Узаконивание перепланировки квартиры и других помещений

Ниже мы подробно расскажем о том, как узаконить перепланировку квартиры.

Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры?

Непродуманная перепланировка вполне может нарушить конструктивное решение всего дома (если она коснется общих несущих стен) и даже  привести к его полному разрушению.

Кроме опасности для жизни самого собственника и его соседей, подобная реконструкция сделает невозможным оформление любых сделок с данной недвижимостью: ее продажу, обмен, дарение и т.д.

Самовольная перепланировка жилья противоречит нормам действующего законодательства и считается противоправными действиями (ст.29 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)).

За нарушение установленного порядка осуществления перепланировки в квартирах, виновника ожидают следующие последствия:

• наложение административного штрафа в размере 2 000 - 2 500 рублей. Помимо этого, гражданину будет выдано предписание о том, чтобы вернуть помещению первоначальный вид. Если гражданин откажется исполнить предписание и обратить внесенные изменения, дело передается в суд. По его решению квартира будет продана с торгов, а полученные за продажу деньги направлены на переустройство помещений;

Решение суда касается не только муниципальных, но и приватизированных квартир.

• отказ в выдаче свидетельства на наследство (если в процессе открытия наследственного дела нотариус обнаружит расхождения в правоустанавливающих документах и паспорте на квартиру из БТИ);
• отказ в приватизации муниципальной квартиры;
• невозможность покупки по ипотеке. При обнаружении изменений в площади объекта залога, банк потребует у заемщика незамедлительного погашения остатка долга.

Как узаконить самостоятельно?

У владельца квартиры, планирующего перепланировку, есть два варианта оформления изменений:

• по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
• узаконить реконструкцию после ее завершения.

Сделать законную перепланировку гораздо проще, чем легализовать ее постфактум. Кроме этого, собственник может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид.

Для того, чтобы получить разрешение на осуществление перепланировки, потребуется совершить следующие действия:

• собрать и представить в уполномоченный орган полный комплект необходимых документов:
• получить разрешение на реконструкцию жилого помещения;

Разрешение (или отказ) выдается в течение 45 дней с момента подачи документов.

• выполнить необходимые работы;
• обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники инспекции произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена корректно. Через 10 дней собственнику выдадут обновленные документы;
• получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в новом виде;
• оформить новый кадастровый паспорт на квартиру;
• обратиться в территориальное подразделение Службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение. С этого момента перепланировка считается законной.

Где узаконить?

Вмешательство в традиционную конструкцию квартиры запрещается осуществлять без согласования с компетентными органами - территориальной жилищной инспекцией, отделом архитектуры и БТИ.

В зависимости от конкретного населенного пункта, в роли жилинспекции могут выступать отделы капитального строительства местной администрации, межведомственные комиссии, действующие при районных администрациях и др.

Если у правообладателя квартиры нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, требующих разъяснений специалистов, и готова вся необходимая документация, можно обратиться и в МФЦ. Однако, если вопросы имеются, лучше обратиться напрямую в специализированный орган, ведь работники МФЦ могут быть недостаточно компетентны в подобного рода вопросах.

Желательно предоставить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. Если документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.

Как узаконить незаконную перепланировку?

Узаконить самовольную перепланировку квартиры необходимо в случае, если в ней были произведены любые из перечисленных ниже видов строительных работ:

• установка, перенос или снос ненесущих перегородок, целиком находящихся в пределах одной квартиры;
• установка вместо газовой плиты электрической, а также изменение расположения газовой плиты;
• перенос, объединение и разъединение санузла;
• установка сантехнического или инженерного оборудования, влекущая за собой изменение схемы сантехнической системы дома;
• перенос, установка или демонтаж оконных и дверных проемов;
• изменения конструкции полов.

Правообладатель жилья, совершивший незаконную перепланировку, может легализовать внесенные изменения в как административном, так и судебном порядке. Административная процедура схожа с алгоритмом согласования законной перепланировки.

