Здравствуйте! В январе 2016 года заканчивается срок договора аренды земельного участка под ИЖС. Могу ли я продлить договор аренды и хотелось бы узнать какие "подводные камни" могут быть. Разрешение на строительство есть. Дом почти достроен.
Могу ли я продлить договор аренды
Николай
Здравствуйте! Можете либо по соглашению сторон договора, либо если арендодатель против продления только в случае, если Вы зарегистрируете незавершенное строительство в Росреестре. В этом случае арендодатель будет обязан продлить договор аренды. Подводных камней тут нет при точном и правильном подходе к ситуации.
Уважаемый Николай! Здравствуйте! Так, а в разрешении а строительство какой срок Вы сами определили как окончание стройки? Возможно, Вам придется продлять строительство, получать изменение в разрешении на строительство и далее уже продлять аренду.
Уважаемый Николай! Для регистрации объекта как незавершенное строительство Вам следует обратиться к любому кадастровому инженеру. Он технически опишет строение (именно как строение), далее осуществляется постановка строения на государственный кадастровый учет и Вы получите кадастровый план (паспорт) на строение. Далее осуществляется государственная регистрация прав на строение.
Право на продление договора аренды у Вас имеется, никаких подводных камней, т.к. данное право урегулировано законом
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
Статья 3
21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Добрый день, Николай!
Если Вы, как арендатор построили и сдали его в эксплуатацию, то Вы можете продлить договор аренды участка, либо выкупить его в собственность.
Если Вы, как арендатор ничего не построили на участке (или объект никак не зарегистрирован к окончанию срока договора), то продлить договор аренды Вы не сможете, участок будет изъят и выставлен на торги.
2.В случае, если на участке есть зарегистрированный объект незаконченного строительства, то продлить срок аренды без торгов можно только один раз сроком на три года в случае, если администрация на свое усмотрение решила не добиваться через суд реализации этого объекта путем публичных торгов.
перечень документов для регистрации объекта незавершенного строительства
Николай
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).
К заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:
-платежный документ об уплате государственной пошлины в соответствии с п.п. 20 п.1 ст. 333.33. Налогового кодекса РФ;
-документы, подтверждающие право собственности или право пользования на земельный участок, отведенный для целей строительства данного объекта недвижимости;
-разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ).
-проектная документация (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ);
-сведения о степени готовности объекта в процентах на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (абзац 2 пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
-документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
-иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В январе 2016 года заканчивается срок договора аренды земельного участка под ИЖС.
Николай
Николай, естественно Вы вправе продлить договор аренды, по согласованию с арендодателем. Если Вы не нарушали условия договора, используете его по назначению, оснований для отказа от продления договора не будет. В противном случае было бы странно давать участок в аренду для строительства жилого дома, а потом безосновательно отказываться его продлевать.
Здравствуйте.
В январе 2016 года заканчивается срок договора аренды земельного участка под ИЖС. Могу ли я продлить договор аренды и хотелось бы узнать какие «подводные камни» могут быть. Разрешение на строительство есть. Дом почти достроен.
Здесь может заключаться проблема в следующем:
1. Согласно последним изменениям в Земельном законодательстве:
15. Арендатор земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, не имеет
преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды
такого земельного участка без проведения торгов.
Однако,
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока
договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор
считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Соответственно, практика в данном случае различна:
Подводный камень на самом деле один:
После окончания срока действия договора Администрация может повторно выставить участок на торги.
ЧТО НУЖНО СДЕЛАТЬ:
Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре.
Для этого обратиться к кадастровому инженеру, сделать технический план на объект, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Николай, здравствуйте. Внесу коррективы в ответы коллег относительно документов, необходимых для гос. регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом. Согласно ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, проект Вам не нужен. Регистрировать право собственности на недострой Вам будут на основании ст.25.3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ч.4 указанной статьи документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, так как договор аренды у Вас зарегистрирован в ЕГРП, на регистрацию недостроя Вам необходимо представить кадастровый паспорт на недостроенный жилой дом, разрешение на строительство, документ об уплате гос. пошлины. Это всё.
Дополню свой ответ.
В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
О чем я и пояснял в первом ответе. Регистрируете незавершенное строительство и продляете договор аренды на три года для его завершения.