Ипотека при разводе

Основными нормативно-правовыми актами, которые регулируют отношения между супругами, возникшие при распределении долгов, являются:

• ГК РФ.
• СК РФ.
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (далее – Закон № 102-ФЗ).

Закон предусматривает два способа разрешения споров относительно совместно нажитого имущества, в том числе и приобретенного посредством ипотечного кредитования:

• Досудебный – супруги могут заключить между собой соглашение, которое должно быть нотариально заверено. Этот способ применяется в случае, если между супругами существует согласие по поводу того, как будет делиться совместно нажитое имущество
• Судебный – в случае, если согласие о порядке раздела имущества между супругами отсутствует, вопрос решается в судебном порядке путем подачи искового заявления в суд общей юрисдикции

При решении вопроса о том, как будут распределяться обязательства по ипотечному договору при расторжении брака, действуют следующие правила:

• Жилье, приобретенное супругами либо одним из них в период их нахождения в зарегистрированном браке, является совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, любое другое нажитое супругами имущество, независимо от того, на имя кого оно приобретено, и кем были внесены денежные средства.
• Если отсутствует брачный контракт, то совместно нажитое ими имущество делится пополам (ст. 39 СК РФ).
• Ответственность перед кредитором, в том числе и обязательства по ипотечному договору перед банком, делятся поровну.
• Если от зарегистрированного брака у супругов имеются несовершеннолетние дети, то при разделе жилья также должна быть учтена и их доля.

В некоторых случаях при наличии определенных оснований суд может признать проживание одной семьей фактическими брачными отношениями. Следовательно, к имуществу таких лиц будут применяться положения СК РФ о совместно нажитом имуществе со всеми вытекающими последствиями.

Общие долги бывших мужа и жены распределяются пропорционально присужденным им долям (ч. 3 ст. 39 СК РФ).

Способ раздела квартиры, приобретенной в ипотеку, зависит от обстоятельств, при которых был заключен договор ипотечного кредитования, условий данного договора.

У супругов, которые имеют намерения приобрести жилье в ипотеку, есть следующие варианты, как оформить данную сделку:

• Заемщиком денежных средств выступает один из супругов, при этом второй должен дать нотариально заверенное согласие на заключение подобной сделки.
• Заемщиками выступают оба, а обязательства по ипотечному займу делятся пополам.
• Договор ипотечного кредитования заключается одним из супругов до вступления в брак.
• Муж и жена заключают брачный договор, а после оформляют ипотеку.
• Граждане проживают одной семьей без регистрации брака и при этом один из них заключает договор ипотечного кредитования, при этом другие лица в нем никак не упомянуты.

Вне зависимости от способа оформления договора ипотечного кредитования собственники квартиры не имеют возможности ей распорядиться (продать, подарить) без одобрения кредитного учреждения.

Как делится квартира в ипотеке при разводе

Как правило, если один из супругов обращается в кредитное учреждение с просьбой заключить договор ипотечного кредитования, то банк попросит привлечь второго супруга в качестве созаемщика. Это дает дополнительные гарантии возврата банку денежных средств, а также повысит шансы заемщика.

В большинстве случаев в такой ситуации при расторжении брака квартира будет делиться пополам.

Механизм процедуры в таком случае выглядит следующим образом:

• Бывшие супруги совместно погашают ипотечный займ, а после выплаты всей суммы делят квартиру пополам.
• После расторжения брака платежи вносит один из бывших супругов до полной выплаты стоимости квартиры. Впоследствии он имеет право либо на получение доли выплаченных по договору денежных средств, либо на получение доли в квартире эквивалентной выплаченной денежной сумме.
• В случае, если супруги выступили как созаемщики по договору ипотечного кредитования, они могут попросить у кредитной организации разделить их обязательства поровну путем заключения двух отдельных договоров.
• Бывшие муж и жена обращаются в кредитное учреждение с просьбой переоформить ипотечный договор на одного из них. Кроме долга одному из них достанется квартира, но только в случае выплаты второй стороне внесенных денежных средств в полном размере.
• Супруги при наличии на то согласия кредитной организации продают квартиру, приобретенную в ипотеку, а денежные средства вносят в счет оплаты по договору, а их остаток делят пополам.

Ипотечную квартиру можно разделить только в случае наличия возможности выделить доли (комнаты) в натуре. То есть однокомнатную квартиру разделить невозможно, а трехкомнатную квартиру - можно, путем закрепления ее отдельных комнат за конкретным супругом.

При невозможности выделить долю в натуре второй супруг получает соответствующую денежную компенсацию.

Если договор ипотечного кредитования был заключен в браке, то, как правило, проблем с разделом такого имущества не возникает.

В случае, если квартира была приобретена до брака, то ее раздел будет происходить в ином порядке. В соответствии с положениями ч. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также вещи, полученные одной из сторон во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов) является их личной собственностью. Такая квартира пополам разделена быть не может.

Однако владельцу квартиры необходимо будет выплатить другому супругу 50% от сумм платежей, которые производились по договору ипотечного кредитования в период нахождения в зарегистрированном браке.

Кроме того, если во время нахождения в браке один из супругов осуществил действия, которые значительно увеличили стоимость жилья, например, сделал дорогостоящий ремонт, то он имеет право на соответствующую компенсацию (ст. 37 СК РФ).

В случае, если заключен брачный договор, то при разделе квартиры, приобретенной в ипотеку, она будет делиться в соответствии с положениями этого соглашения.

В тексте брачного договора нежелательно прописывать условие, что в случае измены виновная сторона лишается всего имущества. Последняя судебная практика Верховного Суда РФ признавала такое условие существенно нарушающим права супруга, а следовательно, недействительным. Квартира будет просто разделена пополам.

Как делить ипотеку при разводе с ребенком

Наличие ребенка никак не влияет на распределение обязательств по договору ипотечного кредитования, однако существенно сказывается на распределении долей в имуществе, приобретенном по ипотеке.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 39 СК РФ суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) интереса одного из супругов. Во втором случае это возможно, если вторая сторона не получала доходов по неуважительным причинам или расходовала общее имущество в ущерб интересам семьи.

Из вышеизложенного следует, что в ряде обстоятельств суд может присудить супругу, с которым остался жить несовершеннолетний ребенок, 2/3 от доли в ипотечной квартире.

Однако следует понимать, что квартира, приобретенная по договору ипотечного кредитования, является залоговым имуществом, и банк в случае неплатежей может выселить оттуда всех членов семьи.

В соответствии с положениями СК РФ при любых действиях, связанных с отчуждением имущества, при наличии несовершеннолетних детей необходимо учитывать их интересы. При разделе ипотечного жилья доли детей в любом случае будут оформлены на того супруга, с которым они остаются. Если будет принято решение продать жилье, а в нем прописан несовершеннолетний ребенок, несовершеннолетнего нужно обязательно выписать. В противном случае данная ситуация может привлечь внимание органов попечительства и опеки.

При наличии обстоятельств, существенно затрудняющих раздел жилого помещения, приобретенного по договору ипотечного кредитования, таких как наличие несовершеннолетних детей, брачного договора, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Это позволит избежать ситуаций, когда один из супругов остается без жилой площади, однако обязан выплачивать денежные средства по ипотечному договору.

Наши квалифицированные юристы помогут вам в кратчайшие сроки решить вашу проблему с минимальными затратами времени и денег.