Общий порядок действий по узакониванию уже произведенной реконструкции жилья приведен ниже:

• заказать проект перепланировки в специализированной организации или выполнить эскиз самостоятельно:
• если проект выполняет сторонняя фирма, ее специалисты сами проведут согласование готового документа в уполномоченных органах;
• эскиз, создаваемый владельцем квартиры, наносится на уже имеющийся план жилья. Зеленым цветом отмечаются возводимые архитектурные элементы, а красным - те конструкции, которые планируется снести;

По эскизу можно оформить далеко не все изменения. В нем возможно отобразить монтаж (демонтаж) стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, изменение конфигурации санузла. А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.

• собрать полный пакет необходимых документов и представить их в уполномоченный государственный орган;
• получить решение о легализации перепланировки, либо отказ в ее узаконивании;

Решение о согласовании реконструкции квартиры должно быть вынесено в течении 45 дней с момента представления необходимых бумаг. Еще 3 дня отводится на его отправку заявителю.

в случае положительного решения, необходимо обратиться в уполномоченные органы для получения новых документов на квартиру. С этого момента самовольную перепланировку можно считать узаконенной.

В согласовании реконструкции жилого помещения может быть отказано, если сотрудники уполномоченного органа сочтут произведенные изменения недопустимыми, либо обнаружат ошибки в проекте или эскизе. В первом случае, единственной возможностью легализовать перепланировку будет обращение в суд.

Что не удастся узаконить?

Получить разрешение на перепланировку квартиры не удастся в следующих случаях:

• если предполагается изменение конфигурации вентшахты;
• если реконструкция повлечет нарушение прочности здания (например, при создании проемов в несущих стенах, сносе части таких конструкций);
• в случае оборудования дополнительно санузла в комнате;
• при монтаже дверного проема, соединяющего комнату и кухню, на которой установлена газовая плита;
• при установке радиаторов на балконе с подключением к системе центрального отопления.

Данный перечень является примерными, так как к проведению перепланировки законодателем установлены лишь общие требования. Подробнее с ними можно ознакомиться в Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”.

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Примерная стоимость каждого из этапов оформления перепланировки жилого помещения приведена ниже:

• консультация специалиста: 1 000 - 2 000 рублей;
• составление проекта перепланировки: 3 000 - 15 000 рублей;
• получение разрешения жилищной инспекции: до 30000 рублей;
• получение разрешения путем обращения к посредникам: свыше 30000 рублей;
• согласование проектных документов: около 5000 рублей
• получение техпаспорта в БТИ : 2 000 - 7 000 рублей;
• узаконивание реконструкции через в суд: от 30000 рублей.

Документы

Для осуществления перепланировки по закону необходимо собрать следующие бумаги:

• заявление, заполненное по установленной форме;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• проект проведения реконструкции;
• техпаспорт квартиры;
• заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры (если дом, в котором располагается жилое помещение, является памятником истории, архитектуры или культуры).

Для узаконивания уже совершенных изменений потребуются следующие документы:

• заявление;
• правоустанавливающая документация на жилье;
• технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома, экспликация;
• проект либо эскиз выполненной перепланировки;
• техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
• разрешения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.

Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и  согласовывающий перепланировки орган, при необходимости, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, такие межведомственные взаимодействия лишь увеличивают срок оформления произведенной реконструкции.

Узаконить перепланировку через суд

В случае, если уполномоченные госорганы вынесли решение об отказе на осуществление законной перепланировки квартиры, гражданин имеет право оспорить его в суде.

Помимо документов на реконструкцию, в судебную инстанцию необходимо будет предоставить исковое заявление и решение об отказе в перепланировке. Рассматриваются подобные дела в течение 30 дней. В суде нужно доказать, что планируемая реконструкция не нарушает установленные законы. В случае вынесения положительного решения суда, его необходимо предоставить БТИ, чтобы там внесли изменения в техническую документацию.

Если  владелец уже реконструированной квартиры не согласен с отказом в согласовании и считает причины надуманными или не соответствующими действительности, он также может подать исковое заявление в суд. Ответчиком по делу будут выступать органы местного самоуправления, отказавшие в согласовании.

В ходатайстве нужно указать, на каких основаниях истец пользуется жильем, описать суть проблемы (дату, когда была проведена перепланировка и подробное перечисление всех произведенных в ее ходе работ).

К исковому заявлению необходимо приложить все документы, собранные по делу, обязательно отметить, что реконструкция была сделана без разрешения и указать причины, по которым переделка выполнялась самовольно.