Коммерческая ипотека

• более жесткие условия в сравнении с ипотечным кредитом на приобретение жилья (больший размер ответственности за нарушение обязательств);
• размер процентов за пользование кредитом составляет 13-14% годовых и более, что гораздо выше, чем при обычном жилищном займе;
• в некоторых случаях, особенно когда приобретаются дорогие объекты коммерческой недвижимости, необходимо проводить аудит деятельности компании;
• срок погашения кредита достаточно короткий и составляет минимум 5 лет, максимум - 10-12;
• первоначальный взнос по такому кредиту может составлять 20% и более от стоимости объекта;
• приобрести можно только то помещение, на которое был выдан кредит;
• необходимость проведения оценки предмета договора. Поскольку спрос на коммерческую недвижимость на рынке меньше, чем на жилую, то банку для оценки ликвидности такого помещения необходимо оценить возможность его продажи в короткие сроки в случае, если заемщик нарушает свои обязательства. Как правило, такая оценка влечет за собой дополнительные расходы.

Экономический смысл заключения договоров подобного рода для предпринимателя состоит в том, что он не зависит от воли арендодателя и от размера арендной платы, который может существенно колебаться, например, из-за скачков курса валюты.

Требования к заемщику

Законодательство РФ не устанавливает никаких ограничений, которые могли бы помешать юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю заключить договор ипотечного кредитования с банком.

Такие ограничения устанавливает сам банк исходя из своей ценовой политики и внутренних нормативно-правовых документов.

Набор типовых требований к юридическим лицам, желающим приобрести коммерческую недвижимость в кредит, выглядит следующим образом:

• отсутствие у компании задолженности перед бюджетом или контрагентами;
• отсутствие в отношении компании возбужденных в арбитражном суде дел о банкротстве;
• положительный результат финансовой деятельности (отсутствие убытков);
• размер годовой выручки не должен быть ниже определенного значения;
• отсутствие отрицательной кредитной истории;
• размер штата сотрудников;
• компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где и банк, который выдает кредит;
• руководители либо акционеры заемщика не должны в прошлом руководить юридическими лицами, которые признаны банкротами;
• необходимо предоставить поручителей - либо собственников компании, либо супруга (если речь идет об индивидуальном предпринимателе);
• необходимо открыть расчетный счет компании а банке, который выдает ипотечный кредит;
• предприятие не должно осуществлять коммерческую деятельность не менее определенного срока;
• компания должна быть резидентом РФ;
• стоимость активов компании должна быть не меньше определенного значения;
• отсутствие негативной деловой репутации (возбужденных уголовных дел за экономические преступления).

Перечень требований в каждом отдельном банке может быть свой, он продиктован не действующим законодательством РФ, а стремлением кредитного учреждения обезопасить себя от возможных убытков.

Документы

Практически всегда банк при заключении ипотечного договора требует довольно обширный перечень документов. От заемщика, как правило, требуют следующие документы:

• учредительные бумаги;
• документы, подтверждающие у компании наличие ликвидных активов (товара, недвижимости и т.д);
• баланс предприятия;
• выписку из расчетного счета предприятия;
• справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом;
• справку о семейном положении (для индивидуальных предпринимателей);
• справку об отсутствии судимости;
• выписку из реестра юрлиц;
• документы, содержащие информацию о собственниках либо бенефециарах компании.

В силу особенностей законодательного регулировании ипотеки в РФ банк может попросить фактически любой документ, который, по мнению учреждения, подтверждает добросовестность и надежность заемщика.

Без первоначального взноса

Практически всегда банк при заключении ипотечного договора для приобретения коммерческой недвижимости просит от заемщика внести первоначальный взнос. Размер такого взноса зависит от нескольких факторов, таких как репутация заемщика, характер объекта приобретаемой недвижимости, кредитной истории заемщика, результатов аудита его деятельности.

Размер первоначального взноса, как правило, колеблется от 10 до 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Некоторые кредитный организации выдают подобные займы и без первоначального взноса, но их крайне мало.

В некоторых банках с заемщика могут взимать дополнительные комиссии, которые составляют от 0,1 до 2% стоимости приобретаемого объекта

Под залог коммерческой недвижимости

В силу положений ст. 334 ГК РФ банк имеет право в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства залогодателем (покупателем недвижимости) обратить взыскание на заложенное имущество.

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в письменной форме.

Если договор залога обеспечивает обязательство, которое удостоверено нотариально, то договор должен быть заключен в простой письменной форме, противном случае залог будет признан недействительным (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В ст. 339.1 ГК РФ установлены случаи, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, к таким случаям закон относит:

• если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ)
• если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ)

ГК РФ напрямую не обязывает регистрировать договор залога недвижимости.
Однако в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В случае, если вы столкнулись с вопросом оформления ипотечного кредита на недвижимость для осуществления бизнеса, особенно если он обеспечивается залогом, необходимо обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта, которые помогут вам в кратчайшие сроки решить возникшие проблемы.