Заключил предварительный договор о покупке дома.Заплатил задаток 100000 рублей.Но узнал что в этом доме нет фундамента.Хочу расторгнуть договор или снизить цену.На каком основании я могу это сделать?С уважением Михаил.
«Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения основного договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. Задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, только в суде. Если у вас не получится по-мирному расторгнуть предварительный договор и забрать деньги, то через суд вы их заберете.
Здравствуйте Михаил! В соответствии с ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При заключении договора продавец обязан уведомить покупателя обо всех имеющихся недостатках, в том числе о скрытых дефектах, которые самому продавцу известны. О том изъяне, что в доме нет фундамента, продавец должен был знать, но вас он не предупредил. Поэтому вы вправе, определив свои запросы и предстоящие затраты, требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения своих расходов на устранение этих дефектов. Думаю, что судебного разбирательства избежать не удастся, но правда на вашей стороне, и бороться стоит.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) "в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору".
На основании пункта 2 статьи 475 ГК
"В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы".
С уважением Татьяна Юрьевна
