в случае неисполнения Застройщиком условий дополнительного соглашения по срокам сдачи объекта в эксплуатацию, Застройщик уплачивает неустойку за невыполнение условий сдачи Объекта в эксплуатацию в срок в размере ХХХ рублей. это будет действительно?
Александр

Да, конечно, такой пункт Вы вполне можете предусмотреть, он полностью соответствует законодательству.

в правовых рамках, как Вы считаете?
Александр

Если Вы хотите получить неустойку за период до подписания соглашения о новых сроках, то Вам нужно прямо указать на это и на размер неустойки в доп. соглашении. Иначе у Вас будут просто новые сроки и застройщик согласно новым срокам уже не будет считаться просрочившим и в этом случае будет отвечать только при нарушении нового срока и за период после нарушения нового срока.

У Вас противоречие идёт между тем, что УЖЕ заключите соглашение о новом сроке, и тем, что если новый срок нарушен, то уже и не согласны с доп. соглашением. Получается так. Но по факту на новое соглашение Вы согласны, а неустойка начисляется за нарушения и с момента нарушения договорных обязательств.

Включить можно что угодно, но вот что в суде такое условие устоит, у меня лично сомнения. Свобода договора дело конечно хорошее, но есть и общие положения ответственности за неисполнения обязательств. И ответственность наступает за какие либо нарушения. И с момента этих нарушений. У Вас же момент нарушения при таком ДС будет с момента просрочки нового срока.

в правовых рамках, как Вы считаете?
Александр

Вообще, я бы наилучшим вариантом видел включение в допсоглашение примерно такого текста — «при неисполнении Застройщиком обязательства о сроке передачи объекта по настоящему дополнительному Соглашению неустойка начисляется с даты, установленной для передачи объекта в основном договоре».

Алексей, спасибо за ответ. Но вопрос не в том чтобы заключать или не заключать доп.соглашение - оно должно быть заключено (есть свои причины), а в том, как правильно сформулировать пункт о неустойке, если застройщик ВНОВЬ не выполнит свои обязательства. Скажем так - подписание соглашения это моя уступка Застройщику в обмен на определенные шаги мне навстречу - т.е. если они выполнят обещанное я не требую от них ничего и согласен на новые сроки,а если не выполнят, то они платят за все время просрочки- до нового срока окончания строительства по доп. соглашению , а остальная неустойка сверх ( т.е. после нового срока окончания) в соответствии с ФЗ-214 Т.е. неустойка не с нового срока ( на то и так есть нормы 214 ФЗ) , а за период, по который будет действовать это соглашение. Мне кажется то, что предложил Михаил

" Да, это будет соответствовать закону, только, вот что касается размера неустойки, пропишите ее в процентах относительно стоимости объекта недвижимости за каждый день просрочки. Например, 0,1 (0,5; 1 и т.п.) процент от цены договора за каждый день просрочки."

в правовых рамках, как Вы считаете?

Соглашусь с Александром. Соглашением вы измените срок, т.е установите новый срок для исполнения обязательства по передаче объекта. Вы можете заключить соглашение о неустойке до момента подписания нового соглашения с новым сроком и уже в зависимости от того исполнит свои обязательства или нет по передаче объекта в новый срок требовать исполнения оплаты неустойки